界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎

馬年春節(jié)的喜慶氛圍尚未褪去，廣州土地市場(chǎng)便率先點(diǎn)燃熱度，迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。

2月25日，備受矚目的光柱天河區(qū)馬場(chǎng)地塊一期正式開(kāi)拍，這宗位于黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東的綜合用地，建設(shè)用地面積17.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積56.7萬(wàn)平方米，光是起拍總價(jià)就高達(dá)186.4億元。

由于該地塊為廣州近十年來(lái)出讓過(guò)地塊中位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，關(guān)注度及競(jìng)拍熱度均十分高。

當(dāng)天上午10時(shí)，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟限時(shí)競(jìng)價(jià)，盡管本場(chǎng)土拍未設(shè)線(xiàn)下會(huì)場(chǎng)，卻吸引了超10萬(wàn)人次在線(xiàn)圍觀，平臺(tái)一度因流量過(guò)載出現(xiàn)卡頓。

據(jù)界面新聞?dòng)浾吡私?，最終獲得競(jìng)買(mǎi)資格的共有8家房企——保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、廣州城投、廣州地鐵和廣州建筑。

拍賣(mài)開(kāi)始后，戰(zhàn)況迅速升溫。第一個(gè)小時(shí)，價(jià)格便突破200億元；午后進(jìn)入拉鋸戰(zhàn)，保利與越秀交替舉牌，最終，經(jīng)過(guò)近9小時(shí)、243輪的激烈競(jìng)價(jià)，廣州市屬?lài)?guó)企越秀集團(tuán)以236億元將地塊收入囊中。

26.6%的溢價(jià)率，8.5萬(wàn)元/平方米的住宅樓面價(jià)——廣州單價(jià)地王的紀(jì)錄被刷新，而236億元的總價(jià)，也使馬場(chǎng)地塊成為2026年全國(guó)總價(jià)“地王”。

“作為今年廣州土拍的‘開(kāi)年大戲’，馬場(chǎng)地塊競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)表示，“此次拍賣(mài)不僅是2026年廣州樓市的‘開(kāi)門(mén)紅’，顯著推高了區(qū)域樓面價(jià)預(yù)期，也將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。”

珠江新城最后一塊“寶地”

馬場(chǎng)地塊是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開(kāi)發(fā)用地，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為珠江新城CBD的最后一塊“寶地”，其價(jià)值不僅在于區(qū)位，更在于稀缺性、規(guī)劃定位與城市功能的疊加。

珠江新城規(guī)劃落地已逾三十年，成片開(kāi)發(fā)用地基本告罄。過(guò)去五年，珠江新城宅地供應(yīng)為零，而二手豪宅均價(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定在12萬(wàn)至20萬(wàn)元/平方米，頂豪產(chǎn)品已突破25萬(wàn)元/平方米。在這樣的背景下，馬場(chǎng)地塊的稀缺性不言而喻。

但稀缺只是其一，位置才是真正的“王炸”。

從地理坐標(biāo)看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場(chǎng)路，東至華南快速干線(xiàn)，恰好處于珠江新城與廣州國(guó)際金融城的幾何中心。距珠江公園、花城廣場(chǎng)約1公里，距廣州大道、獵德大橋均在10分鐘車(chē)程內(nèi)。

周邊聚集著高德置地、IFC、K11、天匯igc等高端商業(yè)體，3公里內(nèi)覆蓋省婦幼、中山三院、天河中學(xué)、暨南大學(xué)等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。

馬場(chǎng)地塊俯瞰圖 圖片來(lái)源：廣州公共資源交易中心

從規(guī)劃來(lái)看，馬場(chǎng)片區(qū)總用地面積38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)商務(wù)體量約50萬(wàn)平方米，居住面積約22萬(wàn)平方米，是一個(gè)典型的復(fù)合型地塊。

戰(zhàn)略定位上，2025年10月，廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，已將“馬場(chǎng)片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬(wàn)象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體，明確計(jì)劃在此引入華南首個(gè)SKP項(xiàng)目。

而在剛剛結(jié)束的廣東高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，廣州市表態(tài)要“堅(jiān)持內(nèi)涵式發(fā)展打造國(guó)際一流宜居宜業(yè)環(huán)境”，“統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，“不斷鑄就產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)輝煌、煥發(fā)千年商都榮光”，馬場(chǎng)項(xiàng)目被明確定位為“國(guó)際商都消費(fèi)地·人民文體會(huì)客廳”。

“從開(kāi)發(fā)價(jià)值來(lái)看，馬場(chǎng)地塊也是當(dāng)前全國(guó)少數(shù)能實(shí)現(xiàn)‘單一地塊帶動(dòng)城市能級(jí)躍升’的標(biāo)桿項(xiàng)目?！痹叫慵瘓F(tuán)內(nèi)部人士向界面新聞透露道。

據(jù)官方測(cè)算，項(xiàng)目成熟后，每年可貢獻(xiàn)GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。這種單地塊的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力，在全國(guó)已出讓地塊中鮮有匹敵。

情理之中的“操盤(pán)手”

從拿地主體來(lái)看，由越秀集團(tuán)來(lái)做地，業(yè)內(nèi)并不意外。

從地塊歷史來(lái)看，馬場(chǎng)地塊的產(chǎn)權(quán)主體主要是賽馬場(chǎng)，其最大股東正是越秀，此外還有天河區(qū)國(guó)企及周邊兩個(gè)城中村。

“地塊出讓的第一步就是使用權(quán)收回和補(bǔ)償，將土地收回國(guó)有，并啟動(dòng)規(guī)劃調(diào)整。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞指出，“同時(shí)還要推動(dòng)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，這一任務(wù)由市級(jí)國(guó)企越秀推動(dòng)?！?/p>

換言之，越秀從一開(kāi)始就參與了前期的“做地”工作。而坊間傳聞已久的地塊自持的高端商業(yè)引入對(duì)象SKP，同樣是由越秀在牽頭洽談。一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)拿地聯(lián)動(dòng)，最終由越秀摘得，在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)實(shí)屬情理之中。

事實(shí)上，作為市屬?lài)?guó)企，越秀在廣州土地市場(chǎng)的存在感一直十分強(qiáng)烈。在剛剛過(guò)去的2025年，越秀在廣州公開(kāi)市場(chǎng)投入106億元，共競(jìng)得10宗地塊，拿地金額位居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額超五分之一。

“摘地后，越秀將緊密結(jié)合廣州‘十五五’規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級(jí)躍升，進(jìn)一步提升珠江新城對(duì)創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力?！痹叫慵瘓F(tuán)內(nèi)部人士向界面新聞透露。