最近艷姐和地產圈的人總能聊到一個話題，上海的新房市場就和近期的天氣一樣：

一場猝不及防的大降溫。

仿佛一夜之間，陡然轉冷，讓無數(shù)人愣在原地，不知所措。

說幾個觀察到的現(xiàn)象：

剛結束的今年上海第九次土拍，楊浦濱江的新房，居然被0溢價拿下了，燙金地塊，居然都沒有人愿意加價了。

10月份至今，上海多個入市的二線豪宅認購情況較前期快速跳水，涵蓋多個區(qū)域，都未能幸免，上海這輪豪宅獨立牛市行情突然就走到了拐點。

外環(huán)內單次開超百套的新盤，8月時平均認籌率還在100%左右，到了11月，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)跌到了70%，環(huán)顧四周，賣不完的新房肉眼可見的越來越多了……

不過這種“冰封行情”里，傳來的也不全都是壞消息，比如剛剛過去的周末，位于浦東后灘的澐啟濱江首開售罄，上演了一次極為罕見的“日光潮”。

要知道上一次看到發(fā)布日光海報的，還是位于閔行別墅區(qū)的尚園，該項目也是10月唯一一個日光盤，但要注意的是其推盤套數(shù)只有44套。

從這個角度來看，澐啟濱江是11月上海唯一的一個日光盤。

澐啟濱江開盤現(xiàn)場實拍

澐啟濱江“日光清盤”的消息傳來，艷姐估摸著，可能連華潤置地項目團隊自己也沒想到吧，就這么清盤了？有點“離譜”啊...

其實澐啟濱江首開清盤早在預料之中，此前該項目已經(jīng)收獲超273組客戶認購，認購率高達225%，創(chuàng)造了上海高端住宅市場年內認購率新高！

按照9月以來外環(huán)內單次推盤超百套項目統(tǒng)計，這個認購數(shù)據(jù)是全上海第一，也是唯一一個認購率突破200%的新盤。

某種意義上，澐啟濱江算是當下上海樓市行情中的“破冰之作”，當下的市場，太需要這樣提振士氣的好消息了。

根據(jù)艷姐的跟蹤和觀察，澐啟濱江是典型的依托“地塊紅利”，又有超級產品力統(tǒng)御，以及有強大營銷力加持的現(xiàn)象級產品。

今天就來詳細拆解，這個逆勢爆火的項目背后的邏輯。

01

快節(jié)奏、搶C位、不斷線

一場教科書級別的營銷打法

如果你重點留意過澐啟濱江這個項目，你會有幾個相當直觀的感受：項目的動作節(jié)奏快、熱點注意力密集、品牌形象高大上。

復盤澐啟濱江的操盤節(jié)奏，你會發(fā)現(xiàn)是典型的“快節(jié)奏+搶節(jié)點”風格。

8月1號正式土轉，9月19號就正式發(fā)布案名，同一天里打造好了臨時接待展廳，10月18日就召開了城市品牌發(fā)布會。

剛進入11月，售樓處與樣板間已經(jīng)迎來開放，11月20日項目取證，11月底迎來首開清盤。

從摘地，到首開，前后僅僅3個月時間，放在其他項目上，這是個不可能的數(shù)字。

艷姐也直觀感受到，這3個月里，月月都有圍繞項目的熱點，長期占領輿論場上的C位，不斷向外界拋出熱詞概念，穩(wěn)定地在輸出濱江大宅的高端形象……

這種短時間內密集輸出、層層遞進，也對市場形成了強勢的“節(jié)點碾壓”，一個很直觀的結果就是，同期競品幾乎都被迫跟在澐啟濱江后面，被動跟隨、被動應戰(zhàn)。

還有一點讓艷姐印象很深的地方，作為濱江高端項目，澐啟濱江向外輸出的高端調性一以貫之，有很強的品牌一致性。

比如，其他項目辦的是產品發(fā)布會，華潤置地專門為澐啟濱江舉辦了一場超高規(guī)格的濱江發(fā)展論壇，請來業(yè)內重磅專家站臺，針對腳下的地塊，提煉出了“黃金三角2.0”、“中國江河1號作品”等概念，幾乎瞬間成為熱詞爆款。

全國政協(xié)常委、上海公共外交協(xié)會會長周漢民

比如下面這組澐啟濱江的海報，不是像其他濱江項目一樣宣傳配置投入、奢石概念拼命堆料，而是講述江景大宅的氣度、藝術生活的質感、濱水想象的深度。

再比如，艷姐能強烈感覺到，澐啟濱江的營銷團隊是制造話題的高手，全程和媒體保持高密度鏈接，自從拿地之后，澐啟濱江的話題懸念就沒有斷過。

土地夯實、專業(yè)測評、戶型解讀、熱銷短報……期間多篇“10萬+”爆款頻頻出，在市場的真空期里實現(xiàn)“熱度永不掉線”。

還有個細節(jié)，艷姐在參觀澐啟濱江的樣板間的時候發(fā)現(xiàn)，操盤團隊在現(xiàn)場準備了大量的細節(jié)道具，把產品價值可視化、可感知。

從城市界面、南向江景，到技術中樞、X空間，這些道具很容易能將紙面上的價值賣點，變成具現(xiàn)化的呈現(xiàn)，很容易轉化為客戶心中的“心動信號”。

據(jù)了解，華潤置地在澐啟濱江這個項目上，專門集結區(qū)域精銳，組建起一支“超配戰(zhàn)隊”，這也是為什么項目團隊能持續(xù)輸出的高品質內容，無論是傳播調性還是出品數(shù)量，均遠超行業(yè)水準。

艷姐也專門了解到，在拓客層面，澐啟濱江的操盤團隊針對性地實行了“線上線下雙軌并行”的策略。

一方面聯(lián)動垂類媒體和自有內容矩陣，實現(xiàn)線上破圈，放大流量底盤；另一方面在線下深耕，通過精準定位目標客群，重點解讀濱江區(qū)域的生活價值與資產屬性，實現(xiàn)精準滲透與深度觸達，成功吸引了來自徐匯、浦東、黃浦及靜安等高凈值人群。

據(jù)了解，澐啟濱江還特別將隊伍一分為三，大客戶組、銷售團隊與自渠商機團隊分工明確、協(xié)同作戰(zhàn)，形成立體化拓客網(wǎng)絡。

還有個細節(jié)，艷姐了解到，營銷團隊從澐啟濱江首開認購數(shù)據(jù)里，梳理繪制出了清晰立體的用戶畫像，總結出了他們的核心買點：

濱江豪宅氛圍及生活方式

而這些畫像能反哺到后續(xù)推廣策略中，從而讓后續(xù)的營銷動作都有的放矢。

復盤下來艷姐有一個直觀的感受，澐啟濱江的團隊不是等時間靠節(jié)點，始終搶在節(jié)點之前，搶在市場趨勢之前。

當機立斷、行動果決、節(jié)奏精準、風格大膽，很好地體現(xiàn)了華潤置地是營銷鐵軍的打法和作風。

02

從徐匯濱江到世博濱江

上海濱江價值輪動的財富邏輯

艷姐也了解到，幾年前曾將目光鎖定徐匯濱江、楊浦濱江的高凈值人群，如今不少把新的置業(yè)方向轉向了世博濱江的后灘板塊。

這種客群選擇的遷移，背后藏著上海濱江地段階梯悄然改寫的密碼，澐啟濱江的熱銷，就是這場價值輪動的體現(xiàn)。

濱江價值輪動的變換

上海濱江的核心住宅用地早已是賣一塊少一塊的存量狀態(tài)，45公里濱江岸線的核心段里，后灘所在的最后7公里顯得尤為珍貴。

后灘的“九宮格”地塊是市級戰(zhàn)略儲備用地，空留了十余年才逐步開發(fā)，作為黃浦江S灣沿線僅剩的核心純宅地，這種不可再生的稀缺性，從一開始就讓它有了穩(wěn)固的價值根基。

今年8月初，華潤置地以244.7億元拿下浦東后灘兩宗純宅地及黃浦余慶里地塊組成的資產包，填補了后灘高端住宅的長期空白——對于看重核心資產收藏價值的高凈值客群來說，這樣的土地屬性無疑有著天然的吸引力。

城市濱江的格局變了，人居價值也跟著迎來迭代。上海濱江早年由陸家嘴、外灘、北外灘構成“黃金三角1.0”，其核心是金融功能；如今則迭代成由世博、前灘、徐匯濱江圍合的“新黃金三角2.0”，價值從“單一金融”升級為“全能復合”。

澐啟濱江剛好位于這個新三角的幾何中心——后灘，這種“站在巨人肩膀上”的位置，讓項目不用等板塊慢慢成熟，直接就能共享三大板塊的現(xiàn)成成果。

現(xiàn)在高端樓市的競爭，早已不只是比房子本身，更是比生活方式的綜合體驗。澐啟濱江靠著“世博+前灘+徐匯濱江”的三極聯(lián)動，把“生態(tài)、產業(yè)、文化、商業(yè)”這四種資源疊在一起，造出了一個超級復合的生活圈。

這樣的體驗在全國高端市場里都不多見。客群不用為未來的生活便利性發(fā)愁，這種全維度的價值疊加，成了大家愿意選擇這里的核心原因。

還有個細節(jié)可能很多人沒留意到，澐啟濱江所在的地塊，北依世博文化公園及雙子山，南臨黃浦江與川楊河，東西兩側建筑呈對稱形態(tài)，符合傳統(tǒng)文化“藏風聚氣”的布局，也恰好切中了高端住宅在文化內涵上的心理認同感上。

說到底，澐啟濱江的熱銷，是華潤置地作為城市共建者，讀懂土地價值、踩準行業(yè)趨勢的必然結果。在板塊價值的輪動里，永遠藏著與城市同頻的財富密碼。

03

濱江人居的新可能

拆解產品差異化打造邏輯

其實大家看現(xiàn)在市面上很多豪宅能夠熱賣，依賴的是地段以及品牌堆砌的內卷模式，很少能看到產品創(chuàng)新力和產品思維的突破。

不同于行業(yè)內常見的單點配置疊加，澐啟濱江此次給到艷姐非常震撼性的一點是系統(tǒng)性的思維，他們提出了全新的“三棲”理念，以 “棲境、棲藝、棲心” 為核心，將健康、美學、服務這些關鍵居住需求，轉化為了一套可落地的全維度解決方案。

效果圖，以實際交付為準

比如在健康層面，它沒有局限于某一項單一功能，而是構建了涵蓋低碳、靜謐、凈源、森氧、安飪、智慧的六大技術體系，從居住環(huán)境的多個維度形成全方位防護。

這種全面的價值布局，實際上也是源于對客戶生活痛點和場景需求的深度調研和挖掘，構建成為了完整的生活解決方案，也讓居住體驗更加均衡周全。

艷姐之前也是實地去看過樣板間，也是真的能夠感到項目在空間打造上更注重居住的專屬感與適配性：

采用框桶結構設計，擺脫了傳統(tǒng)固定戶型的束縛，部分戶型提供X空間定制方案，業(yè)主可以根據(jù)家庭結構的變化，靈活調整空間布局，讓房子能夠跟上生活方式的改變。

精裝環(huán)節(jié)的定制化服務同樣貼合需求，和藝術家聯(lián)名的入戶門把手、藝術門牌掛畫，以及電視背景墻、島臺等區(qū)域的多款石材與巖板選擇，讓業(yè)主能深度參與到空間美學的打造中。

此外，針對高端客群的收納痛點，125㎡戶型實現(xiàn)了約20m3的收納量。

相當于能放下近200個28寸行李箱！

傳統(tǒng)濱江豪宅常出現(xiàn)建筑、景觀與生活空間割裂的問題，而澐啟濱江通過巧思設計，打破了空間、自然與生活的邊界。

建筑規(guī)劃上，臨江樓棟被創(chuàng)新性地旋轉32.5°，既讓中高層獲得了最大化的瞰江視野，也保障了低層景觀無遮擋，讓江景資源得到充分利用。

在戶型設計上，建面約245㎡的戶型配備270°環(huán)幕玻璃與8.5米寬客廳，搭配約8米寬、1.8米進深的超尺度觀景陽臺，形成了從玄關直達江面的通透視覺通廊，江景不再是窗外的風景，而是生活場景的一部分。

效果圖，以實際交付為準

社區(qū)內部，約3萬方的全地貌園林、3500㎡的下沉水院與近4000㎡的全域架空層相互串聯(lián)，將自然景觀與社交、休閑場景深度融合。

效果圖，以實際交付為準

效果圖，以實際交付為準

在高端市場回歸居住本質的趨勢下，項目以客戶需求為核心，完成了從物理空間營造到生活生態(tài)構建的跨越。這一實踐不僅實現(xiàn)了自身的熱銷，也為整個高端住宅行業(yè)提供了清晰的發(fā)展方向——

真正的頂級產品，終將是對生活需求的全維度精準回應！

效果圖，以實際交付為準

結語

綜合看來，澐啟濱江的熱銷不止于單盤的成功，也是華潤置地在行業(yè)深度調整期中，交出的一份高分答卷。

當行業(yè)步入存量博弈的深水區(qū)，真正的溢價不止源自土地，更來自于遠見。

澐啟濱江以精準的價值洞察、顛覆性的產品創(chuàng)新與敏捷的營銷操盤，在客戶心中構建起超越物理空間的“心理認同”與“未來想象”。

華潤置地也借這個項目，在上海濱江寫下的一章“價值宣言”——在不確定的市場中，用確定性的產品力，重構競爭邏輯。

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主編：張艷

責編：marl、浩浪

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