文/上海進深 嚴明會

上海十批次土拍，平靜落地。

相比此前批次，本輪土拍數(shù)量明顯收縮，只剩兩塊地，都聚焦在成熟板塊。

一塊在浦東高行，一塊在閔行吳涇，體量不大，但成色還是有。

兩塊地起始總價45.7億元，均以底價成交。

沒有過度博弈，也沒有意外結(jié)果，更像一次提前寫好答案的考試。

浦東森蘭：上行空間有限

浦東森蘭地塊位于中外環(huán)之間，閔行紫竹蘭香湖地塊則落在外郊環(huán)外側(cè)。

一內(nèi)一外，一穩(wěn)一進，對應的是兩套截然不同的拿地邏輯。

浦東森蘭地塊底價成交，由越秀收入囊中。

該地塊出讓面積約2.7萬方，容積率2.5，起拍樓板價3.83萬/㎡，總價25.61億元。

位置處在浦東北部的黃金三角，西側(cè)是黃浦江，北面是外高橋保稅區(qū)，南面連接金橋改善板塊，客群基礎清晰而穩(wěn)定。

交通條件同樣扎實。距離6號線洲海路站約700米，未來21號線可直達張江與迪士尼，規(guī)劃中的20號線在此換乘，向西可通上海西站。

生態(tài)方面，森蘭綠地體量相當于2.5個世紀公園，商業(yè)有森蘭商都和花園城。教育方面，明珠森蘭小學、六師附小、哈羅國際學校等一應俱全。

紙面條件上，這是一塊典型的“六邊形戰(zhàn)士”。

但也是這種“過于完美”，讓它幾乎沒有博弈空間。

回到歷史坐標，2021年底，招商蛇口在同板塊拿地，樓板價約3.57萬/㎡，項目后續(xù)開盤均價約7.03萬/㎡。

如今板塊內(nèi)的次新房，掛牌價長期穩(wěn)定在7.6萬/㎡左右，價格體系清晰而堅固。

換句話說，這里的市場已經(jīng)給出了一個明確答案。

站在當下，3.83萬/㎡的起拍樓板價，加上建安、財務和營銷成本，未來項目若要獲得體面利潤，售價需要向7.3萬/㎡甚至7.8萬/㎡靠攏。

但在當前市場環(huán)境下，森蘭并不存在明顯的敘事躍遷，也缺乏價格突破的現(xiàn)實基礎。

區(qū)位足夠安全，但上行空間已被壓縮。

所以，底價成交并不意外。

閔行蘭香湖：熱度下降

閔行紫竹蘭香湖地塊則呈現(xiàn)出另一種氣質(zhì)。

該地塊由三宗子地塊及部分地下空間組成，容積率在1.0-1.1之間，起拍樓板價約3.34萬元/㎡。

吸引了紫都置業(yè)和紫竹城投參拍，最后由紫都置業(yè)底價拿下，成交價20.09億元。

此次推出的地塊中，14-07和14-09為住宅用地，容積率均為1.01；06-18為C2類商業(yè)用地，形成住宅與商業(yè)的組合開發(fā)模式。

扣除商業(yè)及部分配套后，住宅實際可售樓板價約4萬/㎡。

與周邊正在熱銷的象嶼天譽蘭香相比，容積率相同，但最大差別在于限高。

本次蘭香湖地塊限高僅24米，這意味著未來產(chǎn)品形態(tài)幾乎被鎖定為純低密組合——洋房、疊加，甚至聯(lián)排，幾乎不存在高層可能性。

相比于象嶼地塊19%的溢價率，這塊地冷靜了不少。

這塊地最核心的標簽是兩個字：環(huán)湖。

蘭香湖是上海主城范圍內(nèi)極為稀缺的大尺度人工湖資源，一線湖景和連續(xù)岸線不可復制。

更重要的是，紫竹板塊本身具備完整的內(nèi)生結(jié)構(gòu)，背靠“大零號灣”與紫竹高新區(qū)，集聚科技企業(yè)、高校與科研機構(gòu)，居住需求更多是靠板塊自身長期生成。

把兩塊地放在一起看，其實很有代表性。

森蘭代表的是極致確定性，但利潤空間有限；紫竹蘭香湖則存在不確定性，卻擁有向上打開的可能。

一個是“穩(wěn)”，一個是“彈”，開發(fā)商的選擇，本質(zhì)上是對未來路徑的判斷。

這正是當下上海土拍最真實的狀態(tài)：不拼膽量，不講情懷，只算賬。

誰能把未來算清楚，誰才會舉牌。