（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年，趙文斌、劉玉芳夫婦因急需用錢，與朋友周建國(guó)簽訂一份《備忘錄》，約定將其名下一套限價(jià)商品房（即一號(hào)房屋）以74萬(wàn)元“押金”形式轉(zhuǎn)讓給周建國(guó)。

協(xié)議約定：

周建國(guó)支付74萬(wàn)元，取得購(gòu)房發(fā)票和房屋鑰匙；

五年后房屋可過戶時(shí)，趙文斌夫婦須配合辦理轉(zhuǎn)移登記；

若賣家反悔，需雙倍返還押金。

簽約后，周建國(guó)實(shí)際支付90萬(wàn)元（含裝修等費(fèi)用），并于2010年底入住一號(hào)房屋，此后十年一直居住、繳納物業(yè)、采暖等費(fèi)用，并對(duì)房屋進(jìn)行了全面裝修。

2013年，房屋完成產(chǎn)權(quán)登記，登記在趙文斌名下。

2020年，因房?jī)r(jià)從74萬(wàn)漲至385萬(wàn)元，趙文斌夫婦突然起訴，主張《備忘錄》因涉及限價(jià)房買賣，損害社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無效，要求周建國(guó)騰房、支付10年使用費(fèi)近49萬(wàn)元，并返還發(fā)票。

周建國(guó)反訴：

同意合同無效，但要求返還74萬(wàn)元購(gòu)房款；

并索賠房屋增值損失217.7萬(wàn)元。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《備忘錄》無效（因限價(jià)房不得擅自轉(zhuǎn)讓）；

? 周建國(guó)60日內(nèi)騰退一號(hào)房屋；

? 趙文斌夫婦返還購(gòu)房款74萬(wàn)元；

? 趙文斌夫婦賠償周建國(guó)經(jīng)濟(jì)損失186.6萬(wàn)元；

? 駁回趙文斌夫婦要求支付房屋使用費(fèi)、恢復(fù)原狀等全部訴求。

注：法院認(rèn)定，賣家明知是限價(jià)房仍出售，過錯(cuò)遠(yuǎn)大于買家，須承擔(dān)主要責(zé)任。

三、法院說理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于合同無效后的責(zé)任分擔(dān)：

合同確屬無效：

限價(jià)商品房系國(guó)家保障性住房，面向特定資格群體，私下轉(zhuǎn)讓損害社會(huì)公共利益，依《合同法》第52條，合同無效。

但過錯(cuò)不在買家：

趙文斌夫婦作為產(chǎn)權(quán)人，完全清楚房屋性質(zhì)及交易限制；

主動(dòng)出售并收取高額款項(xiàng)，十年間從未提出異議；

房?jī)r(jià)暴漲后才反悔，明顯違背誠(chéng)信原則。

買家無惡意，屬善意信賴：

簽約時(shí)北京尚未出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)政策；

已實(shí)際占有、裝修、長(zhǎng)期居住，形成合理信賴；

法院認(rèn)為其“主觀上無惡意”，僅因信息不對(duì)稱承擔(dān)次要責(zé)任。

損失賠償以“信賴?yán)妗睘榛鶞?zhǔn)：

房屋現(xiàn)值385萬(wàn)元，原價(jià)74萬(wàn)元，差額311萬(wàn)元；

綜合雙方過錯(cuò)（賣家主責(zé)、買家次責(zé)），酌定賣家賠償186.6萬(wàn)元（約占60%）。

法院強(qiáng)調(diào)：

“法律不保護(hù)通過毀約牟取暴利的不誠(chéng)信行為。

即使合同無效，過錯(cuò)方仍須賠償守約方的合理信賴損失?！?/strong>

四、律師提示

本案是“限價(jià)房轉(zhuǎn)讓+房?jī)r(jià)暴漲+賣家反悔”的典型，警示：

限價(jià)房、經(jīng)適房等政策性住房，5年內(nèi)禁止交易，5年后也需補(bǔ)繳土地收益，私下轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)極高；

“合同無效”不等于“各回各家”：

若一方惡意利用無效規(guī)則獲利，法院將通過損失賠償實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平；

? 建議：

賣家：切勿因房?jī)r(jià)上漲毀約，否則可能“房財(cái)兩損”；

買家：購(gòu)買前務(wù)必查清房屋性質(zhì)，避免“錢房?jī)煽铡保?/strong>

雙方：如已簽約，應(yīng)盡快通過合法途徑（如補(bǔ)繳費(fèi)用后過戶）化解風(fēng)險(xiǎn)。

注：本案周建國(guó)雖失去房屋，但獲賠186萬(wàn)，遠(yuǎn)高于原始投入，體現(xiàn)司法對(duì)誠(chéng)信履約的傾斜保護(hù)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理限價(jià)房、經(jīng)適房、借名買房等政策性住房糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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