1月9日，中指研究院最新發(fā)布《房企如何“押注確定性”？四大特征解碼土地市場(chǎng)新常態(tài)》。

2025年，土地市場(chǎng)在整體縮量與結(jié)構(gòu)分化中收官。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，全年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為6.2億平方米，同比下降13.5%，出讓金2.3萬(wàn)億元，同比下降10.6%。

市場(chǎng)分化明顯。年末，南京一宗核心地塊以超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交，刷新了全市維持十年的單價(jià)紀(jì)錄。類似情景在北京、上海、杭州等核心城市也數(shù)次出現(xiàn)。可以看到，在市場(chǎng)整體仍在調(diào)整背景下，房企的投資正變得高度聚焦，有限的資金集中投向核心城市中公認(rèn)最安全、最優(yōu)質(zhì)的稀缺地塊。

趨勢(shì)來(lái)看，在新房銷售仍有壓力及土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”背景下，房企投資將更加注重地塊的去化能力與利潤(rùn)率，重心愈發(fā)向具備產(chǎn)業(yè)支撐、軌交便利的"好地塊"集中，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)仍延續(xù)“點(diǎn)狀高熱、分化延續(xù)”的態(tài)勢(shì)。

特點(diǎn)一：大宗地塊成交量增多，多城市宅地單價(jià)刷新紀(jì)錄

隨著核心城市拿地競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，地塊高溢價(jià)成交也將壓縮房企利潤(rùn)空間，同時(shí)近幾年新房供應(yīng)普遍高端化、改善化，或加劇此類產(chǎn)品供過(guò)于求壓力。與此同時(shí)，今年高總價(jià)大宗地塊成交量有所增加，成為資金實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國(guó)企避免激烈競(jìng)爭(zhēng)、直接補(bǔ)倉(cāng)的重要方式。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，全國(guó)重點(diǎn)城市住宅用地單宗地塊成交價(jià)超80億地塊共有13宗，值得注意的是，除傳統(tǒng)招拍掛外，協(xié)議出讓也成為高總價(jià)大宗地塊重要拿地方式。

以上海為例，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上海今年發(fā)布的協(xié)議出讓商品住宅用地總金額約在951億元，其中中心城區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，包括徐匯東安、浦東后灘、黃浦余慶里、楊浦東外灘四個(gè)協(xié)議用地出讓項(xiàng)目已涉及金額近700億元，該類用地往往有開發(fā)流程復(fù)雜、開發(fā)資金壓力大、規(guī)劃貫徹及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高等難題，而通過(guò)城投協(xié)議拿地+市場(chǎng)化企業(yè)合作方式相對(duì)更容易處理片區(qū)開發(fā)的相關(guān)難題。由于協(xié)議用地不采取“價(jià)高者得”的篩選模式，具備信用、資金和政企合作能力的地方城投或部分央國(guó)企，成為了核心區(qū)稀缺資源的持有者和分配者。

2025年，在房企拿地持續(xù)聚焦下，核心城市宅地單價(jià)創(chuàng)新高。2025年一季度，北京、成都兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄，杭州三次刷新單價(jià)紀(jì)錄，其中北京海淀樹村地塊成交樓面價(jià)102347元/㎡，刷新北京地價(jià)單價(jià)最高紀(jì)錄（之前最高紀(jì)錄為1月2日建發(fā)競(jìng)得的海淀朱房地塊，成交樓面價(jià)95407元/㎡）；成都金融城三期H10地塊經(jīng)213輪競(jìng)價(jià)被建發(fā)以高溢價(jià)率106%獲取，成交樓面價(jià)達(dá)41200元/㎡；杭州西湖蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊成交樓面價(jià)88029元/㎡，溢價(jià)率115.39%。

三季度，上海、深圳、蘇州宅地單價(jià)紀(jì)錄相繼刷新，其中上海徐匯地塊成交樓面價(jià)達(dá)20.03萬(wàn)元/m2，刷新全國(guó)宅地地價(jià)最高紀(jì)錄，但該地塊位于核心地段，體量較小，規(guī)劃建面僅6117平方米；深圳前海桂灣T201-0232地塊吸引12家房企參拍，成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀(jì)錄。

特點(diǎn)二：供地延續(xù)“提質(zhì)縮量”，一二線城市出讓金占比提升

近些年各地為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，土拍供應(yīng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢(shì)：多地推行土地捆綁出讓模式，如北京“三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007地塊”打包出讓地塊、上海閔行區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)的組合地塊，這些地塊多位于核心區(qū)；響應(yīng)好房子建設(shè)，各地加大低容積率優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，300城推出宅地中容積率在2.0以下的占比達(dá)42.3%，較2024年全年提升7.7個(gè)百分點(diǎn)，是近10年來(lái)最高水平；提升供地精準(zhǔn)性，如鄭州政府邀請(qǐng)房企參與供地計(jì)劃編制，根據(jù)開發(fā)企業(yè)反饋意見做出相應(yīng)調(diào)整。

另外，成都、蘇州對(duì)配建公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，無(wú)錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。但在“控制增量”政策導(dǎo)向及房企投資審慎下，300城宅地整體推地、成交規(guī)模延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，出讓金同比下降。

各類用地：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，300城各類用地推出規(guī)劃建筑面積為28.4億平方米，同比下降13.0%，成交24.6億平方米，同比下降10.4%。出讓金方面，2025年，300城各類用地出讓金3.3萬(wàn)億元，同比下降11.4%。

住宅用地：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積為7.3億平方米，同比下降18.7%，降幅較2024年收窄8.3個(gè)百分點(diǎn)；成交6.2億平方米，同比下降13.5%，降幅較2024年收窄9.2個(gè)百分點(diǎn)。出讓金方面，2025年，住宅用地出讓金2.3萬(wàn)億元，同比下降10.6%。

各線來(lái)看，各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩(wěn)，平均溢價(jià)率在10%左右。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均超兩成，但核心區(qū)地塊土拍熱度較高，平均溢價(jià)率達(dá)11.5%，土地出讓金同比下降。二線城市推出、成交面積相對(duì)平穩(wěn)，主要由于2025年杭州、成都、西安等多個(gè)核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，土地出讓金同比基本持平，但城市分化延續(xù)。三四線城市土地市場(chǎng)仍處調(diào)整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價(jià)率維持在低位，僅2.8%，土地出讓金同比下降19%。

不同城市占比來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，一二線城市宅地出讓金占比較2024年均有提升，合計(jì)占比達(dá)57.0%，較2024年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市住宅用地出讓金占300城出讓金的比例為15.5%，與2024年持平；二線城市占比為41.5%，較2024年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比為43.1%，較2024年下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

特點(diǎn)三：土拍熱度“前高后低”，下半年TOP20城市出讓金占比回落

隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度減弱，300城住宅用地平均溢價(jià)率“前高后低”特征明顯。具體來(lái)看，2022年底重點(diǎn)城市取消土地限價(jià)后，300城宅地溢價(jià)率基本在6%左右，但分化現(xiàn)象持續(xù)，核心城市多競(jìng)拍出高溢價(jià)，其余城市普遍底價(jià)成交。2025年初，受上年末新房市場(chǎng)回暖帶動(dòng)，北上深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價(jià)成交，帶動(dòng)一季度300城宅地溢價(jià)率升至13.4%。進(jìn)入二季度，尤其是5月以后，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏放緩、企業(yè)投資回歸理性，市場(chǎng)熱度回落，平均溢價(jià)率降至7.5%。三季度以來(lái)投資謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，整體溢價(jià)率下滑至5.7%，12月溢價(jià)率進(jìn)一步降至2.1%。

土拍熱度來(lái)看，深圳、杭州、上海、成都、廣州、北京等地土拍熱度相對(duì)較高，其中深圳、杭州溢價(jià)宗數(shù)占比均超7成，上海占比近6成，廣州、北京均超3成，其余城市多在3成以下，具體來(lái)看：

上海：2025年，上海成交64宗宅地，37宗溢價(jià)成交，其中浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄；徐匯東安項(xiàng)目是上海單地塊一次性征收體量最大舊改項(xiàng)目，共分為3個(gè)地塊，在2025年5月進(jìn)行協(xié)議出讓，受讓企業(yè)為徐匯城投+上海地產(chǎn)聯(lián)合體，出讓金總計(jì)達(dá)523.03億元，刷新全國(guó)地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄，后續(xù)通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對(duì)徐匯東安城市更新項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資組成的聯(lián)合開發(fā)體以154.78億元購(gòu)得徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31地塊90%開發(fā)股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。宸嘉發(fā)展聯(lián)手中華企業(yè)以29.87億元競(jìng)得C030301單元127b-23開發(fā)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。徐匯XH-02(TPL)單元051-11地塊成交樓面價(jià)達(dá)20.03萬(wàn)元/平，刷新全國(guó)宅地地價(jià)最高紀(jì)錄，但高單價(jià)主要是面積過(guò)小所致。

杭州：2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價(jià)成交，其中33宗溢價(jià)率超30%，20宗溢價(jià)率超50%。一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄，二季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價(jià)10%以上成交。

北京：2025年，北京成交40宗宅地，14宗溢價(jià)成交，核心區(qū)地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價(jià)紀(jì)錄，但二季度以來(lái)出讓地塊質(zhì)量一般，多底價(jià)成交。

深圳：2025年，深圳土地供應(yīng)較少，共成交12宗宅地，9宗溢價(jià)成交，其中7宗溢價(jià)率超30%，房企進(jìn)駐意愿強(qiáng)。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀(jì)錄；寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊溢價(jià)率達(dá)34.8%，成交價(jià)約86.4億元，成交樓面價(jià)59586元/㎡，刷新寶中地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄。

成都：2025年，成都成交107宗宅地，42宗溢價(jià)成交，12宗溢價(jià)率在30%以上。優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價(jià)最高紀(jì)錄，二季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度有所放緩，多數(shù)地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交，市場(chǎng)分化延續(xù)。

從城市集中度來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年，全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為52%，較2024年全年小幅提升1個(gè)百分點(diǎn)，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達(dá)67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態(tài)勢(shì)。TOP20城市中，16個(gè)城市為核心一二線城市，北京、杭州、上海土地出讓金均超1400億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超800億元，武漢、蘇州均超600億元。

特點(diǎn)四：央國(guó)企仍是拿地主力，頭部房企重倉(cāng)上海、北京、深圳、杭州、成都等城市

2025年，各地為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，不斷推出利好政策，推地質(zhì)量也不斷提升，增加了房企拿地積極性，但央國(guó)企仍然是拿地主力，拿地金額TOP100企業(yè)中84家為央國(guó)企及地方國(guó)資，其中前十企業(yè)中8家為央國(guó)企；部分民企拿地積極性有所增加，濱江、邦泰、大華等民營(yíng)房企均躋身拿地金額TOP30。當(dāng)前，民企拿地主要集中在熱點(diǎn)一二線核心城市，且聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕，如濱江集團(tuán)在杭州拿地、大華集團(tuán)在上海拿地、懋源地產(chǎn)在北京拿地。

今年以來(lái)土地市場(chǎng)特征主要表現(xiàn)為少部分頭部房企聚焦少數(shù)核心城市拿地。2025年，TOP20企業(yè)拿地金額占前100企業(yè)比例為62.7%，相比2024年底提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。從布局城市來(lái)看，共8家房企拿地金額超三百億，其中5家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤(rùn)、中海、招商均以收并購(gòu)形式獲取大宗土地，帶動(dòng)上海躍升為其拿地最多城市；杭州有2家房企拿地最多。

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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