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筆者可以理解“四代住宅”溢價偏高，但沒想過“三代住宅”也能這么硬氣！

日前，據(jù)溫州房管局公示：【綠城管理·明月蘭庭】將于11月29日首期開盤，共計104套房源，普惠85折，惠后毛坯均價約1.51萬/㎡，惠后總價控制在188萬左右。

對于綠城管理·明月蘭庭，或許大部分朋友沒有多少印象，畢竟該項目早在2022年拿地，這些年來也基本沒啥動靜，之前筆者曾詳細解析過這個項目——《》

在那篇文章中，筆者結(jié)合周邊市場、樓市行情、自身產(chǎn)品等方面，在項目定價方面給出建議，認為明月蘭庭如果想“好賣快銷”，毛坯均價應該定在1.1萬-1.2萬/㎡比較合適，而如今項目超1.5萬/㎡的毛坯均價，遠遠超過筆者當初的預期。

我們不去評判明月蘭庭定價是否合適，只分析這樣的價格，在龍灣當前新房市場處于什么段位——

保利·龍灣壹號

據(jù)筆者了解，距離明月蘭庭最近的在售新盤“保利·龍灣壹號”已有部分房源交付，一手房源毛坯均價基本在“1.3萬/㎡+送車位”左右，但由于這個價格認可度不高，目前開發(fā)商已經(jīng)“封盤”，正向集團申請大幅降價后再度啟動。據(jù)筆者了解到的信息，保利龍灣壹號準備申請將整盤毛坯房源均價將下降至1.1萬/㎡左右+送車位（具體以售樓處最終對外公布為準）。

而在二手房市場，龍灣壹號89㎡戶型部分房源總價跌至90萬左右，105㎡戶型目前已知最低含裝價格在9500元/㎡左右，相比開盤價格幾乎腰斬，但即便如此，成交卻也寥寥無幾。

與之相比，綠城管理·明月蘭庭超1.5萬/㎡的毛坯均價，除了有戶外水池、架空層之外，其他配置并沒有與龍灣壹號拉開很大差距，而價格卻要比龍灣壹號明顯貴出許多，并且如果后續(xù)龍灣壹號優(yōu)惠擴大，那么明月蘭庭與同區(qū)位競品的價差將更加明顯。

除了龍灣壹號之外，我們不妨將目光放到龍灣發(fā)展能級更高的板塊，看看那里的項目現(xiàn)在賣什么價格——

凱迪·南洋未來社區(qū)

【凱迪·南洋未來社區(qū)】位于瑤溪南板塊，相比明月蘭庭所在的舊城村板塊，城市界面無疑要好出不少，北上也可共享浙南科技城的各類配套，整體宜居性比較加分。

項目配置建面約89-143㎡多種戶型，本身擁有“TOD+未來社區(qū)”雙概念加持，周邊配套完善，自帶約4萬方的商業(yè)水街以及超2.3萬方的九大生活場景，部分房源還擁有一線河景。

目前，該項目成交價大致在1.4-1.6萬/㎡，與明月蘭庭價格相近，且由于享受未來社區(qū)“空中花園”的贈送面積，實際得房率大致能達到92%左右，性價比顯著高于普通三代住宅。

綠城·桂語青瀾

【綠城·桂語青瀾】同樣位于瑤溪南板塊，項目配置89-139㎡戶型，配套與南洋未來社區(qū)共享，北側(cè)就是龍灣頭部初中，教育資源非常硬核。

作為綠城系的產(chǎn)品，桂語青瀾目前呈現(xiàn)的實景品質(zhì)可圈可點——酒店式入園大堂、地庫精裝大堂、單元精裝大堂、主題架空層……整盤改善風特別濃郁。

尤其聽說，項目近日部分樓棟已經(jīng)提前交付，大幅縮短購房者等待入住的成本，獲得市場廣泛好評，目前成交價格大致在1.4萬-1.5萬/㎡左右，與明月蘭庭價格相近。

龍湖·云創(chuàng)未來社區(qū)

【龍湖·云創(chuàng)未來社區(qū)】位于浙南科技城板塊，是龍灣近些年來發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一，城市界面屬于龍灣頭部梯隊，配套能級非常優(yōu)越。

目前，云創(chuàng)未來社區(qū)已經(jīng)完成交付，約500米的風雨連廊、“大面積鋁板+LOW-E玻璃”的建筑立面、約8萬方的超大體量精致園林全部實景呈現(xiàn)，甚至還配置一座超1200方的獨立下沉式會所，其中容納恒溫泳池、運動空間、瑜伽會館、商務會客廳等高端功能空間，其品質(zhì)可以說是龍灣同價位的天花板。

項目主力戶型在107-143㎡，成交價在1.4-1.65萬元/㎡，部分關鍵時間節(jié)點還有額外優(yōu)惠釋放，大部分房源價格與明月蘭庭相近，小部分房源價格略高于明月蘭庭。

可以看到，位于浙南科技城、瑤溪南等板塊的新房項目，不僅城市界面更好、交付時間更早，在配套等方面也有明顯優(yōu)勢，但其大部分房源價格也不過在1.5萬/㎡左右，整體行情更是一般，競爭也是異常激烈。

相比之下，位于永中舊城村板塊，周邊廠房、加工作坊、老破小、城中村密集的明月蘭庭，是否值得1.5萬/㎡的價格，估計只有開盤后看購房者買不買賬才能知道。

不過筆者還是希望明月蘭庭能夠大賣特賣，因為如果這樣的價格能賣得好，那么龍灣壹號也不用降價了，整個龍灣，乃至全溫州的新房市場、二手房市場都有希望進入全面爆發(fā)的行情。

甚至，溫州的土拍市場也會受到正面影響，不說能重回“哄搶至封頂”的巔峰期，起碼再也不用國企咬牙兜底，而房價和經(jīng)濟也能徹底觸底反彈了！

我們希望有溫州鐵投集團和綠城管理的強強聯(lián)合，讓這個項目能成為復興溫州樓市和經(jīng)濟大旗的助推器！

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