當下市場，二手房的主旋律就是降價。

不過，市區(qū)還真有些少數(shù)派，產(chǎn)品是上一代的高層，二手房價格幾乎沒降。

中建悅東方，是河東區(qū)典型的上一代產(chǎn)品。

7棟高層組成，共 709戶，社區(qū)人車分流，于2019年全部交付。

近一年成交單價都在3萬以上。

房源最新成交單價在3.4-3.5萬。

小區(qū)有專門的健身區(qū)和兒童活動區(qū)，還有水景，地面和綠化維護方面都不錯。

配套上，中建悅東方屬于河東直沽片區(qū)，步行至直沽地鐵站（地鐵5、9號線交匯）約500米。

周邊還有第三中心醫(yī)院和對口的六緯路小學。

成交主力戶型以高層89、99和120平米為主。

成交總價在250-450萬之間，這和附近的中交春映海河的總價段基本重合。

中交春映海河95平米清盤總價290萬起，120平米總價360萬起，而且還是精裝小高層。

別忘了，中交春映海河2024年交付，中建悅東方比它早5年。

而且中交春映海河，可是精裝小高層。

對比下來，中建悅東方的高層價格比中交春映海河的小高層還貴。

再看個同樣價格堅挺的小區(qū)：首創(chuàng)大都會。

今年整體成交單價在3萬以上。

還能成交140平米的改善戶型。

兩室戶型能有3.5萬/平米的成交單價。

首創(chuàng)大都會位于河北區(qū)中山路沿線，出小區(qū)就是中山路地鐵站，不遠處還有第四中心醫(yī)院，配套完善。

首創(chuàng)大都會共4棟高層，504戶，于2018年交房。

社區(qū)品質(zhì)在線，風雨連廊、兒童活動區(qū)都安排了，入戶精裝大堂也用了高標準的石材，整體物業(yè)維護也不錯。

河西區(qū)標準的改善小區(qū)：博軒園，價格也很扛。

博軒園處在下瓦房周邊，周邊配套非常成熟。

小區(qū)由高層、洋房和疊拼組成，屬于河西一片的高端改善。

高層成交均價穩(wěn)定在5萬/平米上下。

目前二手房市場活躍的是高層產(chǎn)品，總價門檻接近600萬。

這些能扛價二手房小區(qū)，有什么共通點？

1.小區(qū)位置都在老城，房齡新，社區(qū)品質(zhì)高，物業(yè)維護到位。

中建悅東方地處直沽，首創(chuàng)大都會在中山路一帶，博軒園在下瓦房，都是區(qū)域中的老城板塊。

這幾個小區(qū)房齡都在10年上下，屬于片區(qū)內(nèi)次新房。

開發(fā)商交付的產(chǎn)品有品質(zhì)，低區(qū)做了石材外立面，園林好，還有硬景。

后期物業(yè)沒拉胯，維護到位，隨著小區(qū)年限增長，小區(qū)整潔，不顯舊。

2.小區(qū)的二手房掛牌率都不高，小區(qū)二手房供應(yīng)少。

中建悅東方等小區(qū)不算大體量，居住品質(zhì)高，業(yè)主多為自住，對房源更加“惜售”。

所以掛牌的房源不多。

這樣業(yè)主間就不會內(nèi)部競爭房價，不用比誰出的價格低。

3.片區(qū)內(nèi)沒有新房碾壓

中建悅東方、首創(chuàng)大都會、還有河西一片的博軒園，片區(qū)內(nèi)沒有新房供應(yīng)，也就沒有背刺，高品質(zhì)的次新房價格幾乎沒受影響。

對于地緣改善來說，沒有新產(chǎn)品可選，這些次新小區(qū)就是唯一解。