近日濤哥聽到一個消息，龍湖集團地產(chǎn)航道營銷總經(jīng)理范燊離職了。

隨即濤哥向龍湖內(nèi)部朋友求證，確認了這一人事變動——

范燊因個人原因離開龍湖，其營銷工作由建造管理部總經(jīng)理董遷兼任。

據(jù)濤哥了解，范燊離職后大概率會先休息一段時間，未來可能嘗試開啟自己的事業(yè)，目前并沒有確定的下家房企。

作為龍湖綻放管培生出身的90后核心高管，范燊用15年從一線置業(yè)顧問做到集團營銷總，他的離開確實讓人感慨。

與此同時濤哥注意到，不只是龍湖，2025年以來萬科、中海、華潤、招商、中建壹品等多家頭部房企的總部營銷總都經(jīng)歷密集調整。

今天，濤哥就來聊聊范燊的告別，以及房企營銷總的這一輪換防潮。

1

綻放14年，陪龍湖穿越償債高峰

范燊出生于1990年，本科畢業(yè)于復旦大學。

2011年，他作為龍湖綻放管培生加入公司，從上海公司一線銷售做起，此后15年間，先后輾轉廈門、青島、西安、鄭州等城市。

從置業(yè)顧問、營銷經(jīng)理、營銷總監(jiān)，到副總經(jīng)理、華中戰(zhàn)區(qū)營銷負責人、膠東公司總經(jīng)理，一步步成長。

2024年龍湖啟動新一輪組織調整，范燊調任地產(chǎn)航道營銷中心總經(jīng)理，彼時不滿34歲，是TOP10房企中最年輕的總部營銷總之一。

范燊在任的兩年，恰好是龍湖最艱難的償債攻堅期。

2024年龍湖全年實現(xiàn)合同銷售1011億元，回款率超100%，綜合借貸總額較年初下降約163億元，多筆到期債務悉數(shù)兌付。

2025年行業(yè)持續(xù)承壓，龍湖銷售額收縮至631億，但核心資產(chǎn)一個沒有出售，天街一座沒有處置，經(jīng)營性收入達到267.7億，運營及服務利潤占比超80%。

范燊在任期間，陪伴龍湖穿越了償債高峰，見證了龍湖從「開發(fā)商」向「運營服務商」的關鍵轉身。

如今償債高峰已過，拿地收縮、項目減少，在這個節(jié)點選擇休息調整、探索新方向，也是一種從容。

15年龍湖，從綻放到綻放，祝福范燊。

2

總經(jīng)理管營銷，跨界用人漸成常態(tài)

接替范燊分管營銷的董遷，走的是一條完全不同的路。

董遷出生于1984年，哈爾濱工業(yè)大學畢業(yè)，曾供職于中建體系。

加入龍湖后，他先后擔任海廣公司總經(jīng)理、重慶公司總經(jīng)理等重要職務，此前任龍湖集團建造管理部總經(jīng)理——是一位有多個城市公司一把手經(jīng)驗的綜合管理型干部。

讓做過城市公司總經(jīng)理的人來管集團營銷，在龍湖內(nèi)部并不新鮮，此前也有過類似的輪崗安排。而放眼全行業(yè)，這種做法近兩年正變得越來越普遍。

比如萬科2025年新設首席營銷官CMO，由原華東區(qū)域總經(jīng)理吳鏑擔任。吳鏑在萬科30年歷任多個管理崗位，是典型的綜合管理人才。

再比如中建智地今年營銷總經(jīng)理寧可離職后，由副總經(jīng)理李吉以兼任方式負責營銷工作，李吉此前是負責北京區(qū)域綜合管理的干部。

背后的邏輯不難理解：當行業(yè)從增量擴張轉向存量經(jīng)營，營銷早已不是單純的「賣房子」，更需要打通投資、產(chǎn)品、工程、運營的全鏈條協(xié)同能力。

而做過城市公司總經(jīng)理、管過完整業(yè)務鏈條的人，天然具備這種綜合視野。

對龍湖來說，隨著開發(fā)業(yè)務規(guī)模收縮、經(jīng)營性業(yè)務占比快速壯大，用一位管過多個城市公司的干部來統(tǒng)籌營銷，是務實的選擇。

3

密集換防，頭部房企營銷總大換防

范燊的離開并非孤例。濤哥盤點了一下，2025年以來頭部房企總部營銷負責人幾乎經(jīng)歷了一輪集體換防，力度之大在近年少見。

中海地產(chǎn)，2025年集團營銷總張韻樂離職，原中海蘇州公司總經(jīng)理楊智宇接任。

招商蛇口，2025年總部營銷負責人張哲與原華東區(qū)域營銷副總李驍楠對調。

中建壹品，2025年引進在華潤置地深耕17年戰(zhàn)績斐然的許楊出任營銷總。

華潤置地，2026年調動原杭州公司營銷副總朱勇升任集團總部營銷負責人。

中建智地，2026年初原營銷總寧可離職后，副總經(jīng)理李吉兼任。

密集換防背后，濤哥有幾個觀察：

第一，一線戰(zhàn)功成為第一標準。

楊智宇、李驍楠、許楊、朱勇，無不是用銷售業(yè)績證明過自己的實戰(zhàn)型人才。越是逆境，企業(yè)越需要從前線帶過兵的人坐鎮(zhèn)中樞。

第二，總經(jīng)理管營銷成為趨勢。

眾多房企都任用總經(jīng)理級人才管營銷，說明在開發(fā)業(yè)務收縮背景下，專職營銷總的角色正在被綜合型人才取代。

第三，密集換人恰恰說明重視。

這兩年行業(yè)內(nèi)不乏“營銷無用論”的聲音，但從頭部房企的動作看，它們比以往任何時候都更在意誰來掌舵營銷——選對人本身就是最大的戰(zhàn)略投入。

營銷總的角色正在被重新定義，不只是賣房子的人，更是懂投資、懂產(chǎn)品、懂運營的全能型統(tǒng)帥。

頭部房企營銷掌門的這一輪大換防，大概率還將會繼續(xù)。

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