在北京城市建設(shè)的過程中，有這么一家超級國企巨頭，可以稱得上是“地標制造機”，每個名字說出來都是響當當：

北京大興國際機場、國家體育場、國家大劇院、國家博物館、國家體育館、中國國學(xué)中心、首都國際機場3號航站樓等等。

這家國企就是在當?shù)貥O具影響力的企業(yè)——

北京城建

而且在住宅領(lǐng)域，它同樣是不容忽視的力量 。此前它在北京打造的天壇府、國譽頌等，也一度成為北京現(xiàn)象級爆款項目。

但就是這樣一家自帶光環(huán)的超級國企，近期似乎面臨著一些挑戰(zhàn)和壓力。

有市場消息曝出，近期它在北京的一個高端別墅項目，居然出現(xiàn)了較大幅度的降價；此外在北京的其他諸多項目價格，也出現(xiàn)了不同程度的降幅。

雖然降價在一定程度上可以加快項目去化，但降價動作會讓原本的購房者不太感冒；此外還會對市場情緒以及房企品牌，產(chǎn)生反向的拉動作用，也不得不佩服北京城建的膽子和魄力。

今天，艷姐就和大家來聊聊此次事件，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點。

01

膽子不是一般的大

2025年下半年，北京城建沉淀8年的老項目——

北京合院

突然開啟煥新造勢，翻新了售樓處，升級了樣板間質(zhì)感，再邀一眾媒體大V站臺造勢，整套組合拳下來成效斐然——

當年10月以1.1億元網(wǎng)簽額登頂北京別墅銷售榜！

數(shù)據(jù)確實是漂亮了，但是很多老業(yè)主卻如鯁在喉——

因為這個項目的成交價格，和他們之前的購入價相比，出現(xiàn)了較大程度的腰斬。

時間倒回到8年前的2017年：

當時北京合院作為當?shù)氐母叨藙e墅項目，均價在4.8萬/㎡左右，部分頂配合院產(chǎn)品，價格更是來到了5萬/㎡左右。

而如今，成交價已悄然滑落至2.7萬/㎡上下，甚至內(nèi)部還出現(xiàn)了價格更低的工抵房，價格在2.4萬/㎡左右。

這般毫無預(yù)兆的大幅跳水，讓老業(yè)主們猝不及防，也引發(fā)了部分老業(yè)主的吐槽。

不單是這一個項目，近期北京城建有部分項目也開啟了“跳水”模式：比如璽院項目，其推出的部分特價房源單套讓利超百萬元。

除了北京外，前不久北京城建在青島的項目也出現(xiàn)了降價：

曾以7068元/㎡樓面價斬獲城陽地王的北京城建國譽府，眼下項目剛完成交付的現(xiàn)房，正以一口價工抵房的形式開啟降價潮，洋房產(chǎn)品單價僅1萬出頭即可入手，疊拼別墅的單價也降至1.2萬元/㎡。

一系列降價操作，也不禁讓外界心生疑惑：這家實力國企究竟遭遇了何種境況，才會做出這般降價舉動？

02

降價背后

艷姐也特地去翻看了一下城建發(fā)展在2025年上半年的財報，從中或許可以窺探出城建發(fā)展做出降價動作的原因。

從財報中可以看到，去年上半年其財務(wù)狀況得到改善，通過高效運營管控實現(xiàn)了業(yè)績反轉(zhuǎn)，但仍面臨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、負債壓力及市場競爭等多重挑戰(zhàn)。

值得肯定的是去年上半年其營收與利潤實現(xiàn)大幅增長：

上半年營業(yè)收入127.6億元，同比增長95.70%，歸屬于上市公司股東的凈利潤扭虧為盈達6.08億元，盈利能力顯著提升。

現(xiàn)金流穩(wěn)定性也是得到了增強：

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達53.84億元，同比增長2.79%。

然而在另一方面，公司也面臨著幾大挑戰(zhàn)：

一大挑戰(zhàn)是公司負債規(guī)模較大，財務(wù)成本承壓：

報告期末總資產(chǎn)同比下降5.92%，長期借款增至92.45億元，同比增長41.06%，有息負債規(guī)模仍處高位。

此外財務(wù)費用同比增長19.67%，利息支出達4.00億元，對利潤空間形成擠壓，債務(wù)償還壓力持續(xù)存在。

另一大挑戰(zhàn)則是存貨去化存在一定壓力：

2025年6月末，公司存貨賬面價值694.48億元，雖較上年末的775.95億元同比下降10.50%，但從房地產(chǎn)行業(yè)特性來看，該規(guī)模仍屬于較高水平。

對比同期營業(yè)收入127.6億元，存貨規(guī)模是當期營收的5.44倍——

意味著即使保持當前營收增速，僅消化現(xiàn)有存貨也需較長周期，天然對周轉(zhuǎn)效率形成制約。

另外值得一提的是，報告期內(nèi)合同負債（主要為預(yù)售房款）同比下降17.70%至251.98億元，反映當期新預(yù)售規(guī)模收縮，直接影響開發(fā)產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)效率。

期末存貨跌價準備44.01億元，雖較上年末的46.75億元略有下降，但仍處于高位，主要針對“去化難度大、估值下調(diào)”的存貨計提。

這表明部分存貨如偏遠區(qū)域項目、商業(yè)地產(chǎn)可能面臨“價跌難賣”的困境，進一步印證了周轉(zhuǎn)壓力的存在。

顯然，對北京城建而言，加速去化、降低庫存就是改善經(jīng)營流動性、降低負債壓力的關(guān)鍵，降價無疑對回流現(xiàn)金能夠產(chǎn)生一定的助推。但也不可否認，會對項目和企業(yè)的高端品牌形象和口碑，產(chǎn)生一定的負向拉動作用。

另外，艷姐也去網(wǎng)上翻閱了一下公開資料和多家媒體報道發(fā)現(xiàn)，近年來北京城建也因為部分項目品質(zhì)問題而使品牌光環(huán)略顯失色。

比如北京天壇府、青島國譽府等項目，都因為業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分質(zhì)量問題或者買家秀和賣家秀存在一定區(qū)別的原因，而被部分業(yè)主吐槽。

雖然后期部分項目也是努力挽回，但終究會對品牌聲譽造成一定的影響，或許也為近期的降價埋下了伏筆。

03

城建發(fā)展的風(fēng)格進化

當北京城建發(fā)展面臨一些壓力和挑戰(zhàn)的時刻，在去年7月，公司迎來了重磅人事變動：

當時已經(jīng)在城建發(fā)展擁有10多年資歷的儲昭武辭任董事長，由齊占峰接替儲昭武任董事長職務(wù)。

從公開披露的履歷來看，齊占峰的專業(yè)積淀與職業(yè)軌跡，刻著鮮明的大型城市基建財務(wù)管控印記。他畢業(yè)于中國礦業(yè)大學(xué)企業(yè)管理專業(yè)，擁有正高級會計師的硬核職稱，是深耕財務(wù)領(lǐng)域的資深專業(yè)者。

他曾任首路集團總會計師，在城市基建賽道的財務(wù)統(tǒng)籌、資金運作上積累了扎實且貼合實戰(zhàn)的經(jīng)驗。2023年，齊占峰正式加盟北京城建集團，出任集團黨委常委、總會計師，成為財務(wù)核心掌舵人。

齊占峰成為城建發(fā)展的董事長，當時很多人認為他將憑借自帶的城市基建財務(wù)操盤經(jīng)驗，賦能城建發(fā)展的轉(zhuǎn)型迭代，推動公司穩(wěn)健經(jīng)營和高質(zhì)量發(fā)展。

在此前的內(nèi)部分析會上，齊占峰也已經(jīng)指出了公司發(fā)展的戰(zhàn)略方向：

其一，把現(xiàn)金流奉為企業(yè)經(jīng)營的生命線；

其二，直擊京外庫存沉疴，以攻堅行動推動存量資產(chǎn)活化；

最后，主張精準投資，寧可錯過，不可投錯。

這段時間北京城建發(fā)展的動作，也是和這些戰(zhàn)略方向比較契合：

在現(xiàn)金流回流層面，城建發(fā)展也在處置相關(guān)資產(chǎn)：

比如在去年年底，通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，將其持有的北科建9.24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司，最終交易價格為人民幣2.54億。

在去庫存層面，也正是上述提到的相關(guān)降價動作；

而在拿地層面，近半年的時間內(nèi)，北京城建發(fā)展也是有諸多拿地動作，引發(fā)了業(yè)界不小的關(guān)注：

根據(jù)不完全統(tǒng)計，近半年來北京城建發(fā)展已經(jīng)在北京拿下多幅重磅地塊，在北京拿地總額已經(jīng)超百億；

甚至此前還傳出北京城建發(fā)展欲拿下朝陽太陽宮地塊，雖然最終沒有拿到，但也可以看到北京城建發(fā)展要做大做強的雄心。

艷姐也明顯感覺到北京城建發(fā)展的運營效率和決策效率較過去提高了：

比如北京文源府實現(xiàn)了“拿地兩年內(nèi)清盤、現(xiàn)金流回正”，多項指標超額完成目標；再比如國譽頌通過優(yōu)化規(guī)劃條件，實現(xiàn)了“拿地即開工”；

還有北京城建東小口地塊正式官宣案名——龍樾海序，并發(fā)布了震撼海報，要知道這個項目是在兩個多月之前拿地獲得的，作為北京城建旗下高端“龍樾系”新作，戶型覆蓋70-150平三到四居，預(yù)計單價5.5萬/㎡，也是引起了當?shù)厥袌鲚^大的關(guān)注。

行業(yè)調(diào)整的深水區(qū)，從來都是企業(yè)自我革新的試金石。北京城建發(fā)展的這場轉(zhuǎn)型，是老牌國企地產(chǎn)的一次躬身實踐，以財務(wù)思維的系統(tǒng)性植入筑發(fā)展根基，以精準的戰(zhàn)略布局謀未來增量。

在齊占峰的帶領(lǐng)下，北京城建發(fā)展會迎來怎樣的新舞臺和新局面？時間會告訴我們答案。

關(guān)于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點。

主編：張艷

責(zé)編：marl

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