（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告陳玉芬（80余歲）系被告李文靜與第三人李志強的母親。2003年，陳玉芬與兩名子女商議購買一套住房用于養(yǎng)老。因陳玉芬年事已高，擔心貸款年限過短，三人口頭約定以女兒李文靜名義購房，房屋實際歸陳玉芬所有。

同年4月，李文靜作為買受人與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋（總價約15.7萬元），首付款3.7萬余元，貸款12萬元。房屋于2003年10月登記在李文靜名下。

關于出資：

陳玉芬稱：自己出1萬元，向李文靜借款3萬元（后已償還），月供由其工資支付，2005年由李志強一次性結清剩余貸款；

李文靜稱：首付款為自己積蓄，月供由自己償還，后向弟弟借款提前還貸；

李志強支持母親說法，稱自己交定金、還清貸款，姐姐僅墊付部分首付款。

房屋交付后，陳玉芬長期居住至2015年，后因腿腳不便搬至兒子處，將房屋出租，租金歸其所有。

2020年7月，三方簽署《家庭財產(chǎn)分割協(xié)議書》，載明：

“一號房屋由母親、長女、次子共同出資購買，產(chǎn)權登記在長女名下……母親入住養(yǎng)老院后，房屋由姐弟共同管理，租金歸母親；若出售，房款優(yōu)先用于母親養(yǎng)老。”

2020年10月，為方便辦理醫(yī)保，李文靜將1%份額贈與母親，房屋變更為按份共有（李文靜99%，陳玉芬1%）。

2022–2023年，三次家庭會議錄音中，李文靜多次表示：“房子是媽媽的”“同意過戶”，但也強調：“我要50%份額”“不賣房前提下我住十年”。

2023年，陳玉芬起訴，請求：

確認一號房屋系其借李文靜之名購買，其為實際所有權人；

判令李文靜將房屋100%過戶至其名下。

李文靜堅決反對，稱房屋系其個人財產(chǎn)，所謂“借名”無依據(jù)，家庭協(xié)議僅為贍養(yǎng)安排，非權屬確認。

李志強支持母親訴求。

二、裁判結果

? 全部駁回原告訴求！

法院認為：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明存在借名買房合同關系，判決駁回陳玉芬的全部訴訟請求。

三、法院說理要點

缺乏明確的“借名合意”

借名買房需有雙方或多方就“代持+未來過戶”達成一致意思表示。本案中，雖有家庭協(xié)議和錄音，但內容均指向“家庭財產(chǎn)分配”“贍養(yǎng)安排”，從未明確約定“房屋歸母親一人所有，女兒僅為代持”。

家庭協(xié)議性質為贍養(yǎng)約定，非確權文件

《家庭財產(chǎn)分割協(xié)議書》明確寫明房屋由三方“共同出資”，并約定“出售時扣除弟弟15萬后三人均分”“未出售則由姐弟繼承”。這說明各方認可房屋為家庭共有財產(chǎn)，而非母親個人所有。

錄音內容模糊且附條件

李文靜雖在錄音中說“房子是媽媽的”，但緊接著強調“我要50%”“不過戶”“要公證住十年”。法院認為，這屬于附條件的家庭協(xié)商，不能視為對借名關系的無條件承認。

出資情況存在爭議，無法認定母親為唯一實際出資人

首付款、貸款償還主體說法不一，且李文靜確實參與了簽約、還貸、裝修、居住等環(huán)節(jié)，不符合典型借名買房中“出名人完全不參與”的特征。

已有1%產(chǎn)權，反證非全權歸屬

雙方曾通過贈與方式將母親份額明確為1%，若真為借名，理應直接過戶100%，而非僅贈1%——此行為削弱了借名主張的可信度。

?? 關鍵警示：

即使有家庭協(xié)議、錄音、長期居住等事實，若協(xié)議內容體現(xiàn)“共有”“繼承”“贍養(yǎng)補償”，而非“代持+返還”，法院仍可能認定不存在借名買房關系。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權團隊）

“家庭協(xié)議”≠“借名協(xié)議”

若協(xié)議寫“共同出資”“將來繼承”“出售分錢”，法院會認定為家庭財產(chǎn)分配，而非借名代持。真正借名協(xié)議應寫明：“房屋歸甲方所有，乙方僅為名義持有人，須無條件配合過戶”。

口頭承諾+模糊錄音，難以勝訴

“房子是你的”這類話，在家庭語境中常被理解為“給你用”或“養(yǎng)老保障”，不等于放棄產(chǎn)權。必須有明確、無條件的過戶承諾。

出名人實際參與購房，極大削弱借名主張

若出名人看房、簽約、還貸、裝修、居住，即使部分資金來自他人，也容易被認定為真實權利人。

不要用“贈與1%”代替確權

此舉反而坐實了對方99%的產(chǎn)權，成為反駁借名的重要證據(jù)。正確做法：直接起訴確權或簽訂書面代持協(xié)議。

老年人借名風險極高，建議生前完成過戶

年齡越大，舉證能力越弱。若確系自己出資，應在意識清醒時通過贈與、買賣或遺囑明確權屬，避免身后糾紛。

? 行動建議：

若您正面臨類似困境，請立即：

① 審查家庭協(xié)議措辭，是否隱含“共有”或“繼承”；

② 收集完整出資流水，證明您承擔全部成本；

③ 咨詢專業(yè)律師，評估是否具備確權可能性——很多“我以為是借名”的案件，法律上根本不成立！