在城市化進(jìn)程中，土地的規(guī)劃與現(xiàn)狀往往存在時(shí)間差，而這“時(shí)間差”所帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)損失，最終可能由個(gè)體承擔(dān)。近日，北京市第二中級(jí)人民法院審結(jié)的一起土地租賃合同糾紛案，因其涉及“規(guī)劃建設(shè)用地”卻“未辦轉(zhuǎn)用手續(xù)”的特殊土地狀態(tài)，以及由此引發(fā)的合同效力與損失承擔(dān)問題，引發(fā)了廣泛關(guān)注。
租賃土地搞經(jīng)營(yíng)，投入后遭拆除
2023年10月，市民楊某與出租方邢某簽訂了一份《房屋租賃合同》，實(shí)質(zhì)是租賃位于北京市豐臺(tái)區(qū)某村的約1.7畝土地，用于經(jīng)營(yíng)寵物寄養(yǎng)基地。合同明確載明，承租方楊某“已充分知悉租賃房屋為集體土地?zé)o規(guī)劃許可的性質(zhì)”。
合同簽訂后，楊某投入十余萬元，在土地上平整場(chǎng)地、建設(shè)圍擋、安裝了11個(gè)集裝箱房。然而，經(jīng)營(yíng)不久，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府便向其下達(dá)了《限期拆除決定書》，認(rèn)定這些集裝箱房未取得規(guī)劃許可手續(xù)，屬于違法建設(shè)，要求限期拆除。投入化為烏有，楊某遂將出租方邢某訴至法院。
土地性質(zhì)“羅生門”，合同有效嗎？
楊某的核心主張是：涉案土地是集體土地中的耕地，邢某將其出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（養(yǎng)狗場(chǎng)），違反了《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方合同應(yīng)屬無效。無效則意味著邢某應(yīng)返還租金并賠償其全部建設(shè)損失。
為證明土地性質(zhì)，楊某在訴訟中取得了規(guī)劃和自然資源部門的《告知書》。這份關(guān)鍵文件顯示：該地塊2009-2014年為耕地，2015-2018年變?yōu)楦?、道路和建設(shè)用地的混合狀態(tài)，2019-2024年則全部登記為建設(shè)用地。但文件同時(shí)載明：“該地塊未辦理征地和農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)。”
面對(duì)這份看似矛盾的證據(jù)，司法機(jī)關(guān)采納了另一份來自規(guī)自部門的《函復(fù)》。該《函復(fù)》指出，根據(jù)《分區(qū)規(guī)劃》，該地塊的“規(guī)劃分區(qū)”為“城鎮(zhèn)建設(shè)用地”。法院認(rèn)為，土地“規(guī)劃”為建設(shè)用地，用于出租未違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此合同有效。至于“未辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)”，屬于行政管理問題，不影響民事合同效力。
判決結(jié)果與思考：風(fēng)險(xiǎn)提示能否成為“免責(zé)金牌”？
基于合同有效的認(rèn)定，法院進(jìn)一步判決：因楊某未按期支付租金，構(gòu)成違約，支持邢某解除合同并要求支付欠付租金及違約金的請(qǐng)求；而楊某的集裝箱被拆，系因其自身未辦理規(guī)劃許可所致，損失自行承擔(dān)。合同中那句“知悉為集體土地?zé)o規(guī)劃許可”的提示，被法院認(rèn)為是楊某應(yīng)自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)。
此案為意圖租賃集體土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的個(gè)人敲響了警鐘。它清晰地表明：
“規(guī)劃”不等于“現(xiàn)狀”：一塊地在圖紙上被規(guī)劃為建設(shè)用地，并不意味著它在法律和行政層面上已經(jīng)完成了從集體土地（特別是耕地）轉(zhuǎn)為合法建設(shè)用地的全部手續(xù)（征收、轉(zhuǎn)用、出讓）。
“風(fēng)險(xiǎn)告知”可能成為關(guān)鍵證據(jù)：合同中關(guān)于土地性質(zhì)瑕疵的明確告知，極大地增加了承租方事后主張“受欺詐”或“合同無效”的難度。
投資前盡調(diào)至關(guān)重要：除了查看合同，承租方必須自行向規(guī)劃和自然資源部門核實(shí)土地的具體“現(xiàn)狀地類”、“規(guī)劃用途”以及“手續(xù)辦理情況”，任何信息的缺失都可能帶來毀滅性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)個(gè)體投資者因這類復(fù)雜性質(zhì)問題蒙受損失，而司法途徑因其嚴(yán)格的證據(jù)規(guī)則和合同解釋已做出裁定時(shí)，其維權(quán)之路往往陷入僵局。此時(shí)，將個(gè)案中暴露出的“規(guī)劃與手續(xù)脫節(jié)”的普遍性風(fēng)險(xiǎn)，通過專業(yè)、客觀的媒體分析公之于眾，便具有了超越個(gè)案的價(jià)值。它不僅能警示后來者，也可能匯聚社會(huì)與學(xué)界的關(guān)注，推動(dòng)相關(guān)領(lǐng)域政策執(zhí)行的清晰化與規(guī)范化，從而在更廣的層面上減少類似糾紛的發(fā)生。這或許是在個(gè)案判決之外，另一種推動(dòng)問題改善的理性力量。