看這篇文章，我想請問大家一個問題：買房是選擇帶有學(xué)區(qū)屬性的商品房，還是，選擇不帶學(xué)區(qū)的商品房？

請記住這個問題，來看以下的內(nèi)容。

福州有幾個安置房的天花板小區(qū)，榕發(fā)烏山郡，花滿庭，鼓樓映，永安里，都是近幾年剛剛交付的次新小區(qū)，安置房的比例在70%-80%之間，只有少部分的商品房。

為什么說，這幾個安置房是天花板的存在，我們要看看它的價格?；M庭，105平米的戶型，毛坯房單價39000/平米；鼓樓映掛牌單價40000元/平米以上，永安里掛牌單價36000元/平米，烏山郡的價格相對低一些，下文有分析它的價格段位。

別看它們的單價高，時不時都有一些成交的案例。99%的人都認(rèn)為價格高，總有1%的人會愿意買，不論出自于什么目的，實打?qū)嵉拇嬖凇?/p>

然而，福州市區(qū)全新的商品房，單價也就在35000元左右（毛坯），次新房精裝商品房單價37000元左右，譬如金茂府，保利天悅二期，屏西天悅這種小區(qū)。

商品房的價格，賣不過帶有學(xué)區(qū)的安置房，說出來都有點可笑。

據(jù)我觀測后發(fā)現(xiàn)，之所新的拆遷安置房能夠賣出這么高的價位，總體有3點：

一、次新小區(qū)，在鼓樓區(qū)的中心地段中，很少有這種新的電梯房，沒有任何競品。

二、帶有學(xué)區(qū)屬性，溫泉小，一附小，茶園小，都是福州公立校里頭的頭部，價值不淺。

三、面積小，總價相對低一些，拆遷房通常都是60-90-105這種面積段。

這三點，才是讓這些次新拆遷安置房，能夠賣出高價的核心原因，你們認(rèn)為是不是這樣？

用一套剛剛成交的房源，給大家做個參考。

成交小區(qū)：榕發(fā)烏山郡；

成交時間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：90.94平米，3房2廳，中樓層，西南北朝向，精裝修，313萬，成交單價34419元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來24天時間，業(yè)主在價格上調(diào)整一次，首次掛牌的價格是332萬，買家談了17萬后成交。帶看這套房子的客戶較多，總帶看量超過25組，對于烏山郡來說，屬于正?，F(xiàn)象，因為關(guān)注這個小區(qū)人太多了。

2、烏山郡劃片小學(xué)是怡山小和楊橋中，楊橋中是福州公立校頭部，小區(qū)也被列為學(xué)區(qū)當(dāng)中。已成交的這套房子，是業(yè)主2021年買入交付的商品房，安商房的比例是8:2，房源已經(jīng)滿2年，在稅費上可以不用繳納5.3%的增值稅。

3、小區(qū)概覽：小區(qū)共有13棟樓，1294戶業(yè)主，戶型面積主要集中在45/60/75/90/105這五種面積段，容積率2.45，綠化率30%，物業(yè)費2.1元/月，周邊的配套較為豐富，萬象城，福州大學(xué)，西禪寺，鼓樓區(qū)西側(cè)最好的地理位置。

4、烏山郡目前在售房源39套，業(yè)主掛牌均價32513元/平米，成交均價28946元/平米，10月份略低一些，成交均價在2.6萬左右。因此，看到這套房子成交的價格，業(yè)主遇到了一個很誠意的客戶。

購房建議：

以3.4萬的單價買下烏山郡這套房子，我覺得有點高了，不是我對小區(qū)有意見，而是當(dāng)下市場，比較難以支撐烏山郡這個價位。

三套歷史成交記錄：

2025年10月份，60平米，電梯中層，毛坯房，單價27500元/平米；

2025年6月份，105平米，電梯中樓層，毛坯房，單價28000元/平米；

2025年6月份，104平米，中樓層，毛坯房，單價30529元/平米；

以上的歷史成交，可以很直觀的給出價格定位。對于中介而言，他們可能也想不到，客戶能夠以34000的單價，買下90平米的戶型。

當(dāng)然，開篇我們提到，烏山郡這種帶有學(xué)區(qū)屬性的安置房，和現(xiàn)在的一手商品房對比，已經(jīng)形成了一個鮮明的對比，站在小編角度，更支持大家去看商品房，畢竟安置房使用的時間久了之后，小區(qū)的管理難度會變大，居住品質(zhì)也會慢慢拉開距離。

有許多網(wǎng)友給出一個買房技巧，賣房子要找貝殼，買房子要找麥田。因為經(jīng)常發(fā)生一件怪事，價格在麥田這一側(cè)更便宜，反倒是賣不出去，貝殼倒是以更高價位賣掉。

不知道，這種事情，有沒有發(fā)生過你們的身上。

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