江山里是贛州章江新區(qū)知名濱江小區(qū)，憑借獨(dú)特的玉帶環(huán)腰以及開(kāi)闊江景視野，曾獲得諸多購(gòu)房者追捧。

近日，小編在二手房平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，江山里一期瀾灣成交了一套二手房，單價(jià)不到九千，刷新了平臺(tái)上小區(qū)歷史成交最低單價(jià)。

這個(gè)價(jià)格比該小區(qū)10月份成交的一套房源（平臺(tái)上歷史成交第二低）的房源，單價(jià)相差了1705元/㎡。

*本文數(shù)據(jù)僅來(lái)自某單個(gè)二手房平臺(tái)，僅做分享參考，不代表整個(gè)市場(chǎng)，實(shí)際以官方為準(zhǔn)。

這是一套建筑面積133.45平米的大三房，位于33層住宅的低樓層。其掛牌價(jià)為132萬(wàn)。降價(jià)12萬(wàn)，以120萬(wàn)、8993元/㎡成交。

成交周期255天。

根據(jù)調(diào)價(jià)記錄，該房源于2025年3月掛牌出售，首次掛牌價(jià)為165萬(wàn)，隨后進(jìn)行了多次調(diào)價(jià)。最高降價(jià)幅度高達(dá)14.9萬(wàn)元。與首次掛牌價(jià)相比，其最終降價(jià)45萬(wàn)成交。

回顧一下這個(gè)小區(qū)的基本情況：

江山里位于贛州章江新區(qū)，項(xiàng)目總占地面積 19.88548萬(wàn)m2，總建筑面積 45 萬(wàn)m2，容積率為 2.2399，綠化率 35%、共 2900 戶。

分三期建設(shè)，一期瀾灣以高層產(chǎn)品為主；二期榕府，以大平層、洋房以及法式合院為主，主打高端；三期熙岸，以高層為主，配合部分商業(yè)及公寓。

江山里地處章江新區(qū)梅關(guān)大道與贛康路交匯處，擁有1188米超長(zhǎng)江景資源，是章江新區(qū)江景大盤，擁有近看章江、遠(yuǎn)眺峰山的獨(dú)特景觀視野。

門口就是大面積的濱江公園，綠意盎然，環(huán)境舒適，日常休閑散步，健身運(yùn)動(dòng)有很好的去處。這里還包含了章江足球主題公園，總面積為7017.60平方米，涵蓋1片標(biāo)準(zhǔn)7人制足球場(chǎng)和4片標(biāo)準(zhǔn)5人制足球場(chǎng)。

一期于2014年交付，距今已有十余年的時(shí)間，小區(qū)入駐率較高。7棟高層建筑采用圍合式的布局，以新古典法式建筑風(fēng)格及法式園林為主。小區(qū)里中心大面積草地覆蓋，帶有歐式亭臺(tái)、法式噴泉等建筑小品。

小區(qū)底商不多，日常生活采買需要去到更遠(yuǎn)的地方。不過(guò)這也使得該小區(qū)的居住環(huán)境更加安靜，沒(méi)有過(guò)多商業(yè)的打擾。

學(xué)校方面，根據(jù)2025年的學(xué)區(qū)劃分，該小區(qū)的小學(xué)學(xué)區(qū)屬于章貢區(qū)二小東校區(qū)。江山里瀾灣在2023年更換了華潤(rùn)物業(yè)，物業(yè)費(fèi)1.8元/平米（含電梯運(yùn)行費(fèi)）。

一期小區(qū)東面臨近沙石大橋，部分房源可能會(huì)受到噪音影響。

該小區(qū)目前二手房市場(chǎng)的情況如何？

在某二手房平臺(tái)上，該小區(qū)目前掛牌均價(jià)為14724元/㎡，在章江新區(qū)295個(gè)掛牌小區(qū)中排名第17位。

與2025年1月份的掛牌均價(jià)相比，下降了1700+元/㎡。價(jià)格高于章江新區(qū)平均水平，近年來(lái)下降趨勢(shì)也十分明顯。

近90天成交1套，近30天帶看107次，二手房市場(chǎng)熱度一般。

該小區(qū)目前掛牌在售的房源有81套，以三房和四房為主，分別占比51.3%、27.5%。

在售房源中，掛牌單價(jià)在10102-22460元/平米，總價(jià)89.9-408萬(wàn)。前排一線看江的房源價(jià)格較高。

大部分房源掛牌單價(jià)在1.1萬(wàn)以上，掛牌單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)的有4套，小區(qū)內(nèi)不同房源價(jià)格差距較大。不過(guò)，平臺(tái)上目前在售的房源中，沒(méi)有低于1萬(wàn)元/㎡的。

該平臺(tái)有29套江山里瀾灣的成交記錄，單價(jià)在8993 -17972元/平米；總價(jià)106-312萬(wàn)，大部分成交房源在120-260萬(wàn)之間。

2025年有6套成交。單價(jià)在8993-15246元/平米；總價(jià)120-238.8萬(wàn)。

去年賣得最貴的是一套建筑面積約136.43平米的三房，位于33層建筑的低樓層。掛牌價(jià)249萬(wàn)，降價(jià)41萬(wàn)，以208萬(wàn)、單價(jià)15246元/㎡成交。成交周期長(zhǎng)達(dá)544天，該套房源雖然位于一樓，但是有帶院子，使用面積較高，因此能賣出更高的單價(jià)。

江山里作為贛州章江新區(qū)的知名江景小區(qū)，有著玉帶環(huán)腰的地理環(huán)境、優(yōu)越的江景視野等優(yōu)勢(shì)，門口就是濱江公園，環(huán)境十分舒適。這些優(yōu)勢(shì)讓江山里在贛州二手房市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

這次低價(jià)成交的房子，背后是好幾方面因素湊到一起的結(jié)果。

首先是大市場(chǎng)環(huán)境的影響，最近幾年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在調(diào)整，贛州也一樣。其次是房子本身的“不足”，這次成交的房子在33層樓的低樓層，江景肯定看不到的，采光通風(fēng)也不如更高樓層。133.45㎡的大三房適合改善，但其位于低樓層，屬于剛需買不起，改善看不上的存在。再加上一期房齡已進(jìn)入10+年，硬件等各方面比起新房、次新房來(lái)都開(kāi)始落后。

小區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)格差距大，“兩極分化”情況顯著，能直接看江的房子單價(jià)能到2萬(wàn)以上，低樓層、看不到江的房子價(jià)格就差很多。

這次低價(jià)成交的房子，就是小區(qū)價(jià)格“金字塔”最底層的那種——沒(méi)什么景觀優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)不好的時(shí)候價(jià)格更容易往下跳。

對(duì)于想在江山里買房的人來(lái)說(shuō)，得結(jié)合自己的需求理性做決定。

首先要優(yōu)先選有核心景觀的房子，能看到江的中高樓層房源保值能力更強(qiáng)，就算市場(chǎng)波動(dòng)，它的稀缺性也能撐住價(jià)格。

如果對(duì)江景沒(méi)那么執(zhí)著，預(yù)算又有限，可以考慮這種房子；但要是想住得舒服，就得好好想想。

另外要關(guān)注小區(qū)整體的趨勢(shì)，江山里價(jià)格往下走是市場(chǎng)調(diào)整的正?，F(xiàn)象，但作為章江新區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)，它的核心價(jià)值還在。要是市場(chǎng)回暖，江景房的價(jià)格空間會(huì)更大。

最后，你認(rèn)為這個(gè)小區(qū)怎么樣，單價(jià)不到九千值得入手嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。

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