地方政府回購(gòu)存量閑置土地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的重要舉措之一。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年2月末，南通大市范圍內(nèi)已公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債回購(gòu)的存量閑置土地共計(jì)12宗，合計(jì)土地面積約50.59萬(wàn)㎡，建筑面積約87.28萬(wàn)㎡（按容積率上限估算），回購(gòu)金額約49.37億元。

然而，12宗地塊只是“冰山一角”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2025年，南通大市累計(jì)出讓商品住宅地塊多達(dá)926宗，合計(jì)土地面積約4460萬(wàn)㎡，土地出讓金超4800億元。這意味著，未來(lái)仍有大量地塊面臨“收儲(chǔ)”或“閑置”的選擇題。

聚焦如東市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2025年，如東累計(jì)出讓商品住宅地塊78宗（城區(qū)47宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)31宗），合計(jì)土地面積約374萬(wàn)㎡，土地出讓金收入約352億元。

根據(jù)我們近期實(shí)地調(diào)研，過(guò)去六年出讓的78宗地塊，目前38宗已開(kāi)工（包含在建及已竣工），39宗未開(kāi)工（其中18宗拿地已超兩年），另有1宗停工（如東中駿世界城），整體開(kāi)工率約50%。

? 城區(qū)47宗——26宗已開(kāi)工，20宗未開(kāi)工（9宗拿地已超兩年），1宗停工，開(kāi)工率約55%

? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)31宗——12宗已開(kāi)工，19宗未開(kāi)工（9宗拿地已超兩年），開(kāi)工率約39%

注：部分地塊因具體位置難以明確，開(kāi)工信息或存偏差，僅供參考。

進(jìn)一步剖析未開(kāi)工的39宗地塊，一個(gè)扎眼的數(shù)據(jù)浮出水面：35宗都是由本地國(guó)企摘牌。

國(guó)資托底雖在短期內(nèi)穩(wěn)住了土地市場(chǎng)的基本面，卻也衍生出土地閑置、資金沉淀、開(kāi)發(fā)遲滯等問(wèn)題。

本篇，我們聚焦過(guò)去六年在如東拿地宗數(shù)最多的本土國(guó)企巨頭——江蘇東和投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東和集團(tuán)”）

據(jù)官網(wǎng)介紹，東和集團(tuán)成立于2018年，是如東縣人民政府直屬?lài)?guó)有獨(dú)資公司，為縣屬一類(lèi)企業(yè)，注冊(cè)資本12億元，目前實(shí)際管理91家國(guó)有公司，其中實(shí)體化經(jīng)營(yíng)及擬轉(zhuǎn)型公司共53家。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去六年，東和集團(tuán)通過(guò)控股公司在如東累計(jì)摘牌18宗、約93萬(wàn)㎡宅地，耗資約104億元。

但這并非其全部土儲(chǔ)，其子公司同期還在通州灣摘牌7宗、約58萬(wàn)㎡宅地，耗資約33億元。

合計(jì)而言，東和集團(tuán)過(guò)去六年共計(jì)摘牌25宗、約152萬(wàn)㎡宅地，土地購(gòu)置成本高達(dá)約137億元。

具體拿地企業(yè)：如東縣欣榮城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司摘牌9宗，耗資約56億元；如東縣栟興建設(shè)發(fā)展有限公司摘牌6宗，耗資約38億元；如東縣安泰水利建設(shè)有限公司摘牌3宗，耗資約15億元……

然而，高歌猛進(jìn)的拿地節(jié)奏，并未換來(lái)旗鼓相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)進(jìn)度。據(jù)實(shí)地調(diào)研，如東18宗疑似僅4宗開(kāi)工（上圖標(biāo)紅所示），通州灣7宗則疑似全部“沉睡”。

也就是說(shuō)，東和集團(tuán)待開(kāi)發(fā)地塊多達(dá)21宗（其中12宗拿地已超兩年），涉及土地面積約138萬(wàn)㎡，約125億元土地購(gòu)置成本，未能形成有效供給與現(xiàn)金流回報(bào)。

地方國(guó)企大規(guī)模拿地，通常出于三類(lèi)動(dòng)機(jī)：第一，為地方土地市場(chǎng)托底維穩(wěn)；第二，以土地為抵押物撬動(dòng)融資；第三，企業(yè)自身市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。

東和集團(tuán)“囤地”又是出于何種考量？超百億土地購(gòu)置成本“沉睡”，是否會(huì)對(duì)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率和債務(wù)償付能力形成考驗(yàn)？

下一篇，我們將結(jié)合東和集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，穿透其資金周轉(zhuǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)等，敬請(qǐng)期待。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年3月

*不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」