當(dāng)“金三銀四”過(guò)去，深圳樓市買(mǎi)房的人變少了。

今年5月，深圳新房住宅預(yù)售+現(xiàn)售合計(jì)網(wǎng)簽3162套，二手住宅網(wǎng)簽4687套，分別環(huán)比降14.4%、18.2%。

前幾天也說(shuō)了5月份深圳二手房市場(chǎng)的基本表現(xiàn)，整體以?xún)r(jià)換量，剛需改善占大頭，今天重點(diǎn)來(lái)看新房市場(chǎng)。

01

回顧5月份深圳新房市場(chǎng)，大致情況如下：

1、開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩

供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳僅有6個(gè)項(xiàng)目取證入市，新增一手住宅1797套。而在4月份，深圳共發(fā)放18個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售證，總供應(yīng)量4766套。

這種謹(jǐn)慎推貨策略帶來(lái)庫(kù)存下降。

據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，深圳新房預(yù)售住宅庫(kù)存量降至26343套，相較4月底減少1719套。按近6個(gè)月平均銷(xiāo)售速度計(jì)算，去化周期為7.9個(gè)月。

不過(guò)現(xiàn)在深圳市場(chǎng)上，有30%左右的新房是現(xiàn)售狀態(tài)，全部加起來(lái)，深圳去化周期實(shí)際要更長(zhǎng)些。

2、去庫(kù)存進(jìn)程，區(qū)域分化嚴(yán)重

深圳各區(qū)的去化周期差距比較大。

比如福田區(qū)、光明區(qū)和寶安區(qū)，當(dāng)前預(yù)售新房住宅存量分別為479套、1745套、4645套，按近6個(gè)月平均銷(xiāo)售速度算，去化周期均在半年以?xún)?nèi)。

而坪山區(qū)當(dāng)前新房住宅存量4419套，去化周期高達(dá)22個(gè)月，是除深汕合作區(qū)以外，目前深圳新房庫(kù)存壓力最大的區(qū)域。

3、折扣力度處于近年來(lái)最大

5月以來(lái)，深圳，不少開(kāi)發(fā)商推出了特價(jià)房、一口價(jià)等促銷(xiāo)活動(dòng)，變相降價(jià)幅度在5-8%左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至更高。

整體來(lái)看，核心地段的高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，如深鐵前海時(shí)代尊府豪宅大戶(hù)型。而龍崗、坪山等外圍區(qū)域的項(xiàng)目，則面臨較大的降價(jià)壓力。

現(xiàn)在的深圳新房市場(chǎng)，高端盤(pán)少，低端盤(pán)多。這也是為什么中指研究院最新公布的5月百城價(jià)格指數(shù)顯示，深圳新房?jī)r(jià)格逆勢(shì)下跌，成為四個(gè)一個(gè)城市中唯一環(huán)比下降城市的核心原因。

02

如今在深圳新房市場(chǎng)，還出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，就是開(kāi)始流行“好房子”概念。

新規(guī)產(chǎn)品戶(hù)型、高使用率、大園林等等，自稱(chēng)“好房子”的樓盤(pán)越來(lái)越多。

一方面，這是行業(yè)在響應(yīng)政策號(hào)召，加大高品質(zhì)住房供給；另一方面，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，盲目追求“好房子”，很容易只盯著品質(zhì)而忽略其他更重要因素。

畢竟決定房子價(jià)值的，首先是這個(gè)地段上所附加的資源，其次才是產(chǎn)品力。

如果一個(gè)新樓盤(pán)，地段不行，交通一般，配套匱乏，全身上下最大的賣(mài)點(diǎn)只剩下產(chǎn)品力，它充其量只能叫做“好產(chǎn)品”，與“好房子”沒(méi)半毛錢(qián)關(guān)系。

一個(gè)住起來(lái)不方便，最后很可能犧牲價(jià)格換取流通性的房子，算得上是什么“好房子”呢？

就像三四線(xiàn)城市的房子，不管前期建設(shè)砸了多少錢(qián)，外立面、公區(qū)和裝修打造得多奢華，進(jìn)入二手房市場(chǎng)的最終宿命注定是賣(mài)不上高價(jià)。

所以，“好房子”概念放在不同位置，理解是不一樣的。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“好房子”政策最大的意義是把產(chǎn)品做好，為行業(yè)提供新標(biāo)準(zhǔn)，從賺快錢(qián)轉(zhuǎn)向賺慢錢(qián)。

對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，你可以追求“好房子”的品質(zhì)，但不能只追求“好房子”的品質(zhì)而放棄地段資源。

03

宏觀市場(chǎng)，5月利好政策頻出，力度中規(guī)中矩。

5月7日，央行宣布降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，并將個(gè)人住房公積金貸款利率降低0.25個(gè)百分點(diǎn)。5月20日，5年期以上LPR從3.60%下調(diào)至3.50%，進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。政策組合拳的持續(xù)發(fā)力不僅降低了購(gòu)房者的置業(yè)成本，還向市場(chǎng)傳遞了高層穩(wěn)定樓市的明確信號(hào)。

接下來(lái)，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)仍是今年房地產(chǎn)重要政策目標(biāo)，各項(xiàng)政策有望繼續(xù)加快落實(shí)，具體政策主要聚焦城中村改造、收購(gòu)存量商品房等方面。

微觀市場(chǎng)，隨著6月年中銷(xiāo)售沖刺期的到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的推盤(pán)節(jié)奏將加快，南山區(qū)將成為重頭戲。此外，深圳部分開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度可能會(huì)進(jìn)一步加大，以沖刺年中業(yè)績(jī)。

對(duì)于剛需型買(mǎi)家而言，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境提供了較好的議價(jià)空間和選擇機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)期來(lái)看，深圳作為科技創(chuàng)新之城的吸引力依然強(qiáng)勁，持續(xù)的人口流入和堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為樓市提供了最厚實(shí)的基石。隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步釋放和市場(chǎng)自身調(diào)整到位，深圳樓市有望逐步止跌回穩(wěn)。

樓市分化時(shí)代，越是不確定性強(qiáng)的樓盤(pán)，越要躲開(kāi)。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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