2025年北京樓市全年數(shù)據(jù)出爐，沒有意外的整體下行。

但是，很離譜的是，當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積近乎翻倍暴漲的同時(shí)，銷售數(shù)據(jù)反向下滑——根據(jù)北京市2025年樓市運(yùn)行報(bào)告，全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積達(dá)123.8萬平方米，同比暴漲98.3%。近乎翻倍的竣工量，意味著北京全年有大量新商鋪、新商業(yè)體集中入市。但與之形成鮮明對(duì)比的是，同期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積僅58.7萬平方米，同比下降10.2%。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的竣工與銷售呈現(xiàn)“一增一減”的極端背離，相當(dāng)于建出去兩套商業(yè)房源，還賣不出一套。

這種背離，絕非偶然，而是北京商業(yè)地產(chǎn)“供給過剩、需求疲軟”的集中爆發(fā)，再疊加行業(yè)周期的雙重?cái)D壓，最終形成了如今的尷尬局面。

或許，這個(gè)數(shù)據(jù)和我們的“觀感”并不相符。因?yàn)椋?025年北京商業(yè)市場(chǎng)明明有不少新動(dòng)作，新開28個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目、總體量超150萬平方米。

為何還會(huì)出現(xiàn)“建得多、賣得少”的怪圈？答案很簡(jiǎn)單：供給端的盲目擴(kuò)張，早已跟不上需求端的理性收縮。

2025年北京商業(yè)竣工量的暴增，本質(zhì)上是前期拿地項(xiàng)目的集中交付，再加上市場(chǎng)對(duì)“商業(yè)煥新”的盲目跟風(fēng)。

據(jù)光明網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2025年北京11個(gè)行政區(qū)均有新商場(chǎng)入市，其中朝陽區(qū)以7個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)跑，海淀區(qū)迎來6個(gè)新項(xiàng)目“小爆發(fā)”，五環(huán)外更是成為商業(yè)增量主戰(zhàn)場(chǎng)，新興商圈加速成形�！侗本┤�?qǐng)?bào)》還做過一期報(bào)道，涉及了不少新開的商業(yè)項(xiàng)目，比如灣里·王府井WellTown、魏公·芳華里等。

但這種集中入市的背后，是缺乏精準(zhǔn)定位的“盲目鋪量”——很多開發(fā)商扎堆布局商業(yè)項(xiàng)目，卻忽視了區(qū)域商業(yè)飽和度、人口流量、消費(fèi)能力的匹配度，導(dǎo)致大量商業(yè)體同質(zhì)化嚴(yán)重，從一開始就埋下了“賣不動(dòng)、運(yùn)營(yíng)難”的隱患。

商業(yè)竣工量的暴增，直接加劇了庫存壓力。結(jié)合央行及機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2025年底，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積已達(dá)1.41億平米，而北京商業(yè)庫存去化周期長(zhǎng)達(dá)3-5年，部分區(qū)域甚至超過50個(gè)月。

2025年近乎翻倍的竣工量，相當(dāng)于給本就高企的庫存“雪上加霜”，再加上全年銷售下滑10.2%，庫存積壓的壓力進(jìn)一步傳導(dǎo)至開發(fā)商，不少商業(yè)項(xiàng)目陷入“竣工即滯銷”的困境。

再看需求端的，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、線下消費(fèi)習(xí)慣變遷，以及投資客的集體退場(chǎng)，北京商業(yè)用房的需求早已不復(fù)往日風(fēng)光。

一方面，個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)壓力加大，租鋪、買鋪的意愿持續(xù)低迷，很多成熟商圈的商鋪都面臨空置率上升、租金下滑的問題，更別說新增的商業(yè)房源；另一方面，商業(yè)投資的“紅利期”早已過去，過去靠買鋪收租、坐等升值的邏輯徹底失效，再加上商業(yè)用房稅費(fèi)高、貸款成本高，難以激活投資需求。

為了推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫存，2025年底至2026年初，關(guān)于商辦市場(chǎng)的政策持續(xù)發(fā)力。

1月17日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例降至30%，這是20年來的最低水平，旨在降低投資門檻、激活市場(chǎng)活力；在此之前，北京市商務(wù)局也出臺(tái)多項(xiàng)政策，支持商場(chǎng)、商街品質(zhì)提升，推動(dòng)文商旅體多元融合，試圖提振商業(yè)消費(fèi)信心。

不過，當(dāng)前北京商業(yè)地產(chǎn)的困局，并非“首付過高”這一單一問題導(dǎo)致，而是“供給過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、需求萎縮”的系統(tǒng)性矛盾。

開源證券研究報(bào)告就明確指出，在當(dāng)前商辦市場(chǎng)空置率較高、租金持續(xù)下行的大背景下，單一降低首付比例的效果預(yù)計(jì)有限，難以從根本上解決去庫存難題。

從更深層的角度來看，北京商業(yè)地產(chǎn)的這一怪象，也是全國(guó)商辦市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量煥新”，商業(yè)地產(chǎn)的“內(nèi)卷”早已升級(jí)，單純的“建房子、賣房子”模式已難以為繼。2025年北京商業(yè)市場(chǎng)雖然迎來“煥新熱潮”，新開項(xiàng)目眾多、政策支持力度大，但真正能實(shí)現(xiàn)差異化運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)匹配需求的項(xiàng)目寥寥無幾，大多陷入“同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、滯銷積壓”的困境。

展望2026年，政策層面仍有進(jìn)一步寬松的可能，存量商辦項(xiàng)目改建租賃住房、優(yōu)化限購政策等舉措有望逐步落地，但短期內(nèi)難以徹底扭轉(zhuǎn)“供給過剩、需求疲軟”的格局。