即將進(jìn)入“十五五”時(shí)期，城市更新將被定位為推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展和房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的核心抓手。國(guó)家層面已明確將城市更新納入整體發(fā)展布局，相關(guān)用地、資金、監(jiān)管等配套政策正加速落地，為各地項(xiàng)目提供制度保障和資本支持。

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政策紅利集中釋放

在“十五五”期間，政府將圍繞城市更新大場(chǎng)景，落實(shí)構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的任務(wù)，力求形成供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的格局。為此，土地政策將重點(diǎn)推動(dòng)混合開(kāi)發(fā)利用、用途依法合理轉(zhuǎn)換，并優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎(jiǎng)勵(lì)等措施，旨在突破傳統(tǒng)土地供給瓶頸，為更新項(xiàng)目提供更靈活的用地空間。

資金方面，中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府專項(xiàng)債等將繼續(xù)保持強(qiáng)勁支持力度。同時(shí)，銀行信貸、債券投資、股權(quán)投資等多元化金融工具也在逐步完善，為城市更新提供全鏈條的融資保障。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這些金融、財(cái)稅、土地等配套政策將在“十五五”期間逐步落位，為項(xiàng)目落地提供堅(jiān)實(shí)后盾。

市場(chǎng)反應(yīng)與項(xiàng)目特征

城市更新項(xiàng)目普遍投資額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，因而用地政策和資金支持成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。2025年1月3日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要支持各地因地制宜進(jìn)行創(chuàng)新探索，建立可持續(xù)的城市更新機(jī)制，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。隨后，全國(guó)城市更新工作部署視頻會(huì)議進(jìn)一步要求大力實(shí)施城市更新，確保重點(diǎn)任務(wù)有序推進(jìn)。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽在接受上海證券報(bào)采訪時(shí)表示：“城市更新是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，不僅是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是當(dāng)前穩(wěn)投資、促消費(fèi)的關(guān)鍵舉措。預(yù)計(jì)2025年各地城市更新行動(dòng)將進(jìn)一步加速?！彼赋?，隨著政策紅利的疊加，資本將更積極進(jìn)入更新領(lǐng)域，形成政府、金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本三位一體的合作格局。

機(jī)制創(chuàng)新與未來(lái)展望

從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，城市更新正從單純的拆遷改造向綜合治理、功能提升轉(zhuǎn)變。業(yè)內(nèi)觀察認(rèn)為，未來(lái)的城市更新機(jī)制將圍繞以下幾方面深化：

土地混合開(kāi)發(fā)與用途轉(zhuǎn)換：通過(guò)“一塊地多種功能”實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化，鼓勵(lì)住宅、商業(yè)、公共服務(wù)等混合布局。

容積率轉(zhuǎn)移與獎(jiǎng)勵(lì)政策：在保障公共空間的前提下，允許開(kāi)發(fā)商在符合條件的區(qū)域進(jìn)行容積率轉(zhuǎn)移，提高項(xiàng)目可行性。

多元融資渠道：除傳統(tǒng)銀行貸款外，專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式將為項(xiàng)目提供長(zhǎng)期、低成本資金。

監(jiān)管與績(jī)效考核：建立項(xiàng)目全生命周期監(jiān)管體系，強(qiáng)化環(huán)境、社會(huì)和治理（ESG）指標(biāo)，確保更新質(zhì)量與可持續(xù)性。

這些機(jī)制的加速建立，將為城市更新注入持續(xù)動(dòng)力，推動(dòng)老舊城區(qū)功能提升、居住環(huán)境改善以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。正如《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道的那樣，中央城市工作會(huì)議已將城市更新納入總體要求，明確“以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，為高質(zhì)量城市發(fā)展指明方向。

結(jié)語(yǔ)

隨著政策紅利的持續(xù)釋放和資本市場(chǎng)的積極響應(yīng)，城市更新正從概念走向?qū)嵺`，成為“十五五”期間推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。未來(lái)，隨著土地、金融、監(jiān)管等配套機(jī)制的進(jìn)一步完善，城市更新有望在提升城市功能、釋放存量潛力、擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮更大作用，為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)提供堅(jiān)實(shí)支撐。