商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。當(dāng)商品房買賣合同因各種原因被確認(rèn)無效時，這一法律關(guān)系的斷裂往往會引發(fā)連鎖反應(yīng)，其中最為購房者關(guān)心的便是銀行貸款合同的處理問題。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　購房貸款審批未通過，能否解除房屋買賣合同？

　　艾信伶律師解答：

　　1、如果是因為開發(fā)商在銀行的信用狀況不佳、未依規(guī)定辦理預(yù)售合同登記備案、未落實按揭貸款銀行、未及時報送按揭材料等原因，致使購房者無法辦理按揭貸款，進(jìn)而導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，購房者可請求解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

　　2、如果是因為購房者銀行征信存在問題、怠于辦理相關(guān)手續(xù)等自身原因，導(dǎo)致無法辦理按揭貸款，此時若購房者無法通過自籌資金等方式支付房款，開發(fā)商可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定行使合同解除權(quán)，購房者應(yīng)當(dāng)對合同不能履行承擔(dān)法律責(zé)任。

　　3、如果是因為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，如國家信貸政策調(diào)整、新法律法規(guī)出臺等，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還給購房者。此時，開發(fā)商或購房者任何一方均有權(quán)行使合同解除權(quán)，且不需要向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

　　艾信伶律師補充：

　　以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

　　商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

　　【法律依據(jù)】

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

艾信伶律師

四川墨潤律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

從業(yè)10余年，于2010年進(jìn)入法律行業(yè)從事法律研究工作，曾擔(dān)任多家大型律所高級合伙人、主任，曾為多家政府機構(gòu)、國有企業(yè)、上市公司提供常年法律顧問服務(wù)。擅長刑事辯護(hù)、公司股權(quán)、工傷人損、婚姻家事等案件。