236億、243輪、9小時(shí)鏖戰(zhàn)、超10萬(wàn)人線上圍觀——廣州馬場(chǎng)地塊這場(chǎng)土拍確實(shí)充滿了戲劇性。如果說(shuō)這是一場(chǎng)“精心策劃的劇本”，那它絕非簡(jiǎn)單的暗箱操作，而更像是由政府、國(guó)企、產(chǎn)業(yè)資本多方合力，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)共同導(dǎo)演的一場(chǎng) “城市能級(jí)躍升”的大戲。

2月25日，春節(jié)后廣州土拍首秀迎來(lái)重磅地塊出讓。針對(duì)CBD珠江新城東區(qū)的馬場(chǎng)一期地塊，八家房企上演了一場(chǎng)持續(xù)9小時(shí)、競(jìng)價(jià)243輪的“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，引得超10萬(wàn)人圍觀，服務(wù)器多次崩潰。

最終，越秀地產(chǎn)將該地塊收入囊中，溢價(jià)率為26.6%。236億元的成交總價(jià)位列廣州土拍歷史第二、全國(guó)第五，折合8.5萬(wàn)元/平方米的住宅樓面價(jià)更是刷新廣州單價(jià)“地王”紀(jì)錄，被視作地產(chǎn)行業(yè)的“強(qiáng)心劑”。

參與競(jìng)拍八家房企皆為國(guó)央企，一方面顯示出頭部央國(guó)企對(duì)一線城市房地產(chǎn)基本面的信心，另一方面也說(shuō)明了當(dāng)前在拿地環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

今年是“十五五”開(kāi)局之年，廣州正在用自己的方式回答：什么是中國(guó)式現(xiàn)代化的城市實(shí)踐？答案是——讓每一寸土地都承載時(shí)代的使命，讓每一個(gè)空間都生長(zhǎng)出新的可能。

馬場(chǎng)之后，廣州珠江新城或許再無(wú)此般“寶地”。但這場(chǎng)拍賣已經(jīng)證明，一座城市真正的“寶地”，不在于土地的稀缺，而在于它持續(xù)自我進(jìn)化、重塑空間價(jià)值的能力本身。

“做地主”底牌 越秀“陽(yáng)謀”

這看起來(lái)最像“劇本”的部分，是贏家越秀集團(tuán)的特殊身份。越秀不僅是競(jìng)拍者，更是地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商（負(fù)責(zé)土地整理），投入超151億元進(jìn)行前期工作。無(wú)論誰(shuí)拿地，它都穩(wěn)賺；最終自己拿地，實(shí)現(xiàn)“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”，成本收益測(cè)算早已精準(zhǔn)掌握。

地塊要求引入高端百貨，6年內(nèi)銷售累計(jì)超300億元，并自持全部商業(yè)。這種苛刻條件幾乎是定向邀約，而市場(chǎng)傳聞越秀早已牽頭洽談SKP。SKP符合規(guī)劃中“頂奢商業(yè)”的定位，2025年北京SKP銷售額達(dá)到235億元。

既然越秀志在必得，為何還要鏖戰(zhàn)9小時(shí)？后半程的“雙雄對(duì)決”堪稱演技巔峰 。越秀通過(guò)旗下子公司競(jìng)拍，既試探對(duì)手，又抬高了資產(chǎn)估值。

保利作為廣州銷冠，保利明知難贏卻堅(jiān)持到最后。因?yàn)橹灰貎r(jià)拍高，它在隔壁售價(jià)17萬(wàn)+/㎡的保利玥璽灣就成了“撿漏盤”，庫(kù)存價(jià)值瞬間提升。這場(chǎng)戲，兩家都賺了。

劇本的核心主線是廣州的商業(yè)野心。馬場(chǎng)前身是閑置20多年的賽馬場(chǎng)，此次出讓本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市更新 。通過(guò)綁定SKP（北京華聯(lián)），廣州直接對(duì)標(biāo)北京SKP的銷售額（超200億/年）。以地王為餌，釣高端消費(fèi)——通過(guò)賣地收入填補(bǔ)基建，再換來(lái)一座年銷售額數(shù)百億的華南首個(gè)SKP頂奢商場(chǎng)，助力建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。

這是廣州近十年來(lái)出讓過(guò)的地塊中，位置最核心、體量最大、功能最齊全的。馬場(chǎng)地塊的住宅部分計(jì)容建筑面積，不超過(guò)22.27萬(wàn)平方米。由于地塊的稀缺性以及項(xiàng)目配套的高端屬性，預(yù)計(jì)會(huì)打造為廣州豪宅標(biāo)桿。

在珠江新城，二手豪宅的均價(jià)長(zhǎng)期在12萬(wàn)/平方米以上，頂豪更突破25萬(wàn)元。此次8.55萬(wàn)元/平方米的拿地樓面價(jià)，預(yù)留了充裕的價(jià)值兌現(xiàn)空間。此次高調(diào)奪地，越秀也進(jìn)一步補(bǔ)充了大本營(yíng)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

2025年，越秀集團(tuán)旗下越秀地產(chǎn)在廣州競(jìng)得10宗地塊，總投入106億元，拿地金額居行業(yè)第一，占全市涉宅用地成交總額的五分之一以上。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年，越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額為206億元，超過(guò)90%集中在北上廣深、杭州及成都6個(gè)核心城市。其財(cái)務(wù)狀況一直保持穩(wěn)健，2025年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超100億元，年末現(xiàn)金結(jié)余超400億元，“三道紅線”保持“綠檔”，并獲雙投資評(píng)級(jí)。

此次大手筆拿地，被視為樓市見(jiàn)底回升的重要風(fēng)向標(biāo)。

市場(chǎng)與信心 樓市強(qiáng)心劑

在樓市筑底期，這場(chǎng)戲還有更大的觀眾——全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣州2025年宅地成交建面近15年最低，市場(chǎng)需要信心。此時(shí)推出一塊地王，意在制造 “核心資產(chǎn)依然堅(jiān)挺” 的預(yù)期，帶動(dòng)樓市“小陽(yáng)春”。8家全是國(guó)央企，民企缺席。這既是資本門檻，也暗示了當(dāng)前市場(chǎng)是 “國(guó)家隊(duì)”在托底和唱戲。

這場(chǎng)236億的盛宴，越秀贏了面子（地王）和里子（開(kāi)發(fā)權(quán)），保利贏了隔壁的房?jī)r(jià)，政府贏了SKP落地和城市信心。它不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易，而是一個(gè)多方算計(jì)后，利用“頂級(jí)稀缺性”撬動(dòng)資本、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的完美閉環(huán)。

過(guò)去一年，土拍市場(chǎng)的熱與售房市場(chǎng)的冷形成鮮明對(duì)比。核心城市“地王”不斷更替，例如杭州僅一季度就三次刷新單價(jià)地王紀(jì)錄。同時(shí)，高溢價(jià)成交地塊頻現(xiàn)，一線城市及二線重點(diǎn)城市溢價(jià)率超20%較為普遍，成都、杭州等不乏有溢價(jià)率超過(guò)100%的項(xiàng)目。

但是2025年市場(chǎng)并未完全復(fù)蘇，但廣州共成交47宗涉宅地塊、出讓金約506億元，核心區(qū)域地塊溢價(jià)率普遍偏高，白云江高鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率達(dá)37.83%。

“地王”頻現(xiàn)，離不開(kāi)政策層面的加持。2023年10月17日，自然資源部發(fā)文建議取消土拍中的地價(jià)限制，此后一個(gè)月成為土拍政策集中放開(kāi)的窗口期，成都、杭州等18個(gè)新一線、二線重點(diǎn)城市先后取消地價(jià)上限。

廣州緊隨其后，成為第一個(gè)放開(kāi)土拍的一線城市。上海和深圳分別于2024年6月和9月放開(kāi)土地限價(jià)，一線城市中只有北京尚未完全放開(kāi)，但部分核心地塊也已取消地價(jià)上限及銷售指導(dǎo)價(jià)。

土拍放開(kāi)的同時(shí)，各城市優(yōu)質(zhì)地塊被紛紛擺上牌桌。綜合來(lái)看，各地“地王”大都如馬場(chǎng)項(xiàng)目一般，具備獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)健發(fā)展對(duì)稅收、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)意義重大。馬場(chǎng)地塊的出讓，不僅為政府帶來(lái)巨額土地收益，更能帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)，為廣州經(jīng)濟(jì)注入活力。

從置業(yè)邏輯來(lái)看，過(guò)往每一輪市場(chǎng)回暖，核心城市、核芯地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都是率先上漲的風(fēng)向標(biāo)，核芯區(qū)域復(fù)蘇往往帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)走出低迷。

此次地王誕生，正是樓市回暖的明確信號(hào)，當(dāng)下已成為入手一線城市核心資產(chǎn)的黃金窗口期。此時(shí)入局，既能搭乘市場(chǎng)復(fù)蘇東風(fēng)，享受資產(chǎn)增值紅利，又能憑借核心資產(chǎn)的不可復(fù)制性實(shí)現(xiàn)保值。