近日，佛山南海富力廣場(chǎng)3.5億法拍。

一、法拍核心信息

拍賣標(biāo)的：廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司75%股權(quán)（該公司是南海富力廣場(chǎng)的業(yè)主）

拍賣平臺(tái)與時(shí)間：京東拍賣平臺(tái)，2026年4月7日上午10點(diǎn)開拍

價(jià)格信息：

? 評(píng)估價(jià)：5.05億元

? 起拍價(jià)：3.53億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折）

? 保證金：未明確，但參考此前房產(chǎn)拍賣需繳納7800萬(wàn)元保證金

對(duì)應(yīng)資產(chǎn)：包含南海富力廣場(chǎng)的商鋪、寫字樓、人防車位等1114項(xiàng)物業(yè)，總面積104,744.39平方米

? 已確權(quán)可售面積：72,079.74平方米

? 正在辦理確權(quán)手續(xù)面積：32,664.65平方米

資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估：項(xiàng)目存貨貨值評(píng)估約18.23億元，賬面價(jià)值10.96億元

二、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀

1. 項(xiàng)目起源（2008年）

? 2008年金融危機(jī)期間，廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司以1.1億元競(jìng)得該地塊，占地面積57,108平方米，樓面價(jià)僅428元/平方米

? 項(xiàng)目原名為“華南國(guó)際金融中心”，規(guī)劃建設(shè)2棟超甲級(jí)寫字樓、3棟商務(wù)公寓、約7萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，地下配套車位2285個(gè)

2. 建設(shè)歷程

? 2012年11月：項(xiàng)目啟動(dòng)前期籌備工作

? 2013年1月：完成主體結(jié)構(gòu)封頂

? 2014年：拿到一棟超甲級(jí)商寫及三棟公寓住宅產(chǎn)品預(yù)售證

? 2015年12月：正式推出在售公寓

? 2016年12月：完成公寓產(chǎn)品交付

3. 富力接盤（2017年）

? 2017年，富力地產(chǎn)正式收購(gòu)華南國(guó)際金融中心75%股權(quán)，李思廉成為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

? 項(xiàng)目更名為“佛山南海富力廣場(chǎng)”，計(jì)劃打造約7萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，涵蓋時(shí)尚零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)

4. 招商與擱置（2021年）

? 2021年7月，項(xiàng)目舉辦以“24小時(shí)+潮玩生活理念”為主題的招商發(fā)布會(huì)，簽約SPACE PLUS（夜店）和LEVELS（高端娛樂夜場(chǎng)）等品牌，計(jì)劃于當(dāng)年10月開業(yè)

? 然而此時(shí)富力已陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，連裝修資金都拿不出來(lái)，開業(yè)計(jì)劃無(wú)限期擱置

5. 項(xiàng)目現(xiàn)狀

? 一半生機(jī)一半荒廢：商務(wù)公寓早在2016年已交付入住，部分寫字樓也已投入使用，有企業(yè)入駐辦公

? 購(gòu)物中心爛尾：最核心的購(gòu)物中心部分至今仍是毛坯狀態(tài)，外立面雖已完工，但內(nèi)部幾乎全是毛坯，沒有入駐商家，沒有裝修施工，沒有人氣客流

? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于南海千燈湖板塊，距離廣佛線金融高新區(qū)地鐵站約800米，按照規(guī)劃負(fù)一層直接聯(lián)通千燈湖地鐵站

三、此前拍賣歷程

第一次嘗試：387處商場(chǎng)房產(chǎn)拍賣（2025年）

? 拍賣時(shí)間：2025年8月18日首次開拍

? 拍賣標(biāo)的：南海富力廣場(chǎng)406室、407室共387處房產(chǎn)

? 評(píng)估價(jià)：4.576億元

? 起拍價(jià)：3.9億元（相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的85折）

? 拍賣結(jié)果：首次拍賣無(wú)人報(bào)名競(jìng)拍而流拍；后續(xù)進(jìn)行第二次拍賣、一次變賣，價(jià)格從3.9億元降至3.12億元，依然無(wú)人接盤

? 房產(chǎn)狀況：387處房產(chǎn)均位于一棟擬作為商場(chǎng)使用的樓宇內(nèi)，內(nèi)部尚未裝修完畢，部分處于毛坯狀態(tài)，部分房產(chǎn)沒有隔開，與隔壁房產(chǎn)無(wú)明顯界限

第二次嘗試：股權(quán)拍賣（2026年）

由于房產(chǎn)拍賣失敗，富力改為出售項(xiàng)目公司股權(quán)，即當(dāng)前正在進(jìn)行的75%股權(quán)拍賣

四、富力地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)背景

1. 債務(wù)規(guī)模

? 逾期債務(wù)：截至2025年12月31日，富力地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)逾期債務(wù)本金余額達(dá)368.1億元

? 銀行貸款逾期：接近142億元

? 公司信用類債券逾期：97.03億元

? 非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：56.91億元

? 其他有息債務(wù)：72.24億元

? 總負(fù)債：截至2025年中期，富力地產(chǎn)總負(fù)債高達(dá)2643.78億元

? 現(xiàn)金狀況：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅6.88億元

2. 經(jīng)營(yíng)困境

? 業(yè)績(jī)下滑：2025年中期營(yíng)業(yè)額41.65億元，同比大降60%；凈虧損40.82億元，較2024年同期虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大

? 銷售情況：2025年總銷售額142.1億元，同比有26.5%的增長(zhǎng)，但未能達(dá)成全年銷售目標(biāo)

3. 法律風(fēng)險(xiǎn)

? 董事長(zhǎng)被限制出境：2026年春節(jié)前后，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在一次出境時(shí)被攔截，被天津市第三中級(jí)人民法院限制出境

? 限制消費(fèi)令：李思廉已被多地法院累計(jì)發(fā)布229次限制消費(fèi)令

? 被執(zhí)行人信息：富力地產(chǎn)現(xiàn)存70余條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超200億元

4. 債務(wù)重組進(jìn)展

? 境外債務(wù)：已就本金約50億美元的境外債務(wù)重組方案獲得法定比例債權(quán)人同意，正推進(jìn)法律審批流程

? 境內(nèi)債務(wù)：針對(duì)約125億元的境內(nèi)債券，正在嘗試推進(jìn)重組方案，目前已有一筆16.8億元的債券重組成功

五、富力其他資產(chǎn)處置情況

南海富力廣場(chǎng)并非孤例，富力地產(chǎn)正在大規(guī)模處置資產(chǎn)以緩解債務(wù)壓力：

1. 酒店資產(chǎn)處置

? 東莞富力萬(wàn)達(dá)文華酒店：上架法拍，底價(jià)2.8億元（已流拍）

? 上海富力環(huán)球中心：作為抵押物被北京銀行上海分行掛牌轉(zhuǎn)讓，涉及9.3億元不良債權(quán)

? 大規(guī)模酒店拍賣：2026年3-4月，富力萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包一口氣上新10家酒店進(jìn)行法拍，起拍總金額達(dá)41億元，包括大連富力希爾頓酒店、昆明富力萬(wàn)達(dá)文華酒店等

2. 其他商業(yè)項(xiàng)目

? 上海奉賢富力萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：2025年12月第二次司法拍賣流拍，起拍價(jià)已降至9.784億元（評(píng)估價(jià)17.471億元的約五六折）

? 南通富都國(guó)際大酒店：2026年3月15日進(jìn)行第二次法拍，評(píng)估價(jià)約2.36億元，二拍起拍價(jià)約1.32億元（較一拍再降3300萬(wàn)元）

3. 子公司破產(chǎn)

? 海南富力海洋歡樂世界：總投資150億元的文旅項(xiàng)目，因一筆9萬(wàn)元的技術(shù)服務(wù)費(fèi)被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整

? 廣州天力建筑工程有限公司：富力地產(chǎn)旗下最核心的施工平臺(tái)，頻繁被供應(yīng)商申請(qǐng)破產(chǎn)清算

六、市場(chǎng)分析與前景

1. 拍賣難點(diǎn)分析

? 資產(chǎn)復(fù)雜性：部分物業(yè)尚未完成確權(quán)手續(xù)，購(gòu)物中心長(zhǎng)期爛尾需要大量續(xù)建資金

? 市場(chǎng)環(huán)境：當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，空置率與租金承壓

? 投資者謹(jǐn)慎：全國(guó)大宗物業(yè)掛牌總量巨大，截至2025年11月末，32個(gè)重點(diǎn)城市掛牌總價(jià)已達(dá)約4.36萬(wàn)億元，投資者態(tài)度謹(jǐn)慎

2. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)勢(shì)：

? 區(qū)位優(yōu)越：位于千燈湖金融高新區(qū)核心位置，地鐵上蓋

? 土地成本低：2008年拿地樓面價(jià)僅428元/平方米

? 部分物業(yè)已運(yùn)營(yíng)：商務(wù)公寓和部分寫字樓已交付使用

風(fēng)險(xiǎn)：

? 購(gòu)物中心爛尾：需要大量資金續(xù)建，估算后續(xù)成本可能高達(dá)10億元

? 產(chǎn)權(quán)復(fù)雜：部分物業(yè)正在辦理確權(quán)手續(xù)

? 富力債務(wù)牽連：項(xiàng)目公司股權(quán)可能涉及其他債務(wù)糾紛

3. 行業(yè)背景

富力地產(chǎn)的困境是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的縮影。自2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期，高杠桿民營(yíng)房企及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)面臨普遍困境。泰禾、陽(yáng)光城等房企的總部大樓近年也紛紛走上法拍臺(tái)，多輪折價(jià)后才勉強(qiáng)成交。

七、總結(jié)

佛山南海富力廣場(chǎng)3.5億法拍事件，是富力地產(chǎn)368億元逾期債務(wù)壓力下的一個(gè)典型資產(chǎn)處置案例。這個(gè)歷時(shí)18年、歷經(jīng)多次規(guī)劃變更卻始終未能開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，最終因開發(fā)商資金鏈斷裂而走上法拍臺(tái)。

從387處房產(chǎn)打包拍賣流拍，到改為75%股權(quán)拍賣，反映了富力地產(chǎn)急于回籠資金卻面臨市場(chǎng)冷遇的現(xiàn)實(shí)。該項(xiàng)目雖然地理位置優(yōu)越，但購(gòu)物中心的長(zhǎng)期爛尾、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)狀況以及需要巨額續(xù)建資金的問題，讓潛在買家望而卻步。

對(duì)于富力地產(chǎn)而言，此次拍賣能否成功不僅關(guān)系到數(shù)億元的資金回籠，更關(guān)系到其整體債務(wù)重組進(jìn)程。在總負(fù)債超過(guò)2600億元、現(xiàn)金僅剩不到7億元的嚴(yán)峻形勢(shì)下，資產(chǎn)處置已成為富力“斷臂求生”的必然選擇。然而，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、投資者謹(jǐn)慎的背景下，這些資產(chǎn)的變現(xiàn)之路依然充滿挑戰(zhàn)。

這次法拍將于2026年4月7日舉行，其結(jié)果將不僅影響富力地產(chǎn)的債務(wù)化解進(jìn)程，也將為類似處境的地產(chǎn)項(xiàng)目提供重要的市場(chǎng)參考。