2020年，一位深圳的私募基金經(jīng)理在內(nèi)部路演時說過這樣一句話：

"中國居民家庭資產(chǎn)配置正在迎來百年未有之變局。"

當時臺下聽眾不以為然，畢竟那時深圳房價正經(jīng)歷又一輪跳漲。

五年后的今天，這句話正在以意想不到的方式應驗。

國家金融與發(fā)展實驗室的數(shù)據(jù)顯示：

中國居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重，已經(jīng)從2019年的78%降至2023年的65%。

最新數(shù)據(jù)顯示，2025年中國公募REITs市場繼續(xù)發(fā)展，但也面臨新的挑戰(zhàn)。

截至2025年7月14日，已發(fā)行REITs項目數(shù)量增加到73個，覆蓋10大類資產(chǎn)。

2025年6月5日，我國境內(nèi)公募REITs的總市值首次突破2000億元。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）這個誕生于1960年美國的金融創(chuàng)新工具，在中國走過了獨特的本土化路徑。

1、最初階段（2005-2014）：類REITs試點

首批嘗試者選擇了最穩(wěn)妥的路徑——以私募形式在交易所流通。

這時期的REITs更像是個"富人的游戲"，單筆投資門檻通常在100萬元以上。

2、突破階段（2021至今）：公募REITs破冰

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。

其中最受關注的中金普洛斯REIT，網(wǎng)下認購倍數(shù)達到5.5倍。

這個階段的最大突破是將投資門檻降至1000元以下，讓普通投資者得以參與。

3、擴展階段（2022至今）：保障房REITs創(chuàng)新

2022年8月，廈門安居保障房REIT上市，首日漲幅達到30%。

這個創(chuàng)新品種實現(xiàn)了多重目標：為地方政府提供存量保障房盤活渠道，為投資者提供穩(wěn)定收益，同時為新保障房建設輸血的循環(huán)模式。

我認為要替代房地產(chǎn)成為新的財富蓄水池，必須滿足六個關鍵條件：

1. 足夠規(guī)模容量：需要能承載百萬億級資金體量；

2. 良好流動性：資產(chǎn)能夠快速變現(xiàn)，交易成本合理；

3. 穩(wěn)定收益預期：能夠產(chǎn)生持續(xù)可靠的現(xiàn)金流；

4. 金融杠桿支持：銀行體系愿意提供融資支持；

5. 廣泛參與度：能夠吸引大眾投資者持續(xù)投入；

6. 政策支持度：獲得國家層面的制度保障和法律支持。

REITs已具備的優(yōu)勢：

1、流動性方面：

REITs在交易所上市交易，投資者可以像買賣股票一樣方便地交易。目前二級市場日均成交額約5-10億元，雖然不大但流動性持續(xù)改善。

2、收益穩(wěn)定性方面：

監(jiān)管要求REITs將90%以上可分配利潤用于分紅。

2022年已上市REITs平均分紅收益率達5.31%，顯著高于住宅租金收益率。

3、投資門檻方面：

最低1000元即可參與，大幅降低了投資門檻。

REITs存在的差距：

1、規(guī)模容量方面：

當前1000多億元的總市值與房地產(chǎn)400萬億體量相比，猶如溪流之于大海。即使按照最樂觀的預測，到2030年REITs市場規(guī)模也難以突破10萬億元。

2、杠桿支持方面：

REITs投資無法獲得類似房貸的杠桿支持。

銀行不會為購買REITs提供30年期、70%額度的貸款，這就失去了創(chuàng)造貨幣乘數(shù)的關鍵機制。

3、社會認同方面：

REITs缺乏房地產(chǎn)的"剛需"屬性。沒有人會為了購買REITs而結婚、落戶或讓孩子上學，這種社會共識的缺失決定了其難以引發(fā)全民投資熱情。

廈門安居REITs提供了一個值得關注的樣本。

該項目上市后凈回收資金6.77億元，全部用于新建保障房項目。這種模式創(chuàng)造了多方共贏：

對地方政府：盤活存量資產(chǎn)，獲得新建資金

對投資者：獲得穩(wěn)定分紅收益（2022年分派率4.04%）

對住戶：獲得更多保障房供應

這種"投資-建設-運營-證券化-再投資"的閉環(huán)，可能成為未來保障房建設的重要模式。

但需要注意的是，保障房REITs的收益率相對較低，更多體現(xiàn)的是公共服務屬性。

REITs可能永遠無法復制房地產(chǎn)的"財富神話"，但這恰恰反映了中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的深層邏輯。

從投資驅(qū)動到運營驅(qū)動：房地產(chǎn)時代看重資產(chǎn)增值，REITs時代更關注運營收益。這種轉(zhuǎn)變要求投資者從"賭徒"變成"股東"，從追求價差轉(zhuǎn)向獲取分紅。

從杠桿炒作到價值投資：沒有銀行杠桿支持，REITs投資必須依靠實實在在的項目收益。這倒逼投資者學會評估資產(chǎn)質(zhì)量、管理團隊能力和行業(yè)前景。

從單一押注到多元配置：未來可能不會出現(xiàn)某個單一資產(chǎn)類別完全替代房地產(chǎn)的情況，更可能的是形成"REITs+公募基金+養(yǎng)老金+保險產(chǎn)品"的多元化財富管理格局。

回顧歷史，每個時代的財富載體都帶有鮮明的時代特征：

房地產(chǎn)對應著城市化快速推進的階段，REITs則契合了從增量建設轉(zhuǎn)向存量運營的新時期。

對普通投資者而言，重要的是認識到：

再也沒有"閉著眼睛買房都能賺錢"的好事了，但也迎來了更多元、更專業(yè)的投資選擇。

REITs不會讓你一夜暴富，但可能為你提供一份穿越周期的穩(wěn)定收益。

最后用一位我喜歡的資深投資人的話作結：

"真正的財富蓄水池從來不是某種特定資產(chǎn)，而是我們適應變化的能力。能夠在新舊動能轉(zhuǎn)換期識別趨勢、調(diào)整心態(tài)、更新知識的投資者，永遠都不會被時代拋棄。"