——避暑康養(yǎng)房價長期上漲的邏輯與實證
摘要：本文基于氣候科學、人口經(jīng)濟學與房地產(chǎn)金融理論，結(jié)合2026年最新政策動向，論證在全球變暖加速、優(yōu)質(zhì)資源供給鎖死、老齡化需求爆發(fā)三重因素共振下，疊加國家“旅居服務”納入服務消費新增長點等政策紅利，核心避暑康養(yǎng)區(qū)域房產(chǎn)價格具備長期上行的內(nèi)在驅(qū)動力，價值重估已成定局。
關鍵詞：全球變暖；避暑康養(yǎng)；房地產(chǎn)價格；人口老齡化；政策紅利
一、氣候硬邏輯：全球變暖加速與“清涼”資產(chǎn)化
2026年1月，中國氣象局、民政部、文化和旅游部等七部門聯(lián)合出臺《關于加強協(xié)同聯(lián)動推進康養(yǎng)氣象服務高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》，首次將氣候康養(yǎng)資源納入制度化評估體系，提出“開展氣候康養(yǎng)資源普查評價，繪制全國氣候康養(yǎng)資源‘一張圖’，加強重點區(qū)域氣候康養(yǎng)資源潛力評估”[1]。國研新經(jīng)濟研究院創(chuàng)始院長朱克力指出，氣象經(jīng)濟的核心在于將氣象資源轉(zhuǎn)化為具有經(jīng)濟價值的商業(yè)生態(tài)體系，康養(yǎng)氣象服務通過釋放“氣象+康養(yǎng)”多元價值，有助于匹配個性化、品質(zhì)化康養(yǎng)需求[2]。
貴州省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王春指出，貴州夏季平均氣溫23℃，森林覆蓋率達63.3%，擁有“避暑天堂”貴陽、“中國涼都”六盤水等知名生態(tài)IP，這種氣候資源正在轉(zhuǎn)化為實實在在的經(jīng)濟價值[3]。
二、供給端革命：從“新增開發(fā)”到“存量盤活”的政策轉(zhuǎn)向
1月29日，國務院辦公廳印發(fā)《加快培育服務消費新增長點工作方案》，首次將“旅居服務”納入國家服務消費新增長點，明確提出“鼓勵地方結(jié)合消化存量房地產(chǎn)等政策落實，支持旅居項目用地和服務設施建設”“依法盤活用好農(nóng)村閑置土地和房屋”[4]。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，這對存量盤活而言，“為大量位于景區(qū)、鄉(xiāng)村的閑置房產(chǎn)提供了‘去化’新方案，使其從負資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槟墚a(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營性資產(chǎn)”[5]。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“旅居是近年來興起的新消費，也是服務消費的典型，更是盤活存量房地產(chǎn)的重要途徑”[6]。
貴州、云南已率先探索。貴州省《加快推進貴州旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體方案》明確“支持存量商品房改造為旅居用房”[7]。黔西南州《發(fā)展旅居康養(yǎng)地產(chǎn)攻堅行動工作方案》提出“全力盤活存量土地資產(chǎn)”，建立存量土地臺賬，優(yōu)先用于旅居康養(yǎng)地產(chǎn)項目建設[8]。
三、需求端爆發(fā)：老齡化深化與政策紅利雙重驅(qū)動
復旦大學老齡研究院副院長吳玉韶指出，3.1億“已老”人口加4.3億“備老”人口，合計7.4億人，銀發(fā)經(jīng)濟是“最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè)”，2035年銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模預計將達到19.1萬億元[9]。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會秘書長姚春蘇分析，銀發(fā)人群傾向于“中間圈層、中間戶型、中等面積和中等的住房價格”，偏好60-90平方米帶電梯的二居室[10]。
貴州市場數(shù)據(jù)佐證：2024年省外人群在貴州購房3.06萬套，占全省銷售總量16.2%，以離退休中老年人群為主，旅居時間2—3個月[11]。貴陽市外購房者占比從2023年16%升至2025年1—7月20.5%[12]。遵義桐梓縣憑借毗鄰川渝、氣候涼爽等優(yōu)勢，每年吸引避暑游客25萬人，僅九壩鎮(zhèn)就有超10萬名川渝游客旅居[13]。
云南實踐同樣亮眼：2025年前11個月旅居人數(shù)498.33萬，平均居住85天，同比增長54.9%，直接盤活農(nóng)村閑置房屋2.74萬余間，帶動6.35萬人就地就近就業(yè)[14]。
各省對未來需求已轉(zhuǎn)化為明確政策目標。黔西南州提出力爭州外人員購房占比提升到26%，到2030年實施3萬套以上旅居康養(yǎng)住房產(chǎn)品供給，形成有效承接6萬旅居康養(yǎng)購房人口的住房與服務保障能力[8]。
四、未來發(fā)展空間：金融支持與產(chǎn)業(yè)融合縱深推進
國務院《方案》提出引導金融機構(gòu)加大信貸投放，“支持符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）”[4]。黔西南州明確將符合條件的項目納入“白名單”，落實異地住房公積金貸款互認互貸[8]。
產(chǎn)業(yè)融合向縱深發(fā)展。七部門《指導意見》提出開發(fā)氣象保險產(chǎn)品，將高溫、低溫、致敏花粉、氣候舒適度等指標融入健康保險[1]。黔西南州推動“旅居+康養(yǎng)”深度融合，配建健康服務中心，提供中醫(yī)理療服務；同時促進“旅居+文旅體+”聯(lián)動發(fā)展，打造沉浸式文化旅居體驗[8]。
運營模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)+服務+運營”轉(zhuǎn)型。貴州省方案明確“推動傳統(tǒng)地產(chǎn)由開發(fā)建設銷售模式向‘開發(fā)＋服務＋運營’轉(zhuǎn)型發(fā)展”[7]。黔西南州引導項目建立“生活管家、健康管家、快樂管家、運營管家”四位一體服務體系，探索“分時度假”“長租公寓”等靈活模式[8]。
五、結(jié)論與展望
綜合上述分析：第一，氣候驅(qū)動的需求剛性確立，七部門聯(lián)合推進使“清涼”成為國家戰(zhàn)略資源。第二，供給邏輯轉(zhuǎn)向存量盤活，閑置房產(chǎn)從“負資產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性資產(chǎn)。第三，老齡化需求持續(xù)爆發(fā)，7.4億銀發(fā)人群為增長提供長期保障。第四，政策與資本形成合力，系統(tǒng)性紅利持續(xù)釋放。第五，運營模式創(chuàng)新使房產(chǎn)價值支撐更加多元。
核心避暑康養(yǎng)區(qū)域房產(chǎn)價格將在中長期持續(xù)上行，價值重估已成定局[15]。未來市場將呈現(xiàn)明顯分化：能夠融入存量盤活政策、獲得金融支持、具備專業(yè)運營能力的項目，將獲得持續(xù)價值增長，這正是對“核心翻盤”的精準注解。
參考文獻
[1] 中國氣象局、民政部、文化和旅游部、國家衛(wèi)生健康委員會、國家醫(yī)療保障局、國家中醫(yī)藥管理局、國家疾病預防控制局. (2026). 關于加強協(xié)同聯(lián)動推進康養(yǎng)氣象服務高質(zhì)量發(fā)展的指導意見.
[2] 朱克力. (2026). 氣象經(jīng)濟釋放康養(yǎng)新價值. 經(jīng)濟參考報.
[3] 王春. (2025). 貴州旅居地產(chǎn)大有可為. 當代貴州.
[4] 國務院辦公廳. (2026). 加快培育服務消費新增長點工作方案（國辦發(fā)〔2026〕2號）.
[5] 嚴躍進. (2026). 旅居產(chǎn)業(yè)納入服務消費新增長點：存量盤活的新機遇. 上海易居房地產(chǎn)研究院.
[6] 李宇嘉. (2026). 旅居：服務消費新風口與存量盤活新路徑. 廣東省住房政策研究中心.
[7] 貴州省人民政府辦公廳. (2026). 加快推進貴州旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體方案（黔府辦發(fā)〔2026〕3號）.
[8] 中共黔西南州委辦公室、黔西南州人民政府辦公室. (2026). 黔西南州發(fā)展旅居康養(yǎng)地產(chǎn)攻堅行動工作方案.
[9] 吳玉韶. (2025). 銀發(fā)經(jīng)濟：最確定、最穩(wěn)定的大產(chǎn)業(yè). 復旦老齡研究院.
[10] 姚春蘇. (2025). 銀發(fā)人居需求特征與產(chǎn)品趨勢. 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會康養(yǎng)分會.
[11] 貴州省住房和城鄉(xiāng)建設廳. (2025). 2024年貴州省房地產(chǎn)市場運行情況分析報告.
[12] 貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局. (2025). 2025年1-7月貴陽市房地產(chǎn)市場運行簡報.
[13] 遵義市桐梓縣人民政府. (2025). 桐梓縣避暑旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況匯報.
[14] 云南省文化和旅游廳. (2025). 2025年1-11月云南旅居產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告.
[15] 黃奇帆. (2025). 最新房地產(chǎn)研判（公開演講）.