周口，從“中原糧倉(cāng)”到“港城新貴”的千年蝶變。

周口，這座因水而生的中原古城，曾以“三川交匯、舟車(chē)輻輳”的漕運(yùn)盛景聞名天下，又在鐵路時(shí)代的浪潮中沉寂多年。如今，隨著沙潁河復(fù)航、臨港經(jīng)濟(jì)崛起，周口正以“港口型國(guó)家物流樞紐”的新身份，書(shū)寫(xiě)著“通江達(dá)海、向海而生”的傳奇。

水運(yùn)的復(fù)興不僅激活了這座城市的血脈，更悄然改寫(xiě)著樓市的版圖——當(dāng)臨港產(chǎn)業(yè)帶來(lái)人口回流、城市能級(jí)躍升，周口的房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)“價(jià)值重估”的歷史機(jī)遇。

１

穩(wěn)中求進(jìn)的“周口速度”

經(jīng)濟(jì)總量躍升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)破局。

2025年度周口市GDP達(dá)3810.83億元，總量位居全省第四，僅次于鄭州、洛陽(yáng)、南陽(yáng)，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居豫東首位；GDP增速達(dá)6.1%。

自2011年起，隨著周口市經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展，GDP總量逐年不斷攀升，從2011年的1410.86億元，已提升到2025年的3810.83億元。

2025年，周口市固定資產(chǎn)投資提高3%，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降10.4%；居民可支配收入達(dá)25844元，提高5.4%；其中城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)36473元，提高4.2%。

交通網(wǎng)絡(luò)重構(gòu)，樞紐地位凸顯。

“黃金水道”周口港釋放“黃金效能”，引領(lǐng)臨港經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“奔跑”時(shí)代。依托周口港（全國(guó)唯一內(nèi)河港口型國(guó)家物流樞紐），益海嘉里、安鋼集團(tuán)、瑞茂通、娃哈哈、鑫豐生物等行業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐周口臨港開(kāi)發(fā)區(qū)。

這些不但帶動(dòng)周口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為周口提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

作為“中原糧倉(cāng)”，周口糧食年產(chǎn)量穩(wěn)定在180億斤以上，通過(guò)港口將小麥、玉米等農(nóng)產(chǎn)品“借水出?！薄?/p>

周口黃金水道通江達(dá)海。沙潁河航道升級(jí)至四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，周口港年吞吐量突破5500萬(wàn)噸，開(kāi)通國(guó)際航線14條（至美、非、歐等），集裝箱吞吐量16.3萬(wàn)標(biāo)箱，物流成本較陸運(yùn)降低25%。

立體交通賦能。鄭合高鐵、平漯周高鐵串聯(lián)鄭州都市圈；“三環(huán)九放射”市域路網(wǎng)、周口民用機(jī)場(chǎng)形成“公鐵水空”四位一體格局，3小時(shí)通達(dá)長(zhǎng)三角核心城市。

人口回流趨勢(shì)初現(xiàn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有很大發(fā)展空間。

隨著臨港產(chǎn)業(yè)崛起，為周口提供更多、更好的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2025年周口外出務(wù)工人口凈流出減少至18.3萬(wàn)（較2020年下降48%），更多周口務(wù)工者“歸巢”，返鄉(xiāng)置業(yè)需求激增。

近年來(lái)，隨著周口外出務(wù)工人口凈流出減少，城鎮(zhèn)化得到提高，常住人口城鎮(zhèn)化率從2011年的31.13%提升至2024年的46.51%，與全國(guó)平均城鎮(zhèn)化率67.89%相比，仍低于21.38個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有很大發(fā)展空間。

人口回流，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有很大發(fā)展空間，對(duì)樓市而言，這意味著什么？意味著持續(xù)釋放的剛性需求和改善性需求，意味著每年數(shù)萬(wàn)返鄉(xiāng)置業(yè)人群的購(gòu)買(mǎi)力，意味著城市擴(kuò)容帶來(lái)的新增住房需求。在河南多數(shù)地市面臨人口外流壓力的當(dāng)下，周口的人口基本盤(pán)，是其房地產(chǎn)市場(chǎng)最厚實(shí)的“安全墊”。

2

周口水運(yùn)通江達(dá)海

周口港，一座內(nèi)陸城市的“出?？凇?。

周口擁有沙河、潁河、渦河、賈魯河、汾泉河等5條具備航運(yùn)開(kāi)發(fā)條件的河流，內(nèi)河通航里程達(dá)234公里，是河南省唯一能夠常年通江達(dá)海的省轄市。

2025年12月開(kāi)港的周口港中心港區(qū)中心作業(yè)區(qū)，是河南首個(gè)百萬(wàn)級(jí)專(zhuān)用集裝箱碼頭。一期建成13個(gè)2000噸級(jí)自動(dòng)化集裝箱泊位，泊位總長(zhǎng)1089米，設(shè)計(jì)年通過(guò)能力107.5萬(wàn)標(biāo)箱。這是全省泊位最多、規(guī)模最大的內(nèi)河集裝箱專(zhuān)用碼頭，被譽(yù)為“六個(gè)之最”：建設(shè)規(guī)模最大、工程標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)、運(yùn)營(yíng)能力最強(qiáng)、自動(dòng)化程度最高、信息化系統(tǒng)最優(yōu)、服務(wù)能級(jí)最好。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2025年前11個(gè)月，周口港完成貨物吞吐量4740.5萬(wàn)噸，集裝箱吞吐量16萬(wàn)標(biāo)箱，同比增長(zhǎng)9.5% 。目前，周口港已開(kāi)通24條國(guó)內(nèi)集裝箱航線，打通19條外貿(mào)接力航線，真正實(shí)現(xiàn)了“箱通世界、貨運(yùn)全球”。

從“經(jīng)濟(jì)通道”邁向“通道經(jīng)濟(jì)”，周口只差臨門(mén)一腳。 而這一腳，已經(jīng)在2025年底踢出。

如果說(shuō)人口是周口樓市的“壓艙石”，那么交通就是周口樓市的“放大器”。

3

周口樓市未來(lái)可期

市場(chǎng)回溫，信心回歸。這八個(gè)字，是對(duì)2025年周口樓市最凝練的總結(jié)。

2025年，當(dāng)全國(guó)樓市還在糾結(jié)"救市還是不救"時(shí)，周口樓市用實(shí)際行動(dòng)給出了答案：真正的好房子，永遠(yuǎn)不缺市場(chǎng)。這種從"賣(mài)房子"到"造生活"的轉(zhuǎn)變，或許才是中國(guó)樓市破局的關(guān)鍵。

因?yàn)椋?025年周口樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)靜悄悄的變革。傳統(tǒng)房企的"高周轉(zhuǎn)"模式行不通了，但"小而美"的本地開(kāi)發(fā)商憑借深耕區(qū)域、精雕細(xì)琢，反而成了市場(chǎng)新寵。

2025年，周口城投運(yùn)營(yíng)公司全年以逾10億元的銷(xiāo)售額位居河南省本土房企銷(xiāo)售額第14位，以11.5萬(wàn)平米的銷(xiāo)量位居河南省本土房企銷(xiāo)售面積第12位，成為周口本地市場(chǎng)的核心力量?。此外，碧桂園、萬(wàn)科、華耀城、萬(wàn)基、佳利、鑫隆、展宏、建業(yè)等房企在2025年也都有不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

1、土地市場(chǎng)供應(yīng)收縮，房企拿地更趨理性

2025年全市住宅用地成交1907.34畝（含保障房），同比下降23.6%，樓面均價(jià)1200元/㎡，但溢價(jià)率不足1%。

2、中心城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積增加35.7%

2025年，周口中心城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積約47.89萬(wàn)平方米，比上年增加約9.5%；其中批準(zhǔn)住宅建筑面積約43.15萬(wàn)平方米，比上年增加約35.7%。

其中，萬(wàn)科溥天龍?zhí)脻?rùn)龍軒、碧桂園大河宸章、周投上和二號(hào)院、萬(wàn)基城、華耀城華耀首府、展圖悅瓏灣、鑫隆水岸尚品、中州盛境等項(xiàng)目都取得了預(yù)售許可證。

3、銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，改善需求主導(dǎo)

2025年周口房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體低迷的大環(huán)境下，憑借政策引導(dǎo)、國(guó)企托底和現(xiàn)房銷(xiāo)售模式，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域性回暖，尤其在中心城區(qū)、太康和鄲城等重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)韌性，但全市整體銷(xiāo)售規(guī)模仍處于調(diào)整階段。

2025年周口市中心城區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)約5720元/㎡，同比上漲；大面積戶(hù)型，如144㎡以上戶(hù)型均價(jià)已突破8000元/㎡。

2025年，當(dāng)其他城市還在賣(mài)"鋼筋水泥盒子"時(shí)，周口的高端樓盤(pán)已經(jīng)玩出了“新花樣”：不僅筑造好房子，還要打造好生活！2025年的周口房地產(chǎn)市場(chǎng)，"第四代住宅+智慧社區(qū)"已成主流，萬(wàn)基城三期以產(chǎn)品力登頂銷(xiāo)冠，單盤(pán)去化超300套；城投攬境等明星樓盤(pán)更是提前180天交付，上演"今年買(mǎi)今年住"的樓市奇跡；科好?項(xiàng)湖院子的第四代住宅，3米層高+270度觀景陽(yáng)臺(tái)，讓購(gòu)房者真正體驗(yàn)"把家安在公園里"；項(xiàng)湖云墅的5.1米高超級(jí)底盤(pán)、鋁板外立面，直接對(duì)標(biāo)一線城市高端住宅。

此外，2025年周口房地產(chǎn)市場(chǎng)大力推行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”政策，國(guó)企主導(dǎo)的現(xiàn)房項(xiàng)目成為市場(chǎng)主力，有效緩解了購(gòu)房者對(duì)期房的擔(dān)憂(yōu)，重塑市場(chǎng)信心?；同時(shí)周口房地產(chǎn)市場(chǎng)?也實(shí)施“保障房+商品房”雙軌制?，政府通過(guò)收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為保障房，為新市民、青年人提供居住保障，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期?。

4、周口成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷的“香餑餑”

碧桂園進(jìn)駐河南的第一個(gè)地市即是?周口市?。

2013年碧桂園進(jìn)入河南市場(chǎng)，其首個(gè)項(xiàng)目為周口碧桂園。該項(xiàng)目于2014年4月6日開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)河南省單日單盤(pán)銷(xiāo)售冠軍的紀(jì)錄，銷(xiāo)售額突破十億元，成為碧桂園深耕河南的起點(diǎn)；也為河南地產(chǎn)界提供了地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)范本。

隨后，恒大、華耀城、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)大鱷相繼進(jìn)駐，再加上省域的建業(yè)、正商、永威、（康橋）、華瑞等，本土的周口城投、萬(wàn)基、佳利、鑫隆、展宏等，周口房地產(chǎn)市場(chǎng)一派繁榮。

深圳科好集團(tuán)已布局周口，先后落子科好·項(xiàng)湖院子、科好·項(xiàng)湖云墅、科好·項(xiàng)湖上院等三個(gè)項(xiàng)目，其產(chǎn)品直接對(duì)標(biāo)新規(guī)實(shí)施后杭州“好房子”全新產(chǎn)品理念，為周口打造人居典范。

4

水運(yùn)興，則周口興；港城融，則樓市興

從“萬(wàn)家燈火侔江浦”到“百萬(wàn)標(biāo)箱通江?！?，周口走過(guò)了百年。

如今，從漕運(yùn)重鎮(zhèn)到港口樞紐，從“中原糧倉(cāng)”到“開(kāi)放前沿”，周口正以水為墨、以港為筆，書(shū)寫(xiě)著城市復(fù)興的壯麗篇章。

當(dāng)臨港產(chǎn)業(yè)的浪潮澎湃而來(lái)，當(dāng)返鄉(xiāng)置業(yè)的暖流持續(xù)涌動(dòng)，周口房地產(chǎn)市場(chǎng)必將在“港城融合”的新周期中，迎來(lái)價(jià)值與品質(zhì)的雙重躍升。

水運(yùn)興，則周口興；港城融，則樓市興！

這座城市的下一站，注定是星辰大海！

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