近年來(lái)，在上海中心城區(qū)的發(fā)展格局中，徐匯就像殺出的一匹黑馬，表現(xiàn)處處搶眼！

從經(jīng)濟(jì)總量到產(chǎn)業(yè)能級(jí)，從高端住宅市場(chǎng)到教育實(shí)力，徐匯正在多個(gè)領(lǐng)域拉開(kāi)與靜安的差距。

曾經(jīng)的“上只角”靜安，雖然底蘊(yùn)深厚，但在動(dòng)能轉(zhuǎn)換和空間載體上逐漸顯露疲態(tài)。

徐匯憑借前瞻的產(chǎn)業(yè)布局、優(yōu)質(zhì)的濱江資源和持續(xù)的人口導(dǎo)入，正在重塑上海中心城區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

徐匯，正在全面超越靜安！靜安是不是滑落了？

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，徐匯的GDP總量、增速和財(cái)政收入全面超越靜安！

在合并閘北后的靜安，GDP一度長(zhǎng)期領(lǐng)先徐匯。

2016年靜安GDP是1649.72億元，高于徐匯的1522.17億元，這一優(yōu)勢(shì)一直持續(xù)到2022年。

在2022年，靜安的GDP是2627.97億元，徐匯的是2557.9億元，分列全市第5、第6名：

到了2023年，事情突然發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

這一年靜安的GDP是2846.03億元，依舊排名第5；

而徐匯GDP達(dá)到了2853.58億元，躍居全市第4，正式超越了靜安：

到去年，徐匯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，GDP達(dá)到3931.2億元，遠(yuǎn)超靜安的3369.93億元。

由于2024年上海的GDP統(tǒng)計(jì)改變了口徑，跟前幾年的數(shù)據(jù)沒(méi)有可比性。

我們統(tǒng)計(jì)了2020-2023年的上海各區(qū)GDP增速，發(fā)現(xiàn)徐匯大幅領(lǐng)先靜安：

把時(shí)間拉長(zhǎng)，2015-2023年的GDP增速，徐匯更是跑在了全市第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了靜安：

在財(cái)政收入方面，2025年1-7月，徐匯區(qū)財(cái)政收入達(dá)到213.55億元，同比增長(zhǎng)8.43%，遠(yuǎn)超靜安區(qū)的192.87億元和2.54%的增速：

這一系列的數(shù)據(jù)表明，徐匯不僅在經(jīng)濟(jì)總量上實(shí)現(xiàn)超越，在增長(zhǎng)質(zhì)量和財(cái)政實(shí)力上也確立了優(yōu)勢(shì)。

為什么在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上徐匯領(lǐng)先靜安這么多？

我想這其中跟兩地產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展動(dòng)能的差異有很大關(guān)系。

靜安區(qū)的發(fā)展高度依賴(lài)南京西路商圈，但這個(gè)最大的增長(zhǎng)極已經(jīng)遇到瓶頸。

不夜城CBD、市北高新增量都很有限。

靜安區(qū)域面積小，只能通過(guò)蓋辦公樓來(lái)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)，但上海的辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和。

南京西路的辦公樓租金在上海最為昂貴，不利于吸引那些尋求性?xún)r(jià)比的企業(yè)進(jìn)駐。

同時(shí)靜安不臨江的區(qū)位條件也使其缺乏如徐濱CBD那樣的濱水商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)。

徐匯抓住了上海一江一河的發(fā)展機(jī)遇，也抓住了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)口，獲得了巨大的增量。

徐匯濱江是近幾年崛起的新星，完全是時(shí)代的機(jī)遇。

阿里、騰訊、網(wǎng)易都來(lái)了，微軟亞洲研究院、商湯科技等全球頂尖的科研機(jī)構(gòu)在此落地生根。

像徐匯濱江這樣規(guī)模化的商務(wù)區(qū)，在整個(gè)靜安都找不到，增量太大了。

徐匯深耕西岸數(shù)字谷和漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，已成功構(gòu)建起人工智能、生命健康等一系列前沿創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群。

此外，抓住一江一河機(jī)遇，徐匯還打造了華涇TOD、北楊人工智能小鎮(zhèn)，增量又很大。

還有上海南站商務(wù)區(qū)也得到了升級(jí)，徐匯建設(shè)的辦公樓比靜安要多很多。

這些努力都給徐匯帶來(lái)了巨額的研發(fā)投入，并顯著拉動(dòng)了高附加值產(chǎn)業(yè)的稅收增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，徐匯還不遺余力地推進(jìn)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的活化利用。

比如依托徐家匯書(shū)院、西岸美術(shù)館等一系列文化地標(biāo)，積極打造國(guó)際文化交流的平臺(tái)。

軟實(shí)力的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)了徐匯的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

所以徐匯無(wú)論是GDP的總量和增速，還是財(cái)政收入都跑贏了靜安，形成了發(fā)展的超越。

在高端住宅市場(chǎng)上，徐匯也已經(jīng)全面超越了靜安，成為上海豪宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域。

過(guò)去，上海的老錢(qián)非常喜歡住在老靜安，認(rèn)為老靜安是尊貴、精致和身份的代表。

但近十年來(lái)，老靜安的豪宅市場(chǎng)地位下降非常嚴(yán)重，被徐匯反超了。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在上海各區(qū)2000萬(wàn)和3000萬(wàn)總價(jià)以上二手房成交套數(shù)方面，徐匯遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了靜安：

徐匯2000萬(wàn)以上的二手房成交有157套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于靜安的57套；

徐匯3000萬(wàn)以上的二手房成交有54套，比靜安的10套同樣多了好幾倍。

徐匯區(qū)豪宅成交主力集中在兩大板塊：

徐匯濱江的尚海灣豪庭、百匯園、海珀旭輝、保利西岸等濱江豪宅，以及衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的老洋房。

這兩個(gè)區(qū)域分別代表了上海現(xiàn)代奢華和歷史人文兩種高端居住體驗(yàn)。

今年徐濱的新房熱度非常高，綠城潮鳴東方開(kāi)盤(pán)即售罄，價(jià)格高達(dá)19萬(wàn)元/m2。

東安新地塊的開(kāi)發(fā)也備受矚目，高端住宅還沒(méi)開(kāi)發(fā)出來(lái)已經(jīng)在吸引全市置業(yè)客的關(guān)注了。

相比之下，老靜安的豪宅一是數(shù)目少，二是不靠江，缺少稀缺江景價(jià)值，新更新住宅項(xiàng)目定位也不夠高端。

老靜安的楓景苑、豪景苑都不算豪宅，真正的豪宅只有兩個(gè)：九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)、嘉天匯。

豪宅數(shù)量少，導(dǎo)致成交的也少，所以靜安的高總價(jià)二手房成交套數(shù)沒(méi)有徐匯多。

其實(shí)在吸收合并閘北后，老靜安的優(yōu)勢(shì)被稀釋了，地位有所下滑。

靜安把更多的精力放在了蘇河灣、西藏北路、不夜城、大寧和市北高新的發(fā)展上。

這樣老靜安的更新速度就被放慢了，因此豪宅市場(chǎng)補(bǔ)充不力，失去了站位。

近些年蘇河灣崛起得很快，建設(shè)了中糧天悅壹號(hào)、華僑城蘇河灣等中高端住宅。

不過(guò)這些產(chǎn)品總價(jià)和地段存在一定錯(cuò)配，實(shí)際成交的同樣很少。

最近老靜安雖然更新出了信安里忻園、康定壹拾玖等少數(shù)幾個(gè)新房項(xiàng)目；

但無(wú)論是定位還是銷(xiāo)售熱度，都不及徐匯濱江。

比如信安里·忻園竟然打造了一房和兩房的剛需戶型，大大拉低了產(chǎn)品的定位：

信安里·忻園的一房和兩房戶型

康定壹拾玖首開(kāi)44.64分、二期開(kāi)盤(pán)38.88分，到了三期已經(jīng)不再觸發(fā)積分，變得不好賣(mài)了。

這兩個(gè)項(xiàng)目所在的曹家渡區(qū)域歷史上名聲就不佳，現(xiàn)在也不是什么高尚地段，高凈值人群認(rèn)可度不高。

這個(gè)地方吸引的主要是老靜安局域剛改客群，想買(mǎi)的都買(mǎi)了，購(gòu)買(mǎi)力收了一波后就不好賣(mài)了。

而徐匯濱江豪宅憑借稀缺江景資源，產(chǎn)品定位和價(jià)格更高，吸引的是全市高端買(mǎi)家，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)超靜安。

隨著徐匯、黃浦成為上海豪宅新星區(qū)域，上海豪宅市場(chǎng)格局已經(jīng)被洗牌了，靜安就是被洗下去的那一個(gè)。

在教育實(shí)力上，徐匯也走在了靜安前面。

徐匯區(qū)是上海公認(rèn)的教育強(qiáng)區(qū)，素有“上海教育第一區(qū)”之稱(chēng)，教育資源豐富又優(yōu)質(zhì)。

徐匯坐擁交大、復(fù)旦等高校資源，擁有上海中學(xué)、南洋模范中學(xué)等頂尖高中，教育實(shí)力強(qiáng)大。

2025年上海市高中學(xué)?！懊~分配到區(qū)”招生錄取最低分?jǐn)?shù)線顯示：

復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)徐匯分校錄取分?jǐn)?shù)線達(dá)到758分，成為全市最高分?jǐn)?shù)線之一！

徐匯區(qū)在教育資源的集中度、頂尖學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)力以及激烈的學(xué)術(shù)氛圍方面表現(xiàn)比靜安突出，因此徐匯在傳統(tǒng)的升學(xué)評(píng)價(jià)體系如高考一本率、頂尖大學(xué)錄取中占據(jù)了優(yōu)勢(shì)。

靜安區(qū)雖然被列為“中考幸福區(qū)”，區(qū)內(nèi)娃沒(méi)那么“雞血”，考生人數(shù)也少，好高中分?jǐn)?shù)比其它區(qū)低。

但這并不是說(shuō)靜安的教育質(zhì)量就更高，相反，靜安的高中質(zhì)量出現(xiàn)下滑，考生還需要往外區(qū)報(bào)考。

靜安與閘北合并后，教育資源整合效果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，區(qū)內(nèi)頭部高中如市西中學(xué)采用“放養(yǎng)模式”，高考頂尖分段表現(xiàn)不突出。

老靜安是上海最早國(guó)際化的地方之一，部分家庭教育路徑選擇多元化，并非全部走國(guó)內(nèi)高考。

靜安更加注重國(guó)際化的教育氛圍，學(xué)生有一個(gè)相對(duì)寬松的成長(zhǎng)環(huán)境，跟徐匯的教育環(huán)境區(qū)別很大。

其實(shí)教育競(jìng)爭(zhēng)力也是人口競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，學(xué)校牛不牛，是被“雞”出來(lái)的。

徐匯的人口在逐步增長(zhǎng)，學(xué)校競(jìng)爭(zhēng)度在增加；而靜安的人口在外流，競(jìng)爭(zhēng)度在下降，這也是兩區(qū)教育拉開(kāi)差距的一個(gè)原因。

過(guò)去十年，上海中心城區(qū)的人口減少了近40萬(wàn)，平均每年減少7.1萬(wàn)人，人口占比從原本的45%下降至26%。

在上海市區(qū)人口普遍減少的背景下，徐匯和長(zhǎng)寧是少數(shù)人口保持增長(zhǎng)的中心城區(qū)。

這也可能是漕河涇和徐匯濱江的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，讓越來(lái)越多的高素質(zhì)人才選擇在徐匯工作和居?。?/p>

不斷激活和加強(qiáng)了徐匯的教育，也增加了房產(chǎn)交易的活躍性。

反觀靜安區(qū)，在過(guò)去7年間人口減少量較大，與黃浦和楊浦共同成為人口減少最多的中心城區(qū)。

這種人口流動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)一步拉大了徐匯與靜安的發(fā)展差距。

可以發(fā)現(xiàn)，徐匯超越靜安的三個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、豪宅市場(chǎng)和教育實(shí)力，這三者并不是孤立的，互相都有緊密的內(nèi)在聯(lián)系。

徐匯產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、增量大，所以吸引了更多高素質(zhì)人才，人才集聚提升了教育實(shí)力，產(chǎn)業(yè)和教育優(yōu)勢(shì)又助推了房產(chǎn)價(jià)值，豪宅交易活躍，形成了一個(gè)內(nèi)部良性循環(huán)。

徐匯這么強(qiáng)大，也在于每個(gè)階段都跟上了城市發(fā)展的步伐，積累了雄厚的資本。

從改革開(kāi)放（漕河涇）到四大副城（徐家匯），再到21世紀(jì)濱江CBD（徐匯濱江），徐匯都把握住了機(jī)會(huì)。

老靜安的輝煌也就局限于剛剛改革開(kāi)放的那個(gè)年代，后續(xù)呈現(xiàn)出高開(kāi)低走的一個(gè)態(tài)勢(shì)。

靜安的發(fā)展受限于空間瓶頸、產(chǎn)業(yè)路徑依賴(lài)和人口外流等因素，在動(dòng)能轉(zhuǎn)換和創(chuàng)新布局上有些乏力，尤其在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和高端資源集聚方面逐漸落后。

如今徐匯憑借其全面的優(yōu)勢(shì)脫穎而出，超越了靜安，實(shí)則是改變了上海中心城區(qū)的傳統(tǒng)發(fā)展格局。

徐匯已經(jīng)成了上海新的城市中心，yyds就是yyds！