（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，李文斌（非京籍）因長(zhǎng)期在京工作，欲購(gòu)房安家，但受限于戶籍政策，無法直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。

其姐姐李秀蘭系北京某國(guó)企職工，享有單位經(jīng)適房購(gòu)房資格。

經(jīng)協(xié)商，李文斌以李秀蘭名義購(gòu)買大興區(qū)一套經(jīng)適房（即一號(hào)房屋），總價(jià)28.3萬(wàn)元，全部由李文斌支付，并由其裝修入住。

購(gòu)房當(dāng)日，李秀蘭及其家人出具書面《證明》，明確：“房屋系李文斌全額出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)歸其所有，僅因戶口限制借用李秀蘭名義。”

此后16年，一號(hào)房屋一直由李文斌一家居住使用。

2019年，李文斌突發(fā)疾病去世，未留遺囑。其妻王靜與子李浩作為法定繼承人，多次要求李秀蘭配合處理房屋，但遭拒絕。

因李秀蘭明確表示不愿繼續(xù)履行借名約定，王靜、李浩遂起訴，請(qǐng)求：

解除借名買房合同；

返還購(gòu)房款及契稅29.4萬(wàn)元；

賠償房屋增值損失500萬(wàn)元。

李秀蘭辯稱：

雙方無書面合同；

因弟弟無購(gòu)房資格，一直無法過戶；

自己因出借指標(biāo)，喪失購(gòu)房機(jī)會(huì)，亦有損失；

增值索賠過高，應(yīng)予調(diào)減。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 解除李文斌與李秀蘭之間的借名買房合同；

? 李秀蘭返還購(gòu)房款及契稅294,583元；

? 李秀蘭賠償房屋增值損失275萬(wàn)元；

注：法院認(rèn)定，2008年前借名購(gòu)經(jīng)適房合同有效，雖雙方均有過錯(cuò)，但實(shí)際出資人權(quán)益應(yīng)獲實(shí)質(zhì)保護(hù)。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞三大焦點(diǎn)展開：

借名買房關(guān)系成立且有效：

雖無書面合同，但有親屬出具的書面證明+全額出資+長(zhǎng)期實(shí)際占有，足以認(rèn)定合意；

房屋購(gòu)于2003年（早于2008年4月11日），適用“老政策”，不因規(guī)避限購(gòu)而無效。

合同可依法解除：

出資人已去世，繼承人承繼合同權(quán)利；

名義人明確表示不再履行，雙方就解除達(dá)成一致。

增值損失按過錯(cuò)比例酌定賠償：

房屋評(píng)估價(jià)500萬(wàn)元（商品房標(biāo)準(zhǔn)），扣除10%政府收益后為450萬(wàn)元；

但因雙方明知是經(jīng)適房且出資人始終無購(gòu)房資格，對(duì)無法過戶均有過錯(cuò)；

綜合考慮親情、出資、居住、政策等因素，酌定名義人賠償275萬(wàn)元（約占增值部分61%）。

法院強(qiáng)調(diào)：

“對(duì)于歷史形成的借名買房關(guān)系，法律應(yīng)尊重客觀事實(shí)，

在公平原則下平衡雙方利益，而非簡(jiǎn)單否定實(shí)際權(quán)利人的合理期待。”

四、律師提示

本案是“親屬間借名 + 老政策經(jīng)適房 + 出資人去世 + 繼承人維權(quán)成功”的典范，啟示：

“老經(jīng)適房”借名大概率有效：

2008年4月11日前簽訂的經(jīng)適房合同，即使借名，法院通常認(rèn)可其效力。

書面證明+長(zhǎng)期占有=強(qiáng)證據(jù)鏈：

本案勝訴關(guān)鍵在于購(gòu)房當(dāng)日親屬簽署的《證明》，明確權(quán)屬歸屬，避免日后爭(zhēng)議。

繼承人可承繼借名合同權(quán)利：

出資人去世后，配偶、子女可作為原告主張返還出資、賠償損失，無需先確權(quán)再索賠。

? 建議：

若您持有類似“老經(jīng)適房”，務(wù)必保留出資憑證、居住證明、親屬書面確認(rèn)；

如名義人反悔，立即起訴解除合同并索賠增值，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)或政策變化導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大；

即使無法過戶，法院仍可支持高額增值賠償，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理親屬間借名買房、經(jīng)適房繼承索賠、歷史房產(chǎn)糾紛等復(fù)雜案件，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。