2026年元旦起，國(guó)家要取消"普通住宅"和"非普通住宅"的區(qū)別，不管多大面積多貴的房子，只要滿兩年就免征增值稅，沒(méi)滿兩年的統(tǒng)一按3%收稅。

這個(gè)政策變動(dòng)，直接讓二手房市場(chǎng)的游戲規(guī)則變了天。

二十年前買房的人估計(jì)還記得，那會(huì)兒政策專門給"普通住宅"劃了杠杠，面積超144平米或者單價(jià)太高，就得按非普通住宅交稅。

當(dāng)時(shí)這么干，主要是為了讓大家先解決"有沒(méi)有房住"的問(wèn)題，限制大戶型交易，逼著開發(fā)商多建小戶型。

現(xiàn)在情況完全反過(guò)來(lái)了，二胎三胎家庭多了，父母過(guò)來(lái)幫忙帶孩子也需要空間，90平米的兩居室根本不夠住。

想換個(gè)大點(diǎn)的房子吧，原來(lái)的老房子賣不掉，手里沒(méi)錢買新房，整個(gè)置換鏈條卡在那兒動(dòng)彈不得。

我身邊好幾個(gè)朋友都是這樣，手里攥著老破小，眼瞅著改善型需求漲起來(lái)，就是動(dòng)彈不了。

這次政策調(diào)整，說(shuō)白了就是政府用稅收讓利來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)。

原來(lái)卡住改善型需求的"普通住宅"門檻一取消，滿兩年的房子不管大小都免稅，賣家愿意賣了，買家買得起了，整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性自然就活了。

這步棋走得挺聰明，既沒(méi)直接刺激房?jī)r(jià)，又實(shí)實(shí)在在解決了換房難的問(wèn)題。

新政一出，最坐不住的是手里攥著未滿兩年次新房的賣家。

原來(lái)這類房子增值稅按5%收，一套300萬(wàn)的房子光稅就15萬(wàn)，現(xiàn)在降到3%，一下子省了6萬(wàn)。

省下來(lái)的稅費(fèi)會(huì)不會(huì)變成賣家漲價(jià)的理由，這還真不好說(shuō)。

不過(guò)買家也不是傻子，我問(wèn)了中介朋友，最近北京上海的咨詢量確實(shí)上去了，尤其是改善型買家。

大家心里都有本賬，稅費(fèi)降了，理論上總價(jià)門檻就低了。

原來(lái)因?yàn)?非普通住宅"帽子多交的稅，現(xiàn)在能轉(zhuǎn)化成議價(jià)空間，雙方拉扯一下，最后很可能是賣家少交稅，買家少掏錢，算是個(gè)雙贏的局面。

中介市場(chǎng)已經(jīng)開始熱鬧起來(lái)了，我周末去家附近的中介門店轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，店里坐滿了人，都是來(lái)打聽政策細(xì)節(jié)的。

一個(gè)干了十年的中介跟我說(shuō)，之前半年都沒(méi)這么忙過(guò)，尤其是120平米以上的房源咨詢量，漲了快一倍。

看來(lái)大家都想趁著政策剛出來(lái)，趕緊占個(gè)先機(jī)。

雖然政策給改善型需求開了綠燈，但買房畢竟是大事，不能腦子一熱就下手。

尤其是那些著急賣舊買新的朋友，得想清楚幾件事。

別以為所有城市都能吃到政策紅利，一線城市和強(qiáng)二線城市還好，畢竟有真實(shí)的改善需求撐著。

那些人口持續(xù)流出的三四線城市，就算稅費(fèi)降了，房子可能還是難賣。

有些小城市二手房掛牌量已經(jīng)比去年漲了三成，再加上新政刺激出來(lái)的房源，搞不好會(huì)出現(xiàn)價(jià)格踩踏。

次新房可能會(huì)更搶手，這類房子房齡新、配套成熟，現(xiàn)在稅費(fèi)又降了，性價(jià)比一下子就出來(lái)了。

但反過(guò)來(lái)想，那些房齡老、沒(méi)電梯、戶型差的老破小，可能會(huì)更難賣。

畢竟大家手里的錢就那么多，有次新房可選，誰(shuí)還會(huì)買老破小呢？

最后還是得提醒一句，政策紅利不是投機(jī)機(jī)會(huì)。

"房住不炒"的基調(diào)沒(méi)改，想靠短期買賣賺差價(jià)的，最好還是別冒險(xiǎn)。

我一個(gè)朋友2018年跟風(fēng)炒房，現(xiàn)在還套在手里呢。

買房終究還是為了住，尤其是改善型需求，看準(zhǔn)了自己真正需要的戶型和地段，比啥都重要。

這次二手房增值稅新政，本質(zhì)上是把二十年政策邏輯掉了個(gè)頭。

從解決"有沒(méi)有房住"到滿足"住得舒不舒服"，背后是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化。

對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，最重要的是看懂這個(gè)變化，根據(jù)自己的實(shí)際情況做決策。

不管是賣舊買新，還是剛需上車，想清楚自己要啥，政策紅利才能真正變成自己的實(shí)惠。

政策窗口打開的時(shí)候，準(zhǔn)備充分的人總能抓住機(jī)會(huì)。

不過(guò)也別太焦慮，房子是用來(lái)住的，只要需求是真實(shí)的，什么時(shí)候上車都不晚。