作者：周軍律師.

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小區(qū)物業(yè)侵占公共收益、開發(fā)商遺留配套設施問題遲遲不解決……遇到這類損害全體業(yè)主利益的事，業(yè)主委員會本應挺身而出代表大家維權起訴。但現(xiàn)實中常出現(xiàn)尷尬情況：業(yè)委會已經(jīng)屆滿，二次選舉還沒來得及完成備案手續(xù)。

那么，業(yè)主委員會任期屆滿改選未備案，還能否代表業(yè)主起訴？

最高人民法院案例庫入選案例《福建省某物業(yè)管理有限公司訴福州市臺江區(qū)某業(yè)主委員會物業(yè)服務合同糾紛案》中明確：

《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定了業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，該條中的備案為程序性要求，屬行政主管部門單純接受備案的行為，未備案對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格并不產生影響。

本案焦點為，關于業(yè)主委員會備案的性質問題。

根據(jù)原《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十一條、第十五條、第十八條的規(guī)定，業(yè)主委員會成員選任、更換、任期及選聘物業(yè)服務企業(yè)，均由業(yè)主以業(yè)主大會的形式共同決定。

據(jù)此而言，業(yè)主委員會成立及成員的選任體現(xiàn)的是全體業(yè)主的整體意志，是業(yè)主自治權行使的結果，也是對外代表全體業(yè)主、維護全體業(yè)主整體利益的載體、手段、形式，故業(yè)主委員會應當屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條規(guī)定的可以作為民事訴訟當事人的“其他組織”范疇，具有訴訟主體資格，包括作為原告起訴及作為被告應訴。

其次，在全體業(yè)主未經(jīng)法定程序更換業(yè)主委員會成員的情況下，即使業(yè)主委員會成員任期屆滿，但業(yè)主委員會這一載體、手段、形式仍然存在，且從全體業(yè)主共同利益維護、物業(yè)管理區(qū)域內權利義務糾紛解決這一目的看，業(yè)主委員會及成員的存續(xù)之法律效力仍應當予以認可，否則，不利于全體業(yè)主整體利益之維護，也不利于物業(yè)管理秩序穩(wěn)定，勢必違背全體業(yè)主的根本利益。據(jù)此，不能僅以業(yè)主委員會任期屆滿為由，否定其訴訟主體資格。

根據(jù)本案原二審查明的事實，某業(yè)主委員會任期至2018年1月25日屆滿。

但是，從《物業(yè)管理條例》條文體系看，首先，該條例第六章“法律責任”部分并未對未備案的情形予以規(guī)制，按通常理解，應當將《物業(yè)管理條例》第十六條中的備案理解為程序性要求，是業(yè)主委員會成立后便于行政機關監(jiān)督管理的一項措施，對業(yè)主委員會的合法性或成立不應直接產生法律后果；從另一個角度看，行政權通常具有主動性，而在《物業(yè)管理條例》未規(guī)定不備案不利法律后果的情形下，應當將行政主管部門單純接受備案的行為，理解為是行政主管部門履行職責的行為，不是行使權力的行為。

由上邏輯，可以得出即使《業(yè)主委員會備案證明》載明業(yè)主委員會任期已屆滿，并不能當然認為業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格的結論。

其次，從產權視角看，商品房銷售、交付后，專屬部分商品房及項下分割的土地使用權歸建筑物區(qū)分所有權人所有，共用設施及設備部分分割的土地使用權歸全體業(yè)主所有。因所有權核心權能是基于真實意思表示的處分權，除非法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定，否則應尊重所有權人基于整體利益而為的團體意思表示，從這個角度論，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未就備案進行強制性規(guī)定的情形下，備案也不應對業(yè)主委員會的成立及合法性產生影響。

周軍律師提醒，業(yè)主委員會的選舉結果未經(jīng)備案不影響其訴訟主體資格。即便業(yè)委會未備案，只要是合法選舉產生并獲得業(yè)主大會授權，就有權代表全體業(yè)主維權。如果小區(qū)遇到類似問題，對法律規(guī)定或流程不熟悉，建議提前咨詢專業(yè)律師，確保維權過程合法有效。

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