2026年，長沙樓市的聚光燈，拉回了煙火氣沸騰的河?xùn)|主城。

今年長沙樓市的關(guān)鍵詞不再是遠(yuǎn)郊藍(lán)圖，而是“回歸主城”與“神仙打架” 。

五一廣場、芙蓉中路、侯家塘……這些市中心矜貴地段，涌出一批純新盤。

其中，保利市中心純新盤也要來了。

把時(shí)間撥回2025年10月28日。

保利、中海、建發(fā)3家房企，經(jīng)過19輪競價(jià)，最終保利地產(chǎn)以總價(jià)14.74億元摘得【2025】長沙市053號(hào)地塊，折合樓面價(jià)8497元/㎡，溢價(jià)率約18%。

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這便是今天要聊的——保利下大垅項(xiàng)目。

這一溢價(jià)率在當(dāng)前市場環(huán)境下不算低。能在三家央國企之間引發(fā)競價(jià)，說明地塊本身的段位和價(jià)值得到了認(rèn)可。

一、地段解讀：芙蓉中路CBD，配套成熟

項(xiàng)目地處芙蓉中路CBD板塊，屬于長沙主城區(qū)核心地段。

地塊緊鄰超20萬方的富興時(shí)代商業(yè)、華創(chuàng)國際廣場，周邊還有湘雅醫(yī)院、省博物館等，臨近地鐵6號(hào)線，出行方便。

同時(shí)周邊有湖南多家金融機(jī)構(gòu)總部、湘雅醫(yī)院等醫(yī)療資源、省博物館等，以及重量級(jí)單位。

從地段價(jià)值來看，保利下大垅項(xiàng)目具備“金融產(chǎn)業(yè)集聚+商業(yè)成熟+重要單位密集”的多重優(yōu)勢，同時(shí)周邊聚集金融機(jī)構(gòu)總部帶來的高收入客群，重量級(jí)單位人員以及湘雅醫(yī)院龐大的醫(yī)護(hù)人員，周邊客群購買力較強(qiáng)。

二、周邊教育：北側(cè)規(guī)劃九年制學(xué)校

這塊地讓很多人感興趣的話題是，會(huì)不會(huì)有配套初中。

053地塊在掛地條件中并未明確教育配套，不過北邊規(guī)劃了一所九年制學(xué)校。

雖然目前關(guān)于這所學(xué)校還沒透露太多信息，預(yù)計(jì)會(huì)引入湘一品牌。

如果這塊地能夠配套入讀九年制學(xué)校，那將成為項(xiàng)目一個(gè)大亮點(diǎn)。但最終能否配套入學(xué)、引入什么品牌，需以正式文件為準(zhǔn)。

三、產(chǎn)品規(guī)劃：體量較大，得房率預(yù)計(jì)能達(dá)約115%

這個(gè)地塊分為三個(gè)小地塊，東邊兩個(gè)地塊是住宅，西邊那個(gè)小地塊為商住性質(zhì)，帶一小部分商業(yè)（商住比12∶88）。

項(xiàng)目地塊總占地面積達(dá)到了約100畝，這個(gè)體量在主城區(qū)中心是相當(dāng)少見的。

據(jù)了解，項(xiàng)目共規(guī)劃21棟住宅，均不超過30層，地塊綜合容積率僅約2.56，是市中心少見的低密地塊。

A區(qū)：預(yù)計(jì)規(guī)劃只有3棟樓，小區(qū)大門開在精英路上；

B區(qū)：容積率低，地塊大，整體規(guī)劃條件非常好，南側(cè)正對的南天花園也是多層住宅，B區(qū)預(yù)計(jì)規(guī)劃有10棟樓，配備下沉庭院會(huì)所；

C區(qū)：預(yù)計(jì)規(guī)劃有8棟樓，各樓棟呈錯(cuò)列式排布。

此外，據(jù)了解三個(gè)地塊之間設(shè)有連廊，A、C區(qū)的業(yè)主也可以共享中間B區(qū)的大園林、會(huì)所，這一點(diǎn)確實(shí)不錯(cuò)。

并且所有樓棟都做了架空層，且清一色兩梯兩戶純板樓+私梯入戶，得房率預(yù)計(jì)能到約115%。（產(chǎn)品規(guī)劃以項(xiàng)目實(shí)際為準(zhǔn)）

據(jù)了解，保利下大垅項(xiàng)目首先將開發(fā)中間的B地塊，具體戶型包含建面約120㎡、135㎡、165㎡、185㎡，占比分別約為10%、35%、35%、20%，產(chǎn)品選擇面較廣。（產(chǎn)品規(guī)劃以項(xiàng)目實(shí)際為準(zhǔn)）

目前，項(xiàng)目的效果圖已經(jīng)出來，外立面顏值相當(dāng)高，采用“無漆房”，大面積使用玻璃幕墻+鋁板+金屬線條，部分樓棟塔冠采用金屬飾條?？雌饋肀容^高大上（效果圖僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）。

四、小結(jié)

目前保利下大垅地塊周邊主要在售項(xiàng)目大多以大平層產(chǎn)品為主，且多數(shù)已處于尾盤階段，單價(jià)在1W大幾到2W+的樣子。

而且此前市中心大部分的新盤都體量較小，總價(jià)高，且不帶書包，對于很多買房人來說略有遺憾。

相比之下，保利下大垅項(xiàng)目體量較大、容積率較低，且為純板樓新規(guī)產(chǎn)品。

保利在長沙已有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)樓盤產(chǎn)品做得如何，我們拭目以待。

如果這塊地能夠配套入讀九年制學(xué)校，那對于市中心一些項(xiàng)目來說，那就真的是降維打擊了。

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