近日，青島市李滄區(qū)萬科森林公園閑置商業(yè)用地歷經(jīng)退地、調(diào)規(guī)變性后重新掛牌。

一、事件核心概述

2026年2月28日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣出讓公告，正式重新掛牌出讓李滄區(qū)LC0301-03地塊。該地塊正是原“森林公園”大盤中由萬科操盤的純商業(yè)部分（原4362-01地塊），在經(jīng)歷長期閑置、退地回收、規(guī)劃性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地（即“商改住”）后，以住宅用地的身份重返土地市場。地塊起拍總價(jià)約9.98億元，起拍樓面地價(jià)9010元/平方米，競買保證金約2億元，將于2026年3月20日9時(shí)30分進(jìn)行網(wǎng)上拍賣。

二、地塊詳情

該地塊具體位于李滄區(qū)青銀高速以東、石牛山路以西、棗山路以北、九水路以南。土地面積為44,320.7平方米，規(guī)劃建筑面積約為110,801.75平方米（約11.08萬平方米）。根據(jù)新的規(guī)劃，其容積率定為不超過2.5，建筑密度不超過20%，綠地率不低于35%，土地用途明確為城鎮(zhèn)住宅用地（二類居住用地），出讓年限為70年。

三、歷史背景與“退地”緣由

這塊地的故事始于2017年8月。當(dāng)時(shí)，萬科聯(lián)合金地、中海、越秀、青島城投，組成五家聯(lián)合體，以總價(jià)37.9億元（溢價(jià)率不足1%）競得李滄區(qū)青銀高速東側(cè)三幅捆綁地塊（原編號4362-01、4362-02、4364-02），總規(guī)劃建筑面積約50.2萬平方米。其中，LC0301-03地塊（原4362-01地塊）為純商業(yè)商務(wù)用地，規(guī)劃建筑面積約19.4萬平方米，占整個大盤的38.71%。

然而，該地塊當(dāng)初出讓時(shí)附帶了極為嚴(yán)苛的條件，成為其長期閑置的直接原因。條件包括：競得人須自持不低于6萬平方米的物業(yè)；未來要引進(jìn)一個中國500強(qiáng)企業(yè)總部入駐；確保每年完成稅收區(qū)級留成五億元以上；還需無償代建42班小學(xué)和12班幼兒園。加之青島整體商業(yè)地產(chǎn)市場面臨巨大的去化壓力，導(dǎo)致這部分商業(yè)開發(fā)始終無法啟動，地塊長期閑置。為盤活土地資源，最終走上了“退地、調(diào)整規(guī)劃、重新出讓”的路徑。

四、“商改住”調(diào)規(guī)的關(guān)鍵內(nèi)容與變化

2025年7月15日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布控規(guī)調(diào)整批前公示，核心內(nèi)容就是將LC0301-03地塊的用地性質(zhì)從商業(yè)商務(wù)用地變更為二類居住用地。此次調(diào)整不僅是性質(zhì)的改變，更是開發(fā)指標(biāo)的全面優(yōu)化，旨在提升未來居住品質(zhì)：

1. 開發(fā)強(qiáng)度大幅降低：容積率從原先的3.57大幅降至2.5，這為未來建設(shè)低密度的改善型住宅社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。

2. 空間布局更疏朗：建筑密度從40% 降至20%，意味著樓棟布局將更為寬松，預(yù)留出更多的公共空間和綠地。

3. 公共服務(wù)配套更完善：新的規(guī)劃明確要求配建小型多功能運(yùn)動場地（≥1200㎡）、托育所（≥580㎡）、社區(qū)服務(wù)站（≥600㎡）、社區(qū)配套商業(yè)、鄰里坊等設(shè)施，以更好地適配片區(qū)居住功能需求。

五、重新掛牌的價(jià)格邏輯分析

重新掛牌后，地塊價(jià)格呈現(xiàn)出 “總價(jià)下降、單價(jià)上升” 的鮮明特點(diǎn)：

? 起始總價(jià)約為9.98億元，相比2017年該地塊約11.87億元的起始價(jià)，降低了約1.89億元。

? 起始樓面價(jià)為9010元/平方米，相比2017年時(shí)約7550元/平方米的起始樓面價(jià)，提高了約1460元/平方米。

價(jià)格變動的核心原因在于容積率的大幅下調(diào)。雖然土地總價(jià)有所降低，但由于允許建設(shè)的總建筑面積（容積率×面積）從原來的高指標(biāo)減少，使得分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上的地價(jià)成本自然上升。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是一次“官方讓利”，以更務(wù)實(shí)、更低的總價(jià)門檻來促進(jìn)地塊成功出讓，同時(shí)給予開發(fā)商打造更高品質(zhì)、更低密度住宅產(chǎn)品的利潤空間和操作靈活性。

六、市場預(yù)期與未來影響

1. 最可能競得方：市場普遍預(yù)計(jì)，萬科作為原操盤方，對地塊情況、周邊配套及區(qū)域市場極為熟悉，重新獲取地塊可實(shí)現(xiàn)無縫銜接開發(fā)，大幅降低前期成本和磨合時(shí)間。因此，其以底價(jià)或小幅溢價(jià)摘地的可能性極大。

2. 產(chǎn)品與入市預(yù)測：若萬科成功拿地，預(yù)計(jì)將開發(fā)成為以小高層為主的純改善住宅小區(qū)。主力戶型面積很可能瞄準(zhǔn)120至140平方米這一區(qū)間，以填補(bǔ)當(dāng)前東李板塊該面積段房源的供應(yīng)空白。如果推進(jìn)順利，項(xiàng)目有望在2026年8月前后進(jìn)入市場銷售。

3. 對區(qū)域市場的影響：東李板塊近年來新增住宅供應(yīng)稀缺，尤其是120平方米左右的改善戶型去化迅速。該地塊約11萬平方米的新增住宅供應(yīng)，將有效緩解區(qū)域房源的緊張局面。但同時(shí)，它也將與板塊內(nèi)其他在售或待售的改善型項(xiàng)目形成直接競爭，包括青特·璟譽(yù)（基本清盤）、金茂璞逸世園（高端改善）、即將首開的青特·東序（鄭莊56號地塊），以及由龍湖代建的海創(chuàng)惠水路低密地塊等。預(yù)計(jì)將加劇東李改善市場的競爭烈度。

4. 周邊配套情況：地塊所在區(qū)域教育資源較為豐富，周邊有現(xiàn)狀銅川路小學(xué)、規(guī)劃LC0301-06小學(xué)、兩處幼兒園，并規(guī)劃有一處初中。醫(yī)療養(yǎng)老方面，附近有李滄區(qū)社會福利院、街道級衛(wèi)生服務(wù)中心，并規(guī)劃有養(yǎng)老院和醫(yī)療設(shè)施。文體商業(yè)配套上，規(guī)劃有街道級體育活動中心和社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場。生態(tài)資源是其突出優(yōu)勢，靠近青龍山公園和李村河公園。正在建設(shè)中的地鐵2號線東延線也將進(jìn)一步提升該區(qū)域的交通便利性。

七、宏觀背景：青島的“商改住”趨勢

此次地塊變性并非孤例，而是青島乃至全國盤活存量商業(yè)用地、順應(yīng)房地產(chǎn)市場供需變化的重要舉措。近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩、去化困難，而住宅需求相對穩(wěn)健，將閑置或低效的商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為居住用地，成為許多城市優(yōu)化土地資源配置、穩(wěn)定土地市場、滿足居民住房需求的有效手段。在青島，類似的案例還有市北區(qū)果品市場地塊、西海岸恒大金沙灘B地塊，以及同樣位于李滄東李、由龍湖龍智造代建的海創(chuàng)惠水路三宗低密住宅地塊（原為商住混合用地）。這標(biāo)志著青島的土地供應(yīng)政策正在變得更加靈活和務(wù)實(shí)。

八、總結(jié)

李滄區(qū)LC0301-03地塊從閑置商業(yè)用地“變身”為住宅用地重新出讓，是青島土地市場一個極具代表性的案例。它清晰地展現(xiàn)了在市場規(guī)律作用下，政府與開發(fā)商如何通過“退地-調(diào)規(guī)-重拍”的路徑，共同破解存量土地盤活難題，實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值重塑和市場需求精準(zhǔn)匹配。此次調(diào)整不僅為萬科提供了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦住宅開發(fā)的機(jī)會，也為青島東李板塊注入了約11萬平方米的新增住宅供應(yīng)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將在2026年下半年入市，屆時(shí)將對區(qū)域樓市的產(chǎn)品格局、價(jià)格體系和競爭態(tài)勢產(chǎn)生重要影響，進(jìn)一步推動?xùn)|李板塊從“剛需外溢”向“主城改善核心區(qū)”的深度轉(zhuǎn)型。