珠城樓市格局，又一次被保利改變。

月初保利玥璽灣秒賣百億，刷爆樓市頭條，時(shí)隔10多天，保利天曜90平戶型開放板房，又一次攪動(dòng)珠城風(fēng)云。

大批買家沖到現(xiàn)場(chǎng)，再次給珠城貢獻(xiàn)了排隊(duì)看房的名場(chǎng)面。

這次保利天曜小戶型的登場(chǎng)，讓珠城等了15年。

｜珠江新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

早在今年年初，保利天曜90平戶型就曾傳出過消息，當(dāng)時(shí)一度引發(fā)廣泛討論。

而上周末，90平板房開放，吹風(fēng)850萬起，也是一下激起千層浪。

有消息透露，短短幾天時(shí)間，認(rèn)籌量已達(dá)到90+組，已經(jīng)超過80套的推貨量。

｜項(xiàng)目售樓部實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

從數(shù)據(jù)上看，今年珠城千萬級(jí)新房網(wǎng)簽近500套，占據(jù)全市絕對(duì)主力。

但這里存在一個(gè)問題：都市年輕精英，留在珠城的挑戰(zhàn)越來越大。

比如有位粉絲對(duì)樓市君透露，在珠城看房1年多，幾乎每個(gè)小區(qū)都走遍了，要么樓齡大，要么預(yù)算問題，最后眼瞅著孩子到了上學(xué)年齡，只能買到其他區(qū)。

連持幣1000萬，要“擠入”珠城買到好房子的難度，也堪稱“地獄級(jí)”。

｜珠江新城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

一方面，珠城新房在“大面積化”，小戶型已斷供15年。

攤開地圖，我們可以看到，無論是珠城，還是琶洲、金融城，現(xiàn)在新盤的“基礎(chǔ)款”戶型，基本在120平以上。

價(jià)格門檻，更是抬高到1500萬以上，乃至半億級(jí)別。

而珠城上一次有90多平新房供應(yīng)，還要追溯到2010年。

這導(dǎo)致1000萬置業(yè)新房，只能止步于天河?xùn)|、天河北、海珠中部一帶。

這意味著，年輕買家?guī)缀鹾茈y享受到珠城CBD一樣的繁華生活。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

另一方面，珠城1000萬的二手三房，掛牌量占比極少，且樓齡基本在15年以上。

目前，珠城二手房的使用率大致在75%-85%。

如果使用面積要達(dá)到當(dāng)下普通90平三房水準(zhǔn)，建筑面積起碼要去到110-120平。

但珠城2400多套二手掛牌房源中，建面110-120平三房，占比僅有5%。

而且，它們的樓齡大都在15-20年左右，與目前主流三房相比，居住品質(zhì)存在明顯代差。

比如該面積段成交比較活躍的二手小區(qū)——保利心語、匯峰苑、利雅灣、星匯園等，樓齡普遍較大。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

更為重要的，珠城這些流通性較好的110-120平三房，總價(jià)還在1000萬以上。

像今年保利心語成交的一套110平戶型，成交價(jià)就在1093萬。

與保利天曜相比，它不但門檻更高，稅費(fèi)也更重。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

也就是說，珠城千萬級(jí)的二手，無論是在價(jià)值性、流通性、舒適性層面，其實(shí)已經(jīng)很難滿足大部分珠城客群自住或投資的要求。

而保利天曜小戶型的到來，則打破了兩個(gè)不可能：

一是把1000萬珠城置業(yè)的難題，給解決了。

二是將越級(jí)進(jìn)入珠城的稀缺機(jī)會(huì)，擺在了買家面前。

｜保利天曜實(shí)景

從數(shù)據(jù)看，保利天曜開盤半年時(shí)間，網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額集體沖頂，站上中心四區(qū)業(yè)績(jī)榜單前列。（數(shù)據(jù)來源：中指院）

這種實(shí)火行情，側(cè)證了一個(gè)事實(shí)：

它的稀缺價(jià)值，在市場(chǎng)上已形成共識(shí)。

而保利天曜小戶型熱度不減，同樣也是因?yàn)榫邆湎∪薄⒃郊?jí)享受的底色。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

千萬級(jí)預(yù)算，卻有“億級(jí)豪宅”同款生活

保利天曜的珍稀，是刻在骨子里的。

從位置上看，保利天曜“生長(zhǎng)”于花城大道、臨江大道兩條城市動(dòng)脈之上。

這兩條“黃金走廊”，凝聚了廣州眾多城市精華，各種地標(biāo)、經(jīng)濟(jì)總部、公服配套，撐起了廣州的門面。

也因此，這里常常成為塔尖圈層，追求城市頂流生活的首選。

大批半億級(jí)以上的豪宅，如保利玥璽灣、匯悅臺(tái)、凱旋新世界、廣州鵬瑞1號(hào)全匯聚在這。

而保利天曜90平戶型，用千萬級(jí)的預(yù)算就能擁有保利玥璽灣，同級(jí)的生活方式。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

對(duì)于保利天曜業(yè)主來說，這不單是“地段進(jìn)階”，更是生活品質(zhì)的躍遷。

目前，加倉(cāng)保利天曜小戶型的客群，大致可以歸為幾類：

一是珠城二代，二是金融城、天河北等地緣客；三是都市年輕精英。

他們?cè)谥脴I(yè)上有個(gè)共同點(diǎn)，習(xí)慣了在CBD工作、生活、休閑和社交，他們置業(yè)和換房，最不希望生活質(zhì)量“降標(biāo)”。

比如有中介朋友對(duì)樓市君透露：珠城很多老業(yè)主，往往更傾向于內(nèi)部置換。

究其原因，就是離不開珠城的CBD生活圈。

而置業(yè)保利天曜，周邊豐富的“億萬級(jí)”城市配套，對(duì)都市年輕精英、珠城二代及地緣客來說，都有積極的現(xiàn)實(shí)意義：

前者真正做到了對(duì)生活不將就，后者在與父母隔開“一碗湯”距離的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了“分巢不離家”的財(cái)富代際傳承。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

打破景觀壁壘，小戶型也有CBD巨幕視野

一直以來，珠城的豪宅分層現(xiàn)象十分明顯。

如果從物理空間上劃分，花城大道把珠城分成了“臨江地段”與“非臨江地段”。

在這條天然分界線上，珠城的小戶型基本集中于“非臨江”地段。

臨江區(qū)域則以瞰江大戶型為主，但近江一側(cè)二手房，總價(jià)基本去到2000萬以上。

這意味著珠江壯闊的景觀，過往基本是被總價(jià)高昂的大戶型所“壟斷”。

而保利天曜，則把珠城大戶型才有的一江兩岸巨幕景觀“特權(quán)”，“下放”到了千萬級(jí)別。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

比如目前加推的B1棟90平東南向戶型，把金融城+珠江+琶洲三重IMAX景觀，鋪排在眼前。

推開窗，浩蕩珠江與金融城、琶洲的璀璨夜景，交相輝映。

而西南向視野，包括廣州塔、東塔、西塔、珠江岸線，目光所及，全是廣州標(biāo)志性城市天際線。

站在高層，珠城的摩天地標(biāo)，琶洲跳動(dòng)夜景，綿延幾公里江岸線，看起來都是觸手可及。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

在樓市君看來，這種景觀越級(jí)，既是保利對(duì)江景平權(quán)的一次落地實(shí)踐，更是對(duì)全體業(yè)主平等的精神犒賞。

拉開2代產(chǎn)品代差，珠城首個(gè)新規(guī)小戶型

作為千禧年集中開發(fā)的板塊，珠城大部分二手，產(chǎn)品力基本停留在了15-20年前。

與它們相比，保利天曜幾乎領(lǐng)先了2個(gè)代差，在版本上有十分明顯的優(yōu)勢(shì)。

1、空間層面上，保利天曜小戶型幾乎被放大了一圈。

比如與珠城同類面積段的3房戶型相比，保利天曜在不壓縮客廳面積的前提下，把主臥、陽臺(tái)、客廳開間，全部實(shí)現(xiàn)了尺度級(jí)躍升。

最為明顯的就是，保利天曜的主臥，接近20㎡。

而珠城部分二手盤，只能做到9.7-13.8㎡。

陽臺(tái)寬度、陽臺(tái)面積，更是翻了2-3倍。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

2、舒適性層面，保利天曜也把珠城二手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。

雖然是小戶型，但與珠城一些大戶型相比，它的舒適性不僅不差，甚至還可能更強(qiáng)。

比如南向采光面達(dá)到約12米，是珠城同面積段下，罕見的能做到四開間朝南和南北對(duì)流的產(chǎn)品。

過往珠城二手要實(shí)現(xiàn)四開間朝南+南北對(duì)流，面積段基本要達(dá)到140平以上。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而且，保利天曜還在客廳、主臥都設(shè)計(jì)了L型陽臺(tái)、L型景飄窗，連玄關(guān)，都有景觀面。

這意味著，從玄關(guān)、客廳、到次臥，再到主臥，都有一抹窗景。

｜板房主臥實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另外，3.1米層高、超100米的樓距，更是有高端住宅的氣場(chǎng)。

與珠城一些層高在2.8-3米的二手大戶型相比，它解決了CBD寸土寸金的居住壓抑感。

超百米的樓距，不單提升了光照邊界，使空間更有通透性，還讓室內(nèi)居住變得更為輕松、自然。

這種從生活方式，到江景越級(jí)，再到空間尺度升級(jí)，充分說明保利天曜是：

用超越千萬級(jí)別的手法，把小面積產(chǎn)品，做成珠城難以復(fù)制的藏品。

｜板房客廳實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布攝

作為保利天曜北地塊的拳頭產(chǎn)品，90平小戶型并非單純填補(bǔ)珠城的“真空”，它更是在給珠城樹立新的標(biāo)桿。

很多頂豪大戶型的配置，它同樣也有。

比如90平戶型的交標(biāo)，就采用了頂配“七衡”系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)直接與頂豪看齊。

像“衡溫”系統(tǒng)，通過精準(zhǔn)調(diào)節(jié)，讓室內(nèi)溫度波動(dòng)不超過2℃，更貼合人體溫度變化。

“衡濕”系統(tǒng)，則能讓室內(nèi)濕度，常年保證在60%左右，既解決了嶺南氣候梅雨季節(jié)悶熱感，更有利于孩子成長(zhǎng)、老人健康。

有調(diào)查顯示，40%-60%的濕度，是防護(hù)呼吸道疾病理想的環(huán)境區(qū)間。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

在公區(qū)層面，頂豪級(jí)別質(zhì)感也體現(xiàn)的淋漓盡致。

項(xiàng)目打造的星曜會(huì)所，將各種極具廣式美學(xué)的非遺裝置，植入到整個(gè)空間之中。

當(dāng)這些非遺作品，從博物館搬到社區(qū)的時(shí)候，保利天曜已經(jīng)不是單純的家，而是城市的“文化藝術(shù)客廳”。

｜項(xiàng)目會(huì)所實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

與此同時(shí)，星曜會(huì)所還是一座會(huì)呼吸的生活館。

從恒溫泳池、私宴廳到健身房、棋牌室，再到珠金琶首創(chuàng)國(guó)醫(yī)理療館，把對(duì)生活的頂層體驗(yàn)，事無巨細(xì)融入細(xì)節(jié)層面。

也就是說，雖是90平小戶型，但它處處都有超越圈層、身份地位的生活體驗(yàn)。

難怪它開放板房后，又再次在珠城掀起了保利現(xiàn)象。

｜項(xiàng)目會(huì)所實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

在樓市君看來，從保利玥璽灣，到保利天曜小戶型的爆火，還說明了3點(diǎn)核心關(guān)鍵：

一是當(dāng)市場(chǎng)還在調(diào)整期，保利憑借玥璽灣首開賣106億，成為今年全國(guó)首個(gè)開盤破“百億”品牌，證明高端購(gòu)買力，在不斷對(duì)保利投下“信任票”。

同時(shí)，也代表保利的樓盤，從品質(zhì)、到設(shè)計(jì)、后期物業(yè)，擁有全鏈條保障，置業(yè)保利能將風(fēng)險(xiǎn)降到更低。

二是從單盤到多盤熱銷，說明保利在落子上，極具獨(dú)到眼光，更契合買家對(duì)資產(chǎn)價(jià)值確定性的追求。

三是保利不用為了年度KPI，在房?jī)r(jià)上放低姿態(tài)。

樓市君聽說，目前保利業(yè)績(jī)已經(jīng)達(dá)標(biāo)，促銷審批正在收緊。

這也意味著，90平小戶型預(yù)計(jì)是保利天曜今年最后一批有優(yōu)惠的房源。

加上貨量稀缺和過往熱銷光環(huán)，90平戶型上新估計(jì)只會(huì)更加搶手。

據(jù)了解，根據(jù)保利天曜現(xiàn)有火熱的收籌情況，應(yīng)該很快就會(huì)停止收籌，且隨時(shí)可以開盤。

有興趣的買家，千萬別錯(cuò)過。

這可能是珠城15年來，留給市場(chǎng)為數(shù)不多的機(jī)會(huì)。