“服務(wù)差物業(yè)費就該減免”“房子漏水拒交物業(yè)費”“毛坯房空置物業(yè)費要打折”……在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，這類業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯屢見不鮮。物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)費就必然能 “順理成章” 打折嗎？

業(yè)主以 “質(zhì)價不符” 要求減免物業(yè)費的主張能否成立，一直是法院審理的難點。日前，中山市第一人民法院坦洲法庭通報三起審理并生效的案例，覆蓋公共衛(wèi)生管理、共用設(shè)施維護、公共區(qū)域隱患處置三大物業(yè)服務(wù)核心領(lǐng)域，清晰詮釋了“嚴重服務(wù)瑕疵”的認定標準，既為業(yè)主理性維權(quán)劃定了合理邊界，也為物業(yè)公司規(guī)范履職立下了明確規(guī)矩。

七桶垃圾圍樓棟，異味擾民拒不改

“夏天三十多度的高溫，家里卻不敢開窗通風，一開窗就是刺鼻的惡臭，蚊蟲蒼蠅往家里飛，孩子都沒法在客廳玩?！保诜ㄍド?，某小區(qū)一位二樓的業(yè)主憤怒地表示，“這個情況與物業(yè)溝通多少次都沒用，這日子怎么過？”原來，在業(yè)主居住的樓道出入口，一字排開了七個巨型垃圾桶，而上方不足兩米就是業(yè)主的陽臺。垃圾聚集產(chǎn)生的異味彌漫在整個樓棟周邊，尤其是夏季高溫天氣更是濃烈刺鼻，嚴重影響了周邊業(yè)主的正常居住。

對此，物業(yè)公司也表示無奈，“我們每天早晚都會清理垃圾一次，小區(qū)沒有規(guī)劃垃圾點，以前每棟樓前單獨放置一個垃圾桶，不少業(yè)主投訴，現(xiàn)在集中存放在這里也是沒辦法的辦法?！狈ㄔ涸趯徖磉^程中，考慮到業(yè)主的實際困境，要求物業(yè)公司進行整改，盡快解決垃圾堆放、清理等問題，但指定的期限屆滿后，物業(yè)公司仍未采取任何有效措施。

法院認為，管理公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集與清運，是物業(yè)公司的核心義務(wù)之一，也是業(yè)主支付物業(yè)費的重要對價。物業(yè)公司擅自占用公共通道設(shè)置小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)地，亦未對垃圾進行及時有效處理、清運，長期未整改，導致周邊業(yè)主居住環(huán)境惡化，物業(yè)使用價值顯著降低，屬于履行合同義務(wù)存在重大瑕疵。物業(yè)公司以“小區(qū)無規(guī)劃垃圾點”為由抗辯，不能免除其應(yīng)盡的核心服務(wù)義務(wù)，故酌情減免業(yè)主應(yīng)交的物業(yè)費。

家中漫灌糞便水，管道堵塞誰之過

朱女士外出多日后回到家中（一樓），然而推開門的一瞬間，眼前的場景讓她瞬間崩潰：衛(wèi)生間的糞便水不斷漫出，已經(jīng)積滿了整個房屋，客廳、臥室的地板被污水浸泡，家具、衣物、被褥全部被污染，屋內(nèi)臭不可聞，根本無法居住。看到家里變成“污水池”，朱女士心疼又憤怒，隨即找到物業(yè)公司尋求解決方案。

但物業(yè)公司的回應(yīng)讓她十分失望，物業(yè)公司稱，本次管道堵塞是因為樓上業(yè)主使用不當導致公共管道堵塞，屬于突發(fā)事件，要求朱女士找樓上所有業(yè)主共同賠償損失，而物業(yè)公司有疏通主管道井但不承擔責任。雙方多次協(xié)商未果，朱女士一氣之下拒交了后續(xù)的物業(yè)費。隨后，物業(yè)公司將朱女士訴至法院，要求其支付拖欠的物業(yè)費。

法院認為，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備負有維修、養(yǎng)護、運行和管理的義務(wù)，確保共用設(shè)施設(shè)備正常運行。案涉房屋衛(wèi)生間返水系因立管公共管道堵塞導致，該公共管道屬于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)公司作為管護責任主體，負有日常維護、養(yǎng)護管理并維持管道暢通的義務(wù)，物業(yè)公司主張每年兩次疏通主管道井，但未提供任何證據(jù)證明其有履行該義務(wù)。管道堵塞造成業(yè)主家中返水并造成損失，說明其日常維護養(yǎng)護工作存在重大疏漏，物業(yè)公司未盡到對公共設(shè)施的管護義務(wù)，亦未在合理范圍內(nèi)有效排查隱患，存在過錯，構(gòu)成違約，故酌情減免業(yè)主應(yīng)交的物業(yè)費。

白蟻入侵毀家居，敷衍消殺釀?chuàng)p失

“我住這個小區(qū)八年了，以前從來沒有拖欠過物業(yè)費，不是故意不交，是物業(yè)公司太不負責任了！” 黃先生在法庭上情緒激動地說道。讓他堅決拒交近一年物業(yè)費的，是因為一場持續(xù)多年的 “白蟻之災”。

三年前，黃先生偶然發(fā)現(xiàn)其走廊處公共樓梯的木門上出現(xiàn)了白蟻，而這扇木門與黃先生家的大門相距不足一米，白蟻隨時可能進入家中。黃先生立即將情況告知物業(yè)公司，希望物業(yè)公司能盡快采取專業(yè)措施滅殺白蟻。物業(yè)公司隨后派工作人員到場，使用普通家用殺蟲劑對木門進行了噴灑。黃先生當時就提出，普通殺蟲劑可能無法徹底消滅白蟻，建議請專業(yè)的治蟻機構(gòu)處理，但物業(yè)公司工作人員稱“噴灑后就能解決問題”，未采納其建議。然而，這次簡單的噴灑并未達到滅殺效果，只是將白蟻驅(qū)散，并導致白蟻四處爬動。

之后，部分白蟻甚至順著門縫、墻角爬進了黃先生家中。由于白蟻危害具有隱蔽性，黃先生起初并未發(fā)現(xiàn)家中已有白蟻滋生。直到幾年后，他發(fā)現(xiàn)玄關(guān)天花出現(xiàn)破損，打開一看才發(fā)現(xiàn)里面早已被白蟻蛀空，隨后又發(fā)現(xiàn)鞋柜、衣柜、書柜等多件木質(zhì)家具都遭到了白蟻的嚴重破壞，直接經(jīng)濟損失達數(shù)萬元。黃先生再次找到物業(yè)公司，要求其聘請專業(yè)機構(gòu)對白蟻進行徹底滅殺并賠償自己的財產(chǎn)損失，但物業(yè)公司稱黃先生家中的白蟻與其無關(guān)，其沒有責任。多次協(xié)商無果后，黃先生無奈之下選擇拒交物業(yè)費。

庭審中，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)公共區(qū)域確實出現(xiàn)過白蟻，但業(yè)主家中的白蟻是幾年后才發(fā)現(xiàn)的，沒有證據(jù)證明業(yè)主家中的白蟻是公共區(qū)域的白蟻進入的，兩者之間不存在關(guān)聯(lián)性，物業(yè)公司已履行了相應(yīng)的消殺義務(wù)，不應(yīng)承擔責任。

法院審理認為，案涉小區(qū)公共區(qū)域走廊、樓梯木門處出現(xiàn)白蟻，該公共區(qū)域與黃先生的房屋相鄰，距離不足一米，非常相近，具備白蟻遷移擴散的客觀條件。根據(jù)日常經(jīng)驗法則和高度蓋然性原則，認定黃先生家中的白蟻系從公共區(qū)域遷移進入，與公共區(qū)域的白蟻存在直接關(guān)聯(lián)性。物業(yè)公司未采取專業(yè)、有效的治蟻措施，僅用普通殺蟲劑簡單處理，未能消除公共區(qū)域的白蟻隱患，導致白蟻侵入業(yè)主家中造成財產(chǎn)損失，屬于履行服務(wù)義務(wù)存在重大瑕疵，構(gòu)成違約，故酌情減免業(yè)主應(yīng)交的物業(yè)費。

法官說法：嚴重瑕疵是減免前提，“質(zhì)價相符” 是核心標尺

主審法官石慧認為，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，裁判的核心原則應(yīng)為：嚴重瑕疵是減免前提，“質(zhì)價相符” 是核心標尺。

1.在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主支付物業(yè)費與物業(yè)公司提供符合約定的服務(wù)，構(gòu)成了對等的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖l明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。這一法律條文為物業(yè)公司的履職范圍劃定了底線，也為業(yè)主主張權(quán)利提供了法律依據(jù)。

2.物業(yè)費的減免并非業(yè)主的單方權(quán)利，而是建立在物業(yè)公司未履行核心服務(wù)義務(wù)的基礎(chǔ)上。當物業(yè)公司的服務(wù)存在嚴重瑕疵，影響業(yè)主的正常生活時，業(yè)主才享有抗辯權(quán)，有權(quán)要求減免相應(yīng)物業(yè)費；若僅存在輕微瑕疵，如個別角落清潔不到位、公共設(shè)施小故障維修響應(yīng)稍慢等輕微疏漏，未對業(yè)主的正常居住造成實質(zhì)性影響，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費，否則可能承擔逾期繳費的違約金。

3.減免幅度的判定需“綜合考量”：即便物業(yè)公司存在重大服務(wù)瑕疵，減免幅度也并非由業(yè)主單方?jīng)Q定，而是由法院結(jié)合多重因素綜合判定。這些因素包括：服務(wù)瑕疵的嚴重程度、持續(xù)時間的長短、對業(yè)主生活影響的范圍與深度、物業(yè)公司的主觀過錯程度、物業(yè)公司是否采取了補救措施、業(yè)主的實際損失等。既不會讓業(yè)主為不合格的服務(wù) “買單”，也不會過度加重物業(yè)公司的責任，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

采寫：南都N視頻記者呂婧 通訊員吳娟歡