（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1998年，周建國欲在順義某村購置宅基地用于經(jīng)營豬場。因非本村村民，無法直接購買，遂委托其表弟周建民出面，向村民王福生購買一處宅院（即“一號院落”）。

周建國支付4500元購房款及1500元“好處費”，由周建民代為交接。隨后，周建國在院內(nèi)建造約300平方米廠房及豬舍，并經(jīng)營兩年后，將豬場交由周建民代管。

此后二十余年，周建國未再過問，亦未持有《集體土地建設用地使用證》。該證件一直由周建民保管。

2018年底，該村啟動棚改，周建民作為被拆遷人，與甲公司簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》，獲得拆遷補償款211萬余元及327.35平方米回遷安置房。

2021年，周建國得知真實補償金額后，要求分割全部權益。周建民則稱：“房子是我買的，你只建了一小部分豬舍。”雙方協(xié)商未果，周建國訴至法院，請求確認全部拆遷利益歸其所有。

周建民抗辯稱：雙方無書面合同，且A號判決已認定其與王福生存在合法買賣關系，周建國僅為短期租用。

王福生則出庭作證稱：“錢是周建國給的，地是賣給他的，紅本交給周建民轉交。”

二、裁判結果

法院判決：

周建民于判決生效后七日內(nèi)給付周建國拆遷補償款60萬元；

駁回周建國關于確認全部拆遷款及回遷房歸其所有的其他訴訟請求。

三、法院說理要點

法院認為，本案核心在于周建國是否為一號院落的實際買受人。

經(jīng)查：

周建國未能提供書面購房協(xié)議；

宅基地使用權證長期由周建民持有；

周建國在購房后未持續(xù)占有使用，而是交由周建民管理二十余年；

第三人王福生在A號案件中曾稱“房屋出租給周建民”，本案又改稱“賣給周建國”，陳述前后矛盾；

1998年尚無規(guī)范的“借名買房”操作慣例，大額交易卻無任何書面憑證，不合常理。

因此，不足以認定周建國系宅基地買受人。

但法院同時查明：周建國確實在一號院落內(nèi)出資建設了部分地上物（雙方均認可約120平方米），該部分建筑對應的重置成新補償、附屬物補償?shù)�，應歸其所有。

綜合考慮建設面積、拆遷補償構成及公平原則，酌定周建國應分得60萬元。

四、律師提示

本案揭示了農(nóng)村借名購房的三大致命風險：

身份限制無法突破：非本村村民購買宅基地，即使實際出資，也難以被認定為合法權利人；

無書面協(xié)議=舉證困難：二十多年無任何書面約定，導致關鍵事實真?zhèn)坞y辨；

長期脫離控制=喪失權利：將房屋交他人管理多年，法院視為放棄實際控制。

?? 但并非全無救濟：

若能證明對地上建筑物有出資或建設行為，仍可主張對應部分的拆遷補償（如重置成新價、裝修補助等），但無法主張宅基地區(qū)位補償、安置房等基于土地使用權的利益。

? 建議：

切勿以他人名義購買農(nóng)村宅基地；

如已發(fā)生，務必補簽協(xié)議、保留付款及建房證據(jù)；

拆遷啟動前，盡快通過法律程序確認權益，避免被動。

借名買房律師靳雙權團隊專注處理農(nóng)村房屋、宅基地、拆遷補償?shù)葟碗s產(chǎn)權糾紛，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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