2025年的年末可謂是豪宅盛宴。

今天雙十一，萬(wàn)眾期待的深圳灣澐璽開(kāi)放了樣板間。

異地樣板間位于春筍大廈12層，209㎡與294㎡兩種戶(hù)型，需驗(yàn)資1000萬(wàn)元。

該項(xiàng)目是深圳第9宗百億級(jí)地塊，2024年12月份，華潤(rùn)置地+中海地產(chǎn)聯(lián)合體以 185.12 億元競(jìng)得該地塊。

而同樣是由中海開(kāi)發(fā)的另一塊地產(chǎn)項(xiàng)目——深灣玖序，所在的深灣超總基地，近日卻迎來(lái)了大事件!

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11月8日，深圳掛牌兩宗重磅住宅用地，分別位于南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地和光明區(qū)馬田街道，起始總價(jià)高達(dá)30.02億元，計(jì)劃于12月8日下午3點(diǎn)以“價(jià)高者得”方式確定最終歸屬。

其中南山地塊，深灣超總T207-0068宗地位于白石二道與深灣二路的東南角，緊鄰深灣玖序項(xiàng)目，周邊環(huán)繞著天音大廈、神州數(shù)碼等企業(yè)總部。

曾經(jīng)深灣玖序地塊被稱(chēng)為“深灣超總最后一塊宅地”，沒(méi)想到僅時(shí)隔兩年后竟遭到背刺，而且未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)有宅地新增也成了未知數(shù)。

T207-0068宗地。圖源：深圳交易集團(tuán)

深圳灣超總是過(guò)去23年來(lái)，繼深灣玖序之后出讓的第二塊宅地。

這塊地土地面積11833.61平方米，規(guī)定容積率不超過(guò)3.48，總建筑面積約411184平方米。

其中住宅部分36584平方米，同時(shí)還規(guī)劃了商業(yè)、文化體育設(shè)施和托育機(jī)構(gòu)等配套。

該地塊最初規(guī)劃為商業(yè)用地，今年4月才調(diào)整為二類(lèi)居住用地。

這種規(guī)劃調(diào)整在深圳灣超總這樣的核心區(qū)域極為罕見(jiàn)。

深灣玖序地塊，當(dāng)時(shí)限售均價(jià)13.33萬(wàn)/平，由中海以最高限價(jià)125.32億元+58,500平企業(yè)全年期自持的租賃住房面積成功競(jìng)得。

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目前，在深灣超總片區(qū)，目前僅有中海深灣玖序項(xiàng)目有少量尾盤(pán)在售，單價(jià)區(qū)間約10-20萬(wàn)/㎡。

其余的住宅基本上是以二手房為主，如紅樹(shù)西岸和中信紅樹(shù)灣等項(xiàng)目。

目前紅樹(shù)西岸成交價(jià)在14.5萬(wàn)元/㎡，中信紅樹(shù)灣均價(jià)約為11.7萬(wàn)元/㎡。

除住宅項(xiàng)目外，聯(lián)泰深超總公寓項(xiàng)目也將要入市。

4棟51至63層3.6-3.9米層高公寓（含388米主塔樓T1，為深超總標(biāo)志性工程）、2棟高層辦公樓、19套獨(dú)棟董事公館、16套合院別墅。

計(jì)劃12月開(kāi)盤(pán)入市，對(duì)于目前宅地稀缺的深超總，其實(shí)公寓也是這片市場(chǎng)頗具競(jìng)爭(zhēng)力的一部分。

與深灣玖序項(xiàng)目不同的是，相比于6.01的容積率，在“好房子”的號(hào)召之下，T207-0068宗地容積率僅3.4、建筑限高100米，無(wú)疑增加了該地塊的稀缺價(jià)值。

地塊鄰近地鐵2號(hào)線(xiàn)紅樹(shù)灣站，周邊匯聚了華僑城高級(jí)中學(xué)、睿印商業(yè)體及華僑城濕地公園等優(yōu)質(zhì)配套。

這塊地的出讓情況（競(jìng)拍輪數(shù)、最終成交價(jià)、參與房企的性質(zhì)——是國(guó)企托底還是民企激戰(zhàn)）將是檢驗(yàn)當(dāng)前深圳土地市場(chǎng)和房企對(duì)未來(lái)信心的關(guān)鍵指標(biāo)。

如果遇冷，其信號(hào)意義將遠(yuǎn)超地塊本身，可能預(yù)示著高端市場(chǎng)的拐點(diǎn)到來(lái)。

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今年上半年深圳只有3個(gè)土拍項(xiàng)目，而從下半年開(kāi)始，土拍掛盤(pán)逐漸增加，目前已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目成功出讓。

上半年：

1.1月16日，中海拍得龍崗G01045-0200，綜合樓面價(jià)為29611元/㎡，溢價(jià)率70.4%。

2.6月19日，聯(lián)發(fā)拍得龍華A817-0619宗地，綜合樓面價(jià)為44559元/㎡，溢價(jià)率46.6%。

3.6月27日，振業(yè)、天健、建辰拍得光明A509-0074宗地，底價(jià)成交，綜合樓面價(jià)為18380元/㎡。

下半年：

1.7月7日，中海拍得龍華A802-0309宗地，綜合樓面價(jià)為38795元/㎡，溢價(jià)率40.7%。

2.7月14日，招商拍得前海T201-0232宗地，綜合樓面價(jià)為84180元/㎡，溢價(jià)率86.1%。

3.7月30日，深業(yè)拍得龍華A815-0036宗地，底價(jià)成交，綜合樓面價(jià)為28050元/㎡。

4.8月4日，綠城拍得寶安A319-1225宗地，綜合樓面價(jià)為20369元/㎡，溢價(jià)率11.5%。

5.8月8日，深業(yè)+龍華拍得龍華A815-0037，綜合樓面價(jià)為35030元/㎡，溢價(jià)率15.1%。

6.8月15日，招商+華潤(rùn)拍得寶安A002-0108，綜合樓面價(jià)為59586元/㎡，溢價(jià)率34.8%。

目前深圳地塊供應(yīng)的趨勢(shì)向核心區(qū)傾斜，控制增量的同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)。

近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來(lái)越多，而這些核心區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，存量可開(kāi)發(fā)地塊多為小面積，未來(lái)這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。