文/北京進(jìn)深 徐迪

西區(qū)取證10天后，保利海淀半壁店項目東區(qū)4棟樓也亮相了。

至此，距離該地塊成交已經(jīng)過去了8個月。

這個周轉(zhuǎn)速度，顯然不是保利的常規(guī)節(jié)奏。

而到目前為止，半壁店項目的推廣案名尚未官宣。從備案名“瑞璟佳苑”來看，天、悅、和，三大主流產(chǎn)品系都不沾。

有消息稱，半壁店項目要到實景階段，再開啟對外銷售。正式案名也要到春節(jié)之后——3月份正式發(fā)布。

3月，恰逢李紅亮執(zhí)掌保利北京整整一年。

半壁店項目，是他這一年“治京答卷”的關(guān)鍵落子，更是一場無聲的述職：用項目說話。

01

去年3月，李紅亮接任保利北京總經(jīng)理一職。

在此之前，他是保利發(fā)展職工監(jiān)事，也是董事會辦公室副總經(jīng)理（主持工作）。

今年四十歲出頭的李紅亮，擅長資本運作，又有投資開發(fā)、帶兵打仗的經(jīng)驗，在保利發(fā)展董事長劉平看來，是北京“新帥”最恰當(dāng)?shù)娜诉x。

李紅亮上任之初，接盤了兩大難題：開盤火爆但網(wǎng)簽滯后的嘉華天珺，以及剛剛?cè)胧值娜g房新地塊。

一年間，李紅亮做了三件事：

1、穩(wěn)住基本盤，推動嘉華天珺的施工與交付節(jié)奏，守住“地王”信用；

2、緊抓業(yè)績盤，保障朝觀天珺的營銷投入與品牌聲量，把聯(lián)合拿地的項目轉(zhuǎn)化為保利主場，打造北京“天”字系第二子；

3、重啟投資線，上任兩個月后，聯(lián)合建工拿下了海淀半壁店項目，并親自督導(dǎo)半壁店這個高難度、高期待的“問題地塊”，打磨標(biāo)桿產(chǎn)品。

可以說，半壁店項目是李紅亮真正意義上經(jīng)歷完整操盤周期的項目，從參與投資研判與拿地決策，到全程主導(dǎo)產(chǎn)品定位、操盤節(jié)奏與營銷策略。

所以這個盤可能不是保利最賺錢的項目，卻是李紅亮最不能輸?shù)捻椖?，因為這是他從“總部精英”到“一線統(tǒng)帥”身份轉(zhuǎn)換的證明。

02

今年1月的北京樓市略顯沉寂，新房成交規(guī)模季節(jié)性回落，沒有土拍，甚至，接近月底還沒有新盤取證。

直到1月26日，“瑞璟佳苑”現(xiàn)身，拿下了京房售證字(2026)1號。

就是保利海淀半壁店項目。

這張預(yù)證來得有些突兀，畢竟它的案名、戶型圖還都沒釋放出來，只能從住建委網(wǎng)站GET一些信息。

1號預(yù)證為西區(qū)03地塊，

首批為北排4棟樓共78套，準(zhǔn)售面積13869㎡，擬售均價12.6萬元/㎡。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復(fù)，建面約271/207㎡。

1號樓5層，兩個單元共20套。建面約136㎡/140㎡，擬售單價11.04萬-13.22萬/㎡；

2號樓5層，三個單元共60套。建面約165㎡，擬售單價11.25萬-13.22萬/㎡；

3號樓5層，兩個單元共16套。頂復(fù)建面270/277㎡，擬售單價13.97萬-14.7萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價12.14萬-13.74萬/㎡；

4號樓4層，兩個單元共12套。頂復(fù)建面270/277㎡，擬售單價14.03萬-13.76萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價12.57萬-13.92萬/㎡。

9號預(yù)證為東區(qū)04地塊，

東區(qū)總規(guī)劃僅6棟樓，除東北角1號、2號之外，其余4棟樓均在本張預(yù)售證內(nèi)。

共110套，準(zhǔn)售面積18613.29㎡，擬售均價12.12萬元/㎡。

戶型面積段139/165/239㎡。

3號樓5層，兩個單元共20套。建面約239㎡，擬售單價11.98萬-13.96萬/㎡；

4號樓5層，一個單元共10套。建面約139㎡，擬售單價11.01萬-12.7萬/㎡；

5號樓5層，五個單元共50套。建面約165㎡，擬售單價11.51萬-12.95萬/㎡；

6號樓5層，三個單元共30套。建面約139㎡，擬售單價10.88萬-12.5萬/㎡。

保利半壁店項目建設(shè)用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區(qū)，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

樓棟之間設(shè)有下沉庭院，周圍環(huán)繞景觀廊架，配有數(shù)個頂部鏤空的景觀亭，或方或圓，造型很別致。

贈送方面，看平面圖沒有陽臺，只有南側(cè)的一字形飄窗。

樓棟南側(cè)都有大量窗井，首層或有下躍戶型。

這個打磨了將近一年的項目，會為海淀西帶來什么樣的驚喜，期待戶型圖。

03

去年5月底，保利發(fā)展和北京建工地產(chǎn)組成聯(lián)合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，項目公司成立，注冊資本即拿地金額。保利北京公司和北京建工地產(chǎn)分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔(dān)任項目法定代表人兼董事長、經(jīng)理。

北京建工和保利是老搭檔，雙方曾合作開發(fā)過順義星宸和煦、朝陽和光煦境、大興和悅春風(fēng)等項目，大部分都是保利主導(dǎo)操盤。

在海淀，雙方還合作開發(fā)了嘉華天珺。

它是2025年海淀最早入市的新盤，全盤共1300多套房源，是保利和建工目前在北京貨值最大的項目。

按照9萬的指導(dǎo)價計算，這個項目僅住宅部分的總貨值就有130多億，可惜項目去化速度始終沒提上來。

開盤1年多，網(wǎng)簽累計237套，成交金額總計20.74億元。

但是成交均價非常堅挺，達(dá)到了8.5萬元/㎡——顯然保利和建工對這個盤還是很有信心的，雙方都不愿意打價格戰(zhàn)成全流量。

當(dāng)前的形勢下，嘉華天珺這么大體量的項目，回款周期勢必要被拉得更長。

另一方面，西邊的半壁店項目，保利作為操盤方，最終決定將其做成北京首個實景開盤的項目。

也就意味著，拿地這一年的時間里，全是投入，見不著一分“回頭錢兒”。

兩個長線大盤，確實不是一般房企能跟得了的。

去年10月23日，半壁店項目總平圖公示期結(jié)束當(dāng)天，其開發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司登記了一條股權(quán)出質(zhì)登記信息。

北京建工地產(chǎn)將其持有的136,050萬元股權(quán)數(shù)額，全部出質(zhì)給了保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

加上此前出質(zhì)的300萬元，剛好對應(yīng)注冊資本的30%。

北京建工地產(chǎn)就算是徹底退出了半壁店項目。