Mall 觀察

　　觀察項(xiàng)目 | 羅湖益田假日廣場(chǎng)

　　作者 | 福貴

　　繼2005年益田旅游商業(yè)籌建，2008年開出首座益田假日廣場(chǎng)后，時(shí)隔20年，益田旅游商業(yè)在深圳羅湖開出第二座益田假日廣場(chǎng)。

　　回望南山益田假日廣場(chǎng)，自開業(yè)以來，便以App Store（華南首家）、GIADA、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren、COSCIA、 YI、CURIEL、SKINCEUTICALS、HR、KIEHL'S等強(qiáng)力品牌陣容成為深圳商業(yè)標(biāo)桿。

　　贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024年南山益田假日廣場(chǎng)全年銷售額達(dá)53.5億元，同比微增1%，客流量突破3600萬人次，同比激增20%。

　　南山益田假日廣場(chǎng)多年來的表現(xiàn)，也讓市場(chǎng)更加期待羅湖益田假日廣場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　甚至于2023年11月，羅湖益田假日廣場(chǎng)舉行的全球招商發(fā)布會(huì)上，包括Ferragamo、Emporio Armani、BALLY、Hugo boss等國(guó)際大牌，以及歐萊雅集團(tuán)、雅詩蘭黛集團(tuán)、LVMH集團(tuán)等行業(yè)巨頭紛紛亮相。

　　這樣的出席陣容，不得不讓人聯(lián)想到羅湖益田假日廣場(chǎng)的品牌陣容會(huì)比南山益田假日廣場(chǎng)更有想象空間。

　　可惜的是，近幾年的市場(chǎng)境況，以及益田集團(tuán)的財(cái)務(wù)困境，讓所有人都有些猝不及防。

　　原定于2024年6月開業(yè)的羅湖益田假日廣場(chǎng)，直到今年4月30日才開業(yè)。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度也沒有此前那么高漲。

　　與招商會(huì)強(qiáng)大的出席陣容相比，品牌檔次也出現(xiàn)下滑。

　　開業(yè)一個(gè)半月，羅湖益田假日廣場(chǎng)情況如何？上周獨(dú)角Mall到了現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行實(shí)地探訪。

　　01

　　位處深圳世界級(jí)地標(biāo)商圈

　　基礎(chǔ)客群龐大

　　羅湖人氣榜第三

　　羅湖益田假日廣場(chǎng)位處深圳五大世界級(jí)地標(biāo)商圈之一的羅湖核心商圈，臨近地鐵3號(hào)線翠竹站，地理位置優(yōu)越。

　　作為深圳最早發(fā)展起來的城區(qū)，羅湖居住人口多，消費(fèi)力強(qiáng)。項(xiàng)目除了本身自帶的御龍?zhí)斓赝?，周邊擁有翠華花園、怡景花園、竹邊新村等多個(gè)住宅小區(qū)，以及深圳中學(xué)、翠園中學(xué)、螺嶺外國(guó)語實(shí)驗(yàn)學(xué)校（一部）等學(xué)校，基礎(chǔ)消費(fèi)客群龐大。

　　項(xiàng)目開業(yè)后，很快就成為消費(fèi)目的地。五一期間，項(xiàng)目客流量合計(jì)約58萬人次，會(huì)員人數(shù)破10萬，媒體曝光超1.5億次。

　　在美團(tuán)商場(chǎng)排行榜中，羅湖益田假日廣場(chǎng)位列羅湖區(qū)人氣榜第三，好評(píng)榜第二。

　　購物中心+街區(qū)

　　資料顯示，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到12萬㎡，包含10萬㎡的購物中心、1.3萬㎡的戶外街區(qū)，以及8000㎡的藝術(shù)獨(dú)棟與中央廣場(chǎng)。

　　其中由國(guó)際建筑大師安藤忠雄親筆設(shè)計(jì)的“光之禮贊 藝術(shù)殿堂”，是其在深圳的唯一建筑作品。

　　羅湖益田假日廣場(chǎng)通過購物中心+街區(qū)的半開放式空間，為消費(fèi)者帶來更愜意的體驗(yàn)，也更契合當(dāng)前商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　至于項(xiàng)目定位的“多元藝術(shù)體驗(yàn)式購物中心”，當(dāng)前來看，藝術(shù)體驗(yàn)氛圍并不濃厚，還需要持續(xù)觀察。

　　02

　　近百家餐飲品牌

　　吃飯常常需要排隊(duì)

　　但細(xì)節(jié)運(yùn)營(yíng)有待提高

　　現(xiàn)場(chǎng)走訪來看，盒子內(nèi)的品牌基本鋪滿，只有少量鋪位處于圍擋狀態(tài)。（由于去的當(dāng)天是工作日，且大雨，對(duì)客流會(huì)有一定影響，具體以實(shí)際情況為準(zhǔn)。）

　　根據(jù)羅湖益田假日廣場(chǎng)小程序統(tǒng)計(jì)，共有213家品牌（含即將開業(yè)品牌），就當(dāng)前的市場(chǎng)情況，能夠引進(jìn)這么多品牌，已經(jīng)很不錯(cuò)了，足見益田商業(yè)團(tuán)隊(duì)招商實(shí)力。

　　先看看幾家主力店，位于負(fù)二樓的永輝超市，是學(xué)習(xí)胖東來自主調(diào)改店，面積達(dá)4500㎡。現(xiàn)場(chǎng)看到，當(dāng)時(shí)超市內(nèi)人氣不錯(cuò)，購物的人大多自己拖著購物車，目測(cè)是周邊居民。

　　還有1800㎡的大型綜合性親子樂園米兜歡樂王國(guó)；1200㎡的超級(jí)安踏；1200㎡的老牌粵菜圣豐城；1000㎡的星際傳奇火星時(shí)代主題店；609㎡的華為，該品牌在門店對(duì)面已經(jīng)打圍，將在場(chǎng)內(nèi)開出二店。

　　以品牌個(gè)數(shù)計(jì)算，餐飲占比較高，輕重餐共有92家，占比高達(dá)43.2%。包括八合里、巴奴毛肚火鍋、大榕樹下、京味張、桂滿隴、木屋燒烤、星巴克、喜茶、霸王茶姬等知名品牌。

　　在戶外街區(qū)，曾在香港經(jīng)營(yíng)多年的變形金剛主題餐廳，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳，開出深圳首家變形金剛主題餐飲店。（按品牌公告，預(yù)計(jì)暑假開業(yè)。）

　　由于去的時(shí)候已經(jīng)過了中午飯點(diǎn)時(shí)間，只看到少數(shù)幾家餐飲店還有幾桌人在用餐，有些飲品店也有一些人。

　　而在社交平臺(tái)上看到不少網(wǎng)友評(píng)論說，去項(xiàng)目吃飯經(jīng)常要排隊(duì)。以此推測(cè)，項(xiàng)目的餐飲對(duì)消費(fèi)者的吸引力很強(qiáng)。

　　相較餐飲業(yè)態(tài)，服裝品牌數(shù)量大大減少，即使加上童裝，也只有29家，占比僅13.6%。

　　且從品牌來看，引進(jìn)的也是Nike、Adidas、超級(jí)安踏、ECKO、Beneunder、donoratico等偏運(yùn)動(dòng)潮流或原創(chuàng)服飾，與南山益田假日廣場(chǎng)的服裝業(yè)態(tài)相比，羅湖益田假日廣場(chǎng)更“輕”。

　　不過，在走訪中也發(fā)現(xiàn)了一些運(yùn)營(yíng)上的細(xì)節(jié)問題。

　?。?）如商場(chǎng)指引上明確標(biāo)明了書店位于4樓，小程序上顯示覔書店即將開業(yè)，一些媒體報(bào)道也有書店的消息。但是，當(dāng)時(shí)有一家三口，小朋友要去書店，家長(zhǎng)帶著小孩在商場(chǎng)4樓找了一圈沒有找到。

　　現(xiàn)場(chǎng)情況來看，書店位置應(yīng)該與影院相鄰，目前影院處于圍擋狀態(tài)。

　　書店所處位置，在項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，是作為打卡點(diǎn)，目前打卡裝置還未拆除，也看不出來有改造成書店的跡象。

　?。?）如蕉下，品牌已經(jīng)開業(yè)，微信小程序中卻顯示即將開業(yè)。

　　公眾號(hào)（小程序）作為消費(fèi)者了解項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)的重要渠道，出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況，很容易為消費(fèi)者帶來不好的體驗(yàn)。

　?。?）還有項(xiàng)目引進(jìn)的美發(fā)、美容美甲品牌就超10家，光美發(fā)品牌就有6家，競(jìng)爭(zhēng)極度激烈。

　　在小紅書上，能明顯看到有些美發(fā)品牌在一些網(wǎng)友發(fā)布的筆記下評(píng)論，打廣告。

　　且一些品牌質(zhì)量參差不齊，在現(xiàn)場(chǎng)看到潤(rùn)今生品牌，有多個(gè)店員在場(chǎng)內(nèi)拉客，體驗(yàn)稍差。

　　也有網(wǎng)友表示，圣思源會(huì)有店員瘋狂推銷、強(qiáng)迫購買次卡。這很容易讓消費(fèi)者去了一次后不會(huì)再去。

　　03

　　受母公司影響

　　未來不確定性大

　　對(duì)比最近市場(chǎng)上開出的商業(yè)項(xiàng)目，羅湖益田假日廣場(chǎng)并不算差。

　　項(xiàng)目所處的地理位置、城市配套設(shè)施等綜合條件不錯(cuò)，加之當(dāng)前場(chǎng)內(nèi)的餐飲矩陣+超市+休閑娛樂體驗(yàn)，對(duì)周邊消費(fèi)者有著較強(qiáng)吸引力，能夠保持項(xiàng)目人氣暢旺，后續(xù)再根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)品牌進(jìn)行調(diào)改優(yōu)化，引進(jìn)更適合周邊消費(fèi)群體的品牌。

　　不過，項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)，就有很大的不可預(yù)知性，原因在于益田集團(tuán)的持續(xù)影響。

　　據(jù)了解，去年10月31日，西安益田假日天地的權(quán)利人發(fā)函稱，因益田持續(xù)拖欠房屋租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等費(fèi)用，權(quán)利人依約接觸相關(guān)租賃合同，益田應(yīng)依約騰退并交還全部商業(yè)裙樓房屋。

　　一時(shí)間，西安益田假日天地陷入“倒閉”風(fēng)波。

　　同樣是西安，5月份，標(biāo)的物“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號(hào)5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”被擺上貨架，起拍價(jià)7.38億，一拍流拍。

　　該標(biāo)的物為西安益田假日里。原因是西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業(yè)被債權(quán)人中國(guó)東方資產(chǎn)深圳分公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　此前西安益田假日天地與西安益田假日里經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，卻都陷入困境。

　　在益田集團(tuán)的陰影籠罩下，益田旅游商業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目也會(huì)受到一定影響，南山益田假日廣場(chǎng)目前地位穩(wěn)固，項(xiàng)目硬件設(shè)施老舊也是硬傷，近些年通過一些年輕化營(yíng)銷，人氣依然旺盛。但商業(yè)需要長(zhǎng)期投入，財(cái)務(wù)壓力大，對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

　　新開的羅湖益田假日廣場(chǎng)，硬件條件不錯(cuò)，但從招商品牌來看，也有部分屬于填鋪引進(jìn)的品牌，后續(xù)品牌招調(diào)也需要資金支撐。

　　相隔20年，益田旅游商業(yè)在深圳開出的兩座“假日廣場(chǎng)”，未來命運(yùn)如何，還要等時(shí)間驗(yàn)證。