就在中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL創(chuàng)下近一年半新高、短炒獲利個案頻傳的時刻，曾以“快準(zhǔn)狠”著稱的星級分析師陸東卻突然拋出一枚震撼彈。

他直言不諱地指出：想要重回2019-2021年的巔峰？“絕無可能”?，F(xiàn)在的每一波反彈，對于杠桿過高的炒家來說，不是發(fā)財?shù)臋C(jī)會，而是最后逃生的階梯。

一、 陸東：為什么現(xiàn)在的反彈是“虛火”？

在接受《灼見名家》訪問時，陸東一針見血地指出了本輪反彈的底色：

超跌反彈：跌了三年、跌幅達(dá)三成，技術(shù)性回升是必然。

財富效應(yīng)：股市近期的回暖讓部分股民錢包鼓了，轉(zhuǎn)手進(jìn)了樓市。

政策托底：政府撤辣及各類支持政策釋放了被積壓的購買力。

但陸東強(qiáng)調(diào)，這些都是周期性的，而我們真正面對的是結(jié)構(gòu)性的巨變。

二、 致命的一擊：大灣區(qū)“同化”下的價格降維

陸東的邏輯核心在于——融合的代價。

以往香港作為連接西方的“中轉(zhuǎn)站”，享受著超額的溢價。但在現(xiàn)在的國際局勢下，香港必須全面擁抱大灣區(qū)。

同價效應(yīng)：大灣區(qū)內(nèi)地城市的人工和樓價僅為香港的三分之一。

模糊的邊界：隨著交通便利化，兩地三倍的價差將變得不可持續(xù)。

人多勝人少：大灣區(qū)8000多萬人，香港只有700萬。陸東直言：“人哋唔會升上去就你，是你必須跌下去迎合市場。”

這種“同化”過程將伴隨著長期的下行壓力，無論是樓價還是人工，香港都面臨著一場痛苦的降維打擊。

三、 逃生窗口：誰該跑？誰該留？

陸東的建議非常殘酷且直接：

炒家撤退：如果你手里“借錢住一間，炒三四間”，趁著現(xiàn)在的反彈窗口，“唔該你起碼走兩、三間”。減杠桿、去負(fù)債，是未來兩年的保命符。

自住可買：老一代的觀點依然適用，剛需自住隨時可以入場，但投資則要三思。

看淡前景：他預(yù)判2025、2026年是最后的“逃生機(jī)會”，窗口期一旦錯過，未來的調(diào)整將更加漫長。

四、 現(xiàn)實數(shù)據(jù)：繁榮背后的陰影

盡管中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL最新報145.54點，創(chuàng)下18個月次高，但對比2021年190點的高位，跌幅依然驚人。

萊坊（Knight Frank）等機(jī)構(gòu)雖然預(yù)測2026年房價可能溫和反彈3%至5%，但這僅僅是震蕩市中的微調(diào)。在高力（Colliers）看來，去庫存仍將是2026年的主旋律，10萬伙新盤供應(yīng)壓頂，樓市的“復(fù)蘇”之路布滿荊棘。

五、 結(jié)語：擁抱新常態(tài)，還是守著舊夢？

在這個轉(zhuǎn)折點上，陸東的話雖然刺耳，卻提供了一個極為冷靜的坐標(biāo)。香港樓市的邏輯已經(jīng)從“資產(chǎn)增值”轉(zhuǎn)向了“資產(chǎn)重組”。

如果你還在幻想房價能“重回巔峰”，可能真的會錯過這個唯一的逃生窗口。

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