2025年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1062.1億元，位列克而瑞全國(guó)房企銷售榜第九，連續(xù)三年站穩(wěn)千億陣營(yíng)，在行業(yè)深度調(diào)整期實(shí)現(xiàn)排名穩(wěn)步躍升。

這份規(guī)模答卷看似亮眼，但若穿透報(bào)表，千億體量與歸屬股東利潤(rùn)嚴(yán)重倒掛，才是越秀地產(chǎn)2025年最真實(shí)的經(jīng)營(yíng)寫照。

全年越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入864.6億元，同比微增0.1%；但權(quán)益持有人應(yīng)占盈利僅0.55億元，同比暴跌94.7%；核心凈利潤(rùn)2.6億元，同比大幅下滑83.5%。一邊是千億銷售的行業(yè)頭部地位，一邊是逼近盈虧線的股東利潤(rùn)，該公司正陷入規(guī)模穩(wěn)增、利潤(rùn)驟縮的矛盾困境。

■ 被放大鏡審視的利潤(rùn)：0.55億背后

越秀地產(chǎn)于2025年僅錄得0.55億元的歸母利潤(rùn)，甚至不及大量中型消費(fèi)服務(wù)企業(yè)年度盈利，與其千億房企的身份形成強(qiáng)烈反差。

更值得關(guān)注的是報(bào)表數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性背離，越秀地產(chǎn)整體稅后盈利17.8億元，同比增長(zhǎng)21.4%，與歸母利潤(rùn)、核心凈利潤(rùn)的大幅下滑形成鮮明對(duì)比。

這一落差核心源于非控股權(quán)益占比提升，期內(nèi)越秀地產(chǎn)大量項(xiàng)目采用合作開發(fā)模式，聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)可觀盈利，但歸屬上市公司股東的利潤(rùn)被大幅攤薄。年報(bào)顯示，2025年非控股權(quán)益應(yīng)占盈利達(dá)17.23億元，遠(yuǎn)超歸母利潤(rùn)，成為利潤(rùn)主體。

從行業(yè)規(guī)律看，房地產(chǎn)結(jié)算周期通常滯后拿地2-3年，2025年結(jié)算利潤(rùn)對(duì)應(yīng)2022-2023年高價(jià)土地成本。疊加行業(yè)深度調(diào)整，越秀地產(chǎn)全年毛利率僅7.8%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)昔日高毛利時(shí)代徹底落幕。

在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層坦言，過去兩三年由于行業(yè)調(diào)整，公司的毛利率也受到一定影響。未來公司一方面期待行業(yè)持續(xù)修復(fù)，通過已投項(xiàng)目帶動(dòng)整體盈利；另一方面堅(jiān)持降本增效，以產(chǎn)品溢價(jià)能力提升整體毛利率水平。

分紅端同樣暴露盈利壓力，2025年全年派息每股0.166港元，派息總額占核心凈利潤(rùn)比例高達(dá)231%，實(shí)質(zhì)依靠歷年留存利潤(rùn)維持分紅穩(wěn)定性。這種“透支式派息”可短期穩(wěn)定股東預(yù)期，但核心盈利不修復(fù)，長(zhǎng)期將面臨降派息或消耗資本金的兩難選擇。

■ "好房子"戰(zhàn)略：產(chǎn)品升級(jí)見效，毛利修復(fù)待驗(yàn)證

2025年，越秀地產(chǎn)率先響應(yīng)“好房子”政策，推出“4×4好產(chǎn)品理念”，推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化升級(jí)與健康人居研發(fā)，試圖以產(chǎn)品力突圍市場(chǎng)。

從銷售端看，戰(zhàn)略初見成效：全年合同銷售均價(jià)3.6萬元/平方米，同比大漲23.3%；北京、上海等核心城市高端項(xiàng)目去化優(yōu)異，核心六城（北上廣深杭蓉）銷售額909億元，占總銷售85.6%，一二線城市資源占比達(dá)94.4%，支撐均價(jià)上行。

但“好房子”能否成為長(zhǎng)期護(hù)城河，仍有待驗(yàn)證。其一，高端項(xiàng)目熱銷高度依賴核心城市改善需求韌性，而非產(chǎn)品理念單獨(dú)驅(qū)動(dòng)，下沉至弱二線、三線城市后，溢價(jià)與去化能力待檢驗(yàn)；

其二，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)期結(jié)算項(xiàng)目仍以早年高成本土地為主，“好房子”帶來的產(chǎn)品溢價(jià)，需2-3年結(jié)算周期才能體現(xiàn)在報(bào)表中。管理層坦言，新增項(xiàng)目預(yù)期毛利率可回升至15%以上，但短期難以扭轉(zhuǎn)整體低毛利現(xiàn)狀。

越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理朱輝松表示，從經(jīng)營(yíng)結(jié)果來看，符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，更容易獲得市場(chǎng)認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)更高毛利率與更快去化速度，印證了“好房子”戰(zhàn)略貼合居住需求。

■ 財(cái)務(wù)安全是最后的底牌：但也不輕松

越秀地產(chǎn)2025年財(cái)務(wù)端最大亮點(diǎn)，是穩(wěn)健的現(xiàn)金流與優(yōu)質(zhì)信用，成為行業(yè)低谷期的核心安全屏障。

截至期末，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結(jié)余等467.6億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入139.4億元，連續(xù)四年保持凈流入；加權(quán)平均借貸年利率3.05%，同比下降44個(gè)基點(diǎn)，處于行業(yè)低位。公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。

得益于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，越秀地產(chǎn)獲標(biāo)普BBB-投資級(jí)評(píng)級(jí)，惠譽(yù)BBB-評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，資本市場(chǎng)認(rèn)可度持續(xù)增強(qiáng)。

但穩(wěn)健背后，隱憂不容忽視，該公司54.9%的凈借貸比率較2024年提升3.2個(gè)百分點(diǎn)，隨土地投入與規(guī)模維持，負(fù)債率存在繼續(xù)上行壓力；同時(shí)，作為廣州市屬國(guó)企，融資成本低于民營(yíng)房企，但低于中海、保利等央企，行業(yè)融資收緊時(shí)，成本優(yōu)勢(shì)面臨一定挑戰(zhàn)。

更重要的是，財(cái)務(wù)安全是"底線"而非"亮點(diǎn)"。一家正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不應(yīng)該以"沒有違約"作為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。越秀地產(chǎn)需要在盈利端證明自己，而不僅僅是"不違約"。

■ 2026年：考驗(yàn)剛剛開始

2026年，越秀地產(chǎn)以“穩(wěn)規(guī)模、提效益、優(yōu)結(jié)構(gòu)”為核心，全年可售貨值2213億元，目標(biāo)保持千億銷售規(guī)模；聚焦核心城市深耕，權(quán)益投資預(yù)算約300億元，并推進(jìn)“一主兩翼”業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

越秀地產(chǎn)管理層判斷，2026年房地產(chǎn)仍將處于持續(xù)觸底，市場(chǎng)分化的階段。越秀地產(chǎn)將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的策略，公司將高質(zhì)量銷售現(xiàn)貨和準(zhǔn)現(xiàn)貨，控制庫(kù)存規(guī)模的增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)研判、敏捷反應(yīng)，進(jìn)一步營(yíng)銷管控營(yíng)銷費(fèi)率，提升自有渠道和存量客戶成交的占比，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售。

在外界看來，越秀地產(chǎn)的兩大關(guān)鍵變量，將決定其未來走向。

其中，今年2月越秀集團(tuán)以236億元摘得珠江新城馬場(chǎng)地塊，擬引入SKP運(yùn)營(yíng)。目前該地塊歸屬母公司，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)明確，“若符合上市公司利益，不排除注入”。該項(xiàng)目若注入，有望成為長(zhǎng)期增長(zhǎng)極，但3-4年開發(fā)周期決定其2026-2027年難以貢獻(xiàn)結(jié)算利潤(rùn)，短期無法緩解盈利壓力。

此外，越秀地產(chǎn)已在推進(jìn)開發(fā)主業(yè)+物業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的“一主兩翼”布局，越秀服務(wù)、越秀房托等貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，但規(guī)模與開發(fā)主業(yè)差距懸殊：2025年租金收入5.06億元，同比下降24.3%（受廣州ICC處置影響），經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)暫難對(duì)沖開發(fā)主業(yè)利潤(rùn)下滑，成為第二增長(zhǎng)曲線仍需長(zhǎng)期培育。

■ 結(jié)語(yǔ)：不需要完美敘事

越秀地產(chǎn)不是“完美”房企，它有千億規(guī)模，卻只有微利；有產(chǎn)品戰(zhàn)略，卻待周期驗(yàn)證；有財(cái)務(wù)安全墊，卻依賴信用背書。2025年的排名躍升，更多是行業(yè)低谷期“矮子里拔將軍”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)越秀而言，2026年及未來核心不是繼續(xù)沖規(guī)模，而是修復(fù)盈利、穩(wěn)住現(xiàn)金流、守住財(cái)務(wù)底線。當(dāng)行業(yè)逐步見底，盈利修復(fù)能否如期而至，將是越秀最關(guān)鍵的考驗(yàn)。