過去錯(cuò)誤的代價(jià)正在集中兌現(xiàn)。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

萬科的巨量虧損，震動(dòng)了整個(gè)業(yè)界。

1月30日，萬科發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)全年歸屬母公司凈利潤虧損820億元，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤預(yù)計(jì)虧損約800億元，基本每股收益虧損6.89元。這不僅是萬科歷史上最大虧損，也刷新了A股房企虧損紀(jì)錄。以全年計(jì)，平均每天虧損2.2億元。

值得關(guān)注的是，820億元的虧損額已遠(yuǎn)超其582億元的總市值。

當(dāng)一家公司的年度虧損額超過其總市值，往往意味著其一年內(nèi)消耗的價(jià)值，比市場賦予它的整體估值還要多。市值反映的是股東權(quán)益的市場價(jià)值，虧損額超過市值，相當(dāng)于在會(huì)計(jì)層面抹去了股東全部賬面價(jià)值，甚至形成“負(fù)資產(chǎn)”。

2024年，萬科已虧損494.8億元，連續(xù)兩年時(shí)間累計(jì)虧損達(dá)1314.8億元。上一個(gè)創(chuàng)下A股天量虧損紀(jì)錄的是海航控股，其在2020年凈虧損640億元。

“公司銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營形勢依然十分嚴(yán)峻。”1月30日下午，萬科在互動(dòng)平臺(tái)回應(yīng)投資者時(shí)表示。

業(yè)績預(yù)告中，萬科將2025 年度業(yè)績預(yù)虧歸因于四方面：

一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。結(jié)算項(xiàng)目主要對(duì)應(yīng) 2023 年、2024 年的銷售及2025 年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目拿地成本高，導(dǎo)致毛利大幅減少。

二是因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提信用減值和資產(chǎn)減值。三是部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

這也呼應(yīng)了萬科管理曾此前在業(yè)績會(huì)上的反思。公司曾在行業(yè)高點(diǎn)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)周期出現(xiàn)“戰(zhàn)略誤判”，高價(jià)獲取大量土地，如今銷售低迷形成巨大“價(jià)格倒掛”，不僅難以盈利，也錯(cuò)失了低位拿地的機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，萬科在2019年至2021年期間，連續(xù)3年拿地規(guī)模超過千億元，居行業(yè)前三，這一時(shí)期恰逢土地成本最高的階段。與此同時(shí)，還斥巨資開展多元化收并購，例如2017年以551億元收購廣信資產(chǎn)包。

頗具意味的是，2018年，時(shí)任萬科董事會(huì)主席郁亮曾在內(nèi)部高呼“活下去”；2019年，他又喊出“萬科要做活到最后的企業(yè)”。這種“言行不一”讓外界困惑，一種解釋是：規(guī)模是萬科這艘巨輪的慣性，也是資本市場對(duì)其的要求，即便是船長，也難以瞬間掉頭。

隨著萬科風(fēng)險(xiǎn)暴露，其信用減值（主要指應(yīng)收款壞賬）和資產(chǎn)減值（即自己的東西不值錢了）規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為虧損的主要來源。2024年這兩項(xiàng)減值合計(jì)335億元，占當(dāng)年總虧損額的6成以上；2025年相關(guān)數(shù)據(jù)尚未披露。

此外，曾被寄予厚望的商業(yè)、物流、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務(wù)，扣除折舊攤銷后也陷入整體虧損，多元化轉(zhuǎn)型不僅未成功，反而在當(dāng)下成了拖累。為了回籠救命現(xiàn)金，萬科不得不折價(jià)出售大宗資產(chǎn)，承受大額的賬面損失。

“這幾乎是一次‘全面清盤’式的業(yè)績預(yù)告。過去錯(cuò)誤的代價(jià)正在集中兌現(xiàn)，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)已無法掩蓋?！币晃粯I(yè)內(nèi)觀察人士稱。

近日，萬科也迎來一些積極進(jìn)展。1月27日，經(jīng)過多輪協(xié)商，萬科債券展期方案獲得高票通過，暫時(shí)避免了實(shí)質(zhì)性違約。同時(shí)，公司獲得大股東深鐵集團(tuán)23.6億元借款，以緩解短期資金壓力。

2026年一季度前，萬科共有3筆境內(nèi)債到期或行權(quán)，余額共計(jì)68億元。自2025年11月底起，萬科就這些債券展期展開多輪談判，初期方案未能通過。此后，公司調(diào)整策略，承諾提供“40%首付+10萬元小額兌付+項(xiàng)目應(yīng)收款質(zhì)押”等條件，最終獲得債權(quán)人支持。

1月21日，“21萬科02”債券展期議案通過；1月27日晚間，“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆債券的展期方案也獲100%投票通過。根據(jù)協(xié)議，萬科需在1月底前籌集約28.71億元用于支付3筆展期的首付兌付款。

深鐵集團(tuán)的借款可謂“及時(shí)雨”。就在1月27日晚間，萬科同步公告稱，深鐵集團(tuán)將向其提供不超過23.6億元借款，利率2.34%，明確用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。這已是深鐵集團(tuán)多次向萬科提供流動(dòng)性支持，累計(jì)借錢規(guī)模已超300億元。

然而，這筆資金僅是解決萬科“燃眉之急”，遠(yuǎn)不足以覆蓋萬科龐大的債務(wù)壓力。截至2025年三季度末，萬科短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)1514億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅603.88億元，資金缺口超過900億元。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬科在境內(nèi)還有16筆存量債務(wù)，包括6筆中票、10筆公司債，規(guī)模為217.98億元。公司在境外還有2筆美元債，規(guī)模為13億美元。其中，今年二季度將有65億元債務(wù)到期。

“若每筆到期債務(wù)都按40%首付兌現(xiàn)，僅本金就需26億元，加上利息和工程支出，公司賬面現(xiàn)金將被快速消耗。萬科的每一次‘割肉’都在消耗未來的經(jīng)營彈性。2026年上半年，萬科能否實(shí)現(xiàn)月均200億元以上的銷售認(rèn)購金額，帶動(dòng)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正；深鐵集團(tuán)是否繼續(xù)通過增資、收購資產(chǎn)、提供流動(dòng)性等方式輸血，將成為決定萬科命運(yùn)的關(guān)鍵?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析表示。

對(duì)于萬科而言，真正的考驗(yàn)才剛剛開始。