一、案件引入：A公司的“一房二賣”困局

A公司是某樓盤開發(fā)商，因資金周轉(zhuǎn)壓力，將同一套商鋪先后出售給甲（支付全款300萬元）和乙（辦理抵押按揭）。甲入住后遲遲未獲產(chǎn)權(quán)證，查詢發(fā)現(xiàn)商鋪已被抵押且登記在乙名下。甲起訴主張A公司構(gòu)成欺詐，要求雙倍賠償600萬元及利息。一審法院判決支持甲的全部訴求，A公司面臨巨額賠償。

二、裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：

• 解除A公司與甲的購房合同；

• A公司返還甲購房款300萬元及利息；

• 雙倍賠償300萬元，合計賠償600萬元。

裁判理由：

1. 欺詐行為成立：
   A公司在簽約時隱瞞房屋已抵押和二次出售的事實，違反《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第9條，構(gòu)成故意欺詐。

2. 法律依據(jù)：
   《解釋》第8條、第9條規(guī)定，出賣人隱瞞房屋抵押或一房二賣導(dǎo)致合同無效的，買受人可請求不超過已付購房款一倍的賠償。

3. 權(quán)利保護順位：
   甲雖未辦理過戶，但已支付全款并實際占有房屋，其權(quán)利優(yōu)先于后續(xù)買受人乙（僅辦理抵押登記）。

三、法律分析：被告的抗辯策略

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示：
作為深耕商事爭議解決領(lǐng)域的專業(yè)律師（執(zhí)業(yè)14年，代理案件超700件），我們?yōu)殚_發(fā)商提供以下抗辯思路：

策略1：否認(rèn)“欺詐故意”

• 主張“資金運作”而非惡意欺詐：
  若開發(fā)商因融資需求與內(nèi)部員工簽訂虛假買賣合同套取貸款（如案例4），需證明：
  （1）首次交易無真實買賣意思表示（如無付款憑證、未交付鑰匙）；
  （2）二次出售時已向買方披露抵押狀況（如合同補充條款載明）。

• 法律依據(jù)：
  《民法典》第146條“虛假意思表示無效”，推翻“一房二賣”的欺詐定性。

策略2：降低賠償金額

• 舉證購房者非“消費者”身份：
  若買方購房目的為投資（如案例3中王林承認(rèn)投資意圖），可主張其不適用《消費者權(quán)益保護法》的“退一賠一”，而適用《解釋》的彈性賠償標(biāo)準(zhǔn)（“不超過一倍”）。

• 請求法院酌減賠償比例：
  提供財務(wù)報表、資金鏈證明等，說明全額雙倍賠償將導(dǎo)致破產(chǎn)，請求按實際損失比例賠償（如案例3中仲裁委曾下調(diào)賠償金）。

策略3：阻斷權(quán)利保護順位

• 質(zhì)疑買方未及時辦理登記：
  若買方未申請預(yù)告登記（《民法典》第221條）或長期怠于過戶（如超2年），可主張其自身過錯導(dǎo)致?lián)p失擴大，減輕開發(fā)商責(zé)任。

四、被告法律風(fēng)險防范建議

1. 合同設(shè)計：

   • 在買賣合同中加入“抵押狀態(tài)披露條款”及“二次出售解約權(quán)”，明確買方的知情同意。

2. 交易流程管控：

   • 對已抵押房屋，需在簽約后3日內(nèi)辦理抵押注銷或預(yù)告登記，避免物權(quán)沖突。

3. 證據(jù)留存：

   • 保留與買方的溝通記錄（如告知房屋狀況的書面確認(rèn)函），防范“隱瞞”指控。

五、問答環(huán)節(jié)

問：買方已付款但未過戶，開發(fā)商能否再抵押房屋？
答：可抵押，但必須書面告知買方并獲其同意，否則構(gòu)成欺詐（《解釋》第9條）。

問：買方投資購房能否主張雙倍賠償？
答：可主張，但法院可能按《解釋》彈性標(biāo)準(zhǔn)（而非《消法》）判定賠償比例。

風(fēng)險提示：
本文僅供參考，具體案件因細(xì)節(jié)差異可能導(dǎo)致裁判結(jié)果不同，請務(wù)必咨詢專業(yè)律師。

俞強律師 爭議解決法律服務(wù)團隊

核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。
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專業(yè)領(lǐng)域：

• 公司股權(quán)糾紛、合同爭議、金融資管訴訟

• 房地產(chǎn)與建設(shè)工程糾紛、知識產(chǎn)權(quán)保護
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