近日，江西安?？h城中花苑小區(qū)一處地下室的產權糾紛持續(xù)引發(fā)關注。下崗創(chuàng)業(yè)者劉先生（劉某偉）基于政府部門核發(fā)的產權證明，租賃該地下室經營家具商城，卻因產權登記程序違規(guī)、性質界定矛盾等問題，遭遇業(yè)主抗議與政府部門施壓，最終商城被迫歇業(yè)，多年積蓄血本無歸，長達八年的維權之路至今仍未迎來明確結果。

低價“綜合”產權地下室引創(chuàng)業(yè)者青睞

2012年前后，安?？h名駿置業(yè)有限公司實際控股人劉某向從事家具經營的下崗創(chuàng)業(yè)者劉某偉推薦了城中花苑小區(qū)的地下室，稱該場地位置優(yōu)越、租金低廉，非常適合家具經營。劉某偉實地考察后發(fā)現，該地下室空間開闊、挑高理想，雖通風采光條件不及地面商鋪，但經專業(yè)設計可滿足家具展示需求。

讓劉先生徹底打消顧慮的是，該地下室產權證明確標注房屋性質為 “綜合”。經專業(yè)咨詢得知，“綜合” 性質房屋用途靈活，可用于商業(yè)經營。2013 年 1 月 1 日，劉先生與江西名駿置業(yè)有限責任公司簽訂《名駿城中花苑地下商城租賃協(xié)議書》，承租 3400 平方米地下室，租期十年（2014 年 6 月 1 日至 2024 年 5 月 30 日），協(xié)議還約定 2013 年 1 月 1 日至 2014 年 5 月 30 日為免租裝修及試運營期，且明確租賃用途為商貿經營（禁止飲食經營）。

（租賃協(xié)議書，劉先生提供）

為實現創(chuàng)業(yè)夢想，劉先生投入全部積蓄，全程參與裝修設計。2014 年，地下家具商城正式開業(yè)，憑借新穎的經營模式、豐富的家具款式和實惠的價格，開業(yè)初期客流旺盛，經營狀況向好。

（家具城，劉先生提供）

產權登記暗藏程序不當與性質矛盾

隨著調查深入，該地下室的產權登記問題逐漸浮出水面。該地下室的工程竣工驗收日期為2011年11月20日，而產權證登記填發(fā)時間為2011年12月6日，兩者僅相隔16天。更值得關注的是，《江西省安?？h房產所有權登記審核表》顯示，該地下室的初審時間與產權證登記填發(fā)時間同為2011年12月6日，復審及審批時間卻遲至2014年3月27日，存在“先證后審”情況。

（工程竣工驗收報告，劉先生提供）

（房產所有權登記審核表，劉先生提供）

此外，產權性質與規(guī)劃驗收用途存在嚴重矛盾。安?？h自然資源局分管規(guī)劃股的工作人員表示，驗收時是按照規(guī)劃文本中“地下停車場”的表述進行驗收的，但規(guī)劃圖紙上并無地下室相關內容。而劉某偉所持的產權證上，房屋性質標注為“綜合”，規(guī)劃用途一欄卻為空。這一矛盾為后續(xù)的經營爭議埋下了隱患。

（房產證書，劉先生提供）

業(yè)主抗議引發(fā)經營危機，政府施壓致商城歇業(yè)

好景不長，商城開業(yè)僅一年多，城中花苑小區(qū)的業(yè)主們便對地下家具商城的經營提出強烈抗議。業(yè)主們認為，地下室原本規(guī)劃用途為停車場，且小區(qū)的自來水、供電、消防等重要設施均位于此處，改為家具商城經營破壞了小區(qū)原有規(guī)劃，給居民的生命財產安全帶來潛在風險，多次要求劉某偉搬離。

隨后，業(yè)主們陸續(xù)向相關部門投訴，政府部門介入調查后，向劉某偉施加壓力，要求其停止在地下室的商業(yè)經營。在此后的數年里，劉某偉疲于奔波于各政府部門之間協(xié)調此事，根本無暇顧及商城運營，生意急劇下滑。2018年起，商城在多重壓力下瀕臨關門，2019年下半年正式歇業(yè)，地下室至今仍存放著大量家具用品。

值得注意的是，2015 年 5 月 19 日，開發(fā)商與劉先生曾共同與安福縣住建單位規(guī)劃股簽訂承諾書，承諾若業(yè)主對地下室進出口違建提出異議，將自行拆除違建、恢復停車場用途，與住建單位無涉。這份 “免責式” 承諾書，凸顯出相關部門試圖切割責任的行為。

程序違規(guī)與權責認定引多方質疑

這起糾紛的核心爭議集中在多個層面。

其一，產權登記程序合法性：根據正常辦證流程，審核應是頒發(fā)產權證的前置程序，“先證后審”不符合行政許可法定程序，而竣工驗收僅16天就完成產權登記，也不符合常規(guī)辦事流程。

其二，房屋性質與規(guī)劃用途矛盾責任：產權證標注“綜合”性質與驗收時按“地下停車場”認定的差異，導致承租人對房屋用途產生合理信賴，卻因規(guī)劃用途爭議陷入經營困境，這一矛盾的產生與解決責任歸屬成為焦點。

其三，違建處置合規(guī)性：根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證的違法建筑，若無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響，應限期拆除或沒收實物及違法收入。而相關部門僅對開發(fā)商處以最低幅度的5%罰款，便默認其使用。

其四，創(chuàng)業(yè)者信賴利益保護：劉某偉基于政府部門頒發(fā)的產權證投入全部積蓄經營，因產權登記亂象導致經營失敗，其經濟損失應由誰來承擔，成為爭議的重要落腳點。

上訪八年未獲明確答復，訴求待解

截至目前，劉某偉的上訪之路已持續(xù)八年。期間，他先后通過與政府部門溝通、信訪、媒體求助、上訪等多種方式尋求解決，雖經江南都市報曝光引發(fā)社會關注，安福縣紀委監(jiān)委也啟動了調查，但至今未獲得明確的處理結果。當年的經辦人以“機構改革、人員流動”為由推諉，責任追究遲遲未能落地。

劉某偉表示，請求撤銷違法辦理的地下室產權證書；要求嚴懲違法辦證的相關工作人員并追責；希望政府部門對其遭受的經濟損失進行合理賠償。

目前，此事仍在等待相關部門的進一步調查處理。這起由產權亂象引發(fā)的經營困局，不僅關乎個體創(chuàng)業(yè)者的合法權益，也對不動產登記規(guī)范、行政程序公正及營商環(huán)境優(yōu)化等問題提出了拷問，有待相關部門依法依規(guī)給出明確回應。