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蘇州中南中心12.71億元債權(quán)流拍

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近日,蘇州中南中心項目不良債權(quán)流拍。


一、 流拍事件概況

2025年12月23日,光大興隴信托有限責(zé)任公司(簡稱“光大信托”)在阿里資產(chǎn)平臺掛牌轉(zhuǎn)讓“蘇州某置地有限公司不良債權(quán)”,該債權(quán)對應(yīng)的抵押物正是蘇州中南中心項目。截至2024年3月31日,該債權(quán)本息合計約12.71億元(本金12億元,利息約7137萬元)。掛牌期至2026年2月21日結(jié)束,最終因無人報名、無人出價而流拍。


二、 項目背景:從“中國第一高樓”夢碎到屢次停工

蘇州中南中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖西CBD核心地段(蘇繡路68號),地理位置絕佳。

? 雄心勃勃的起點(2012-2014年):2012年6月,中南建設(shè)以6630萬元底價拿下該地塊,最初規(guī)劃建設(shè)一座高達729米、地上137層的摩天大樓,旨在超越當(dāng)時的上海中心(632米),成為“中國在建第一高樓”。項目于2014年1月正式動工。

? 首次停工與高度腰斬(2015-2019年):2015年4月,項目在完成樁基工程后便陷入長期停工。停工原因包括國家開始嚴格管控500米以上超高層建筑的政策調(diào)整,以及開發(fā)商自身資金壓力。2019年,項目規(guī)劃高度被大幅削減至499.15米(地上103層),以符合政策要求。

? 短暫復(fù)工與再次停擺(2020-2022年):2020年6月,項目舉行復(fù)工典禮。2021年,項目先后完成了大底板澆筑和主塔樓核心筒“正負零”節(jié)點(即地下結(jié)構(gòu)完成,地面結(jié)構(gòu)開始施工)。然而,隨著其母公司中南集團在2021年下半年陷入嚴重的債務(wù)危機,項目資金鏈徹底斷裂,于2022年中旬再次全面停工,至今未復(fù)工。


三、 債權(quán)詳情與復(fù)雜困境

此次流拍的債權(quán)揭示了項目背后錯綜復(fù)雜的財務(wù)與法律困境:

1. 債權(quán)人與擔(dān)保:債權(quán)人為光大信托。保證擔(dān)保人為中南控股集團有限公司及其實際控制人陳錦石;同時,項目公司1%的股權(quán)及相關(guān)公司股權(quán)也被質(zhì)押。

2. 抵押物狀態(tài):核心抵押物為蘇州中南中心在建工程及其分攤的1.66萬平方米土地,地上計容建筑面積約36.4萬平方米。但該資產(chǎn)存在多輪司法查封,光大信托持有的債權(quán)僅為“輪候查封”,這意味著接盤方需要先解決前序的法律糾紛才能處置資產(chǎn)。

3. 項目公司股權(quán)變更:早在2023年10月,中南集團已將項目公司(后更名為蘇州中合置地有限公司)99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給光大信托,后者已成為項目實際控制人,中南集團基本退出。


四、 流拍原因深度分析

12.7億債權(quán)無人問津,核心原因在于項目已成為一個“燙手山芋”:

1. 天文數(shù)字的后續(xù)投入:超高層建筑是“吞金獸”。即便完成主體結(jié)構(gòu),后續(xù)的機電安裝、幕墻、內(nèi)部裝修及運營啟動仍需投入上百億資金。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、融資困難的背景下,幾乎沒有企業(yè)有能力且愿意承接如此巨大的資金黑洞。

2. 極其復(fù)雜的債務(wù)與法律風(fēng)險:項目不僅涉及光大信托的這筆債權(quán),還牽連中南集團整體的破產(chǎn)重整、其他工程欠款、多輪司法查封等。資產(chǎn)權(quán)屬不清晰,處置程序復(fù)雜,風(fēng)險極高。

3. 商業(yè)邏輯的根本改變:當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)過剩,蘇州園區(qū)甲級寫字樓空置率較高。超高層建筑的運營成本高昂,投資回報周期極長。資本不再愿意為單純的“城市地標”情懷買單,項目的經(jīng)濟可行性存疑。

4. 政策與市場環(huán)境變化:國家嚴控超高層建筑建設(shè),且宏觀經(jīng)濟環(huán)境與十年前項目立項時已截然不同,使得此類大型綜合體的開發(fā)價值大打折扣。


五、 現(xiàn)狀與未來展望

? 當(dāng)前狀態(tài):截至2026年2月,蘇州中南中心工地仍處于全面停滯狀態(tài),沒有明確的復(fù)工計劃。它已成為金雞湖畔一個顯眼的“爛尾”地標。

? 未來出路:項目盤活面臨巨大挑戰(zhàn)??赡艿穆窂桨ǎ?/p>

? 引入實力雄厚的國資或大型企業(yè)接盤:但需對方有能力化解復(fù)雜債務(wù)并承擔(dān)巨額續(xù)建成本。

? 調(diào)整規(guī)劃方案:進一步降低建筑高度或改變業(yè)態(tài),減少總投資。

? 漫長的司法與債務(wù)重組過程:這可能需要數(shù)年時間。

? 行業(yè)象征:蘇州中南中心的命運,是中國房地產(chǎn)狂飆時代下“摩天大樓狂熱”的一個縮影。它的波折與停滯,標志著一個盲目追逐物理高度時代的結(jié)束,也警示著大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須與穩(wěn)健的財務(wù)和可持續(xù)的市場需求相匹配。


總結(jié)而言,蘇州中南中心不良債權(quán)的流拍,是其自身巨大資金缺口、復(fù)雜債務(wù)困境與當(dāng)前嚴峻市場環(huán)境共同作用下的必然結(jié)果。這座曾經(jīng)夢想沖冠中國的摩天大樓,其未來依然充滿不確定性。

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