每一個(gè)好項(xiàng)目的誕生，都是從土地端就開(kāi)始了。

如果要盤(pán)點(diǎn)廣州25年土地端最火的一個(gè)地塊，那非海珠南泰莫屬。

猶記得12月5日，保利發(fā)展競(jìng)價(jià)76輪，溢價(jià)率27%擊退對(duì)手，拿下海珠南泰路地塊。

這在市場(chǎng)磨底期，既是強(qiáng)心針，也是風(fēng)向標(biāo)，自帶話題和流量。而當(dāng)視角再往上抬一層，保利南泰路項(xiàng)目更超出了普通改善項(xiàng)目的邏輯。

31年前，保利起步于此，開(kāi)發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目保利紅棉花園，海珠西也就此開(kāi)展了轟轟烈烈的造城版圖，成為老城里最早享受摩登配套的區(qū)域。

31年后，保利回到起點(diǎn)，這家企業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為當(dāng)之無(wú)愧的廣州一哥，也是當(dāng)今中國(guó)規(guī)模房企NO.1。

當(dāng)焦點(diǎn)再次落在這片中心區(qū)老城，一個(gè)更具分量的問(wèn)題隨之出現(xiàn)：

在配套高度成熟、空間高度稀缺的主城腹地，保利還能如何煥新？

可以看到的是，這次保利南泰項(xiàng)目，卻并沒(méi)有套標(biāo)準(zhǔn)化模板，趕馬快搶?zhuān)沁M(jìn)行了充分的客戶(hù)調(diào)研。

我們了解到內(nèi)部消息，南泰路項(xiàng)目的總圖已經(jīng)前后打磨修改了不下50次，客戶(hù)深訪也做了100多次。

很明顯，保利做的這一切，并不是為了做“更貴”的房子，而是將問(wèn)題進(jìn)一步收緊：

在廣州走過(guò)三十年之后，在主城改善進(jìn)入換檔期的當(dāng)下，什么樣的房子才配得上被稱(chēng)為一套“好房子”？

保利最終的答案，是打造一座低密宜居的花園綜合體。

圍合式花園，更是核心區(qū)“滿(mǎn)配型”超級(jí)底盤(pán)

終于，今天南泰路項(xiàng)目修規(guī)批復(fù)公示，這個(gè)頂流預(yù)備役的基本底盤(pán)和價(jià)值邏輯，亮牌了。

具體來(lái)看，小區(qū)一共9棟樓，包括8棟32層塔樓和1棟板樓，圍合式布局，形成大花園、大社區(qū)的空間骨架。

近40萬(wàn)方體量+復(fù)合業(yè)態(tài)，包括約14萬(wàn)方圍合式花園居住區(qū)、配建20萬(wàn)方商業(yè)綜合體、配建小學(xué)，疊加綠地+公園。

現(xiàn)在廣州主城，很多開(kāi)發(fā)商都喜歡拿“小而美”的地塊，圖的是“安全”，但回到客戶(hù)真實(shí)生活，卻是無(wú)法避免的痛點(diǎn)。

有的要么有學(xué)校，但是沒(méi)有大花園；要么有學(xué)校，有大花園，但是沒(méi)好的商業(yè)配套，也沒(méi)地鐵。

或者上都有，但主城優(yōu)秀的醫(yī)療資源，距離又遠(yuǎn)了。

所以像保利南泰這樣以“大盤(pán)邏輯”，把配套濃度與密度做滿(mǎn)的項(xiàng)目，就顯得尤為稀缺。

步行丈量

“學(xué)鐵商醫(yī)園體住”七邊形全熟配套

從配套來(lái)看，保利南泰路項(xiàng)目所有牌面籌碼都已經(jīng)攤開(kāi)——一個(gè)“學(xué)鐵商醫(yī)園體住”七邊形全熟配套圈。

更關(guān)鍵的是，幾乎都有配套都能步行丈量，在10分鐘步行距離內(nèi)。

1

約15米抵達(dá)昌崗中路小學(xué)

家門(mén)口就是配建的小學(xué)，距離住宅區(qū)僅約15米，相當(dāng)于出了家門(mén)就是校門(mén)。

按海珠區(qū)教育局公布，這所小學(xué)已明確由昌崗中路小學(xué)領(lǐng)辦，納入昌崗中路小學(xué)集團(tuán)。

2

2/8/11號(hào)線三線交匯

往北走是8號(hào)線寶崗大道站D口，大約400米；未來(lái)項(xiàng)目北側(cè)將新增出入口，直行距離將縮短到約300米。

還有2/8號(hào)線昌崗站，走路大約900米，也就是10分鐘左右，一路上都是沿街商鋪、住宅區(qū)，步行線路非常宜人。

3

3分鐘抵達(dá)3個(gè)商業(yè)體

3分鐘步行抵達(dá)三個(gè)商業(yè)、江燕路萬(wàn)科里，還有燕匯廣場(chǎng)，以及住宅區(qū)對(duì)面的20萬(wàn)方商業(yè)體。

這個(gè)商業(yè)體，將由保利配建，將會(huì)是海珠西最大、也是最新一代的商業(yè)。

4

400米直達(dá)珠江醫(yī)院

沿南泰路直行約400米，即可到達(dá)超大型三甲醫(yī)院——南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院，步行約4分鐘。

可以直接點(diǎn)說(shuō)，這樣天賦異稟的滿(mǎn)分配套，在主城找不到第二個(gè)。

不過(guò)，就算是在如此強(qiáng)勢(shì)的標(biāo)簽下，保利仍然在試圖迭代城市、迭代產(chǎn)品，為周邊人群兌現(xiàn)真正高端的生活。

十字中軸，縫合一座大花園綜合體

大盤(pán)真正的難度，從來(lái)不在規(guī)模，而在脈絡(luò)，因?yàn)樗粌H要服務(wù)社區(qū)內(nèi)部，更必須嵌入城市體系中。

放到南泰路項(xiàng)目上，這個(gè)難題被進(jìn)一步放大：

地塊被南泰路、江寶路切割為四個(gè)功能區(qū)，多種復(fù)合業(yè)態(tài)并置，如果只是各自為政，結(jié)果只會(huì)是割裂與混亂。

保利給出的解法，并不是簡(jiǎn)單疊加功能，而是重新搭建骨架。

大家仔細(xì)看下面的圖：關(guān)鍵就是這條十字型的花園生態(tài)支架：

這條十字中軸沿著南泰路兩側(cè)展開(kāi)，把地塊南北兩側(cè)、住宅區(qū)內(nèi)部的集中綠地串聯(lián)，構(gòu)建出約3.2萬(wàn)方社區(qū)內(nèi)大花園 + 外部雙公園結(jié)構(gòu)；

并以此作為組織空間的起點(diǎn)，將商業(yè)、學(xué)校、住宅以及周邊道路，納入同一套邏輯中，最終縫合出一個(gè)覆蓋全域的花園綜合體。

這就相當(dāng)于一個(gè)微型花園城市，在統(tǒng)一生態(tài)空間營(yíng)造下，無(wú)論樓上觀景，還是樓下的散步休閑，都會(huì)給到更多元的場(chǎng)景、更宜居的尺度。

更關(guān)鍵的是，這樣一片簇新、成體系的大花園社區(qū)，是嵌入到高人流的主城區(qū)。

僅僅是約3.2萬(wàn)方內(nèi)外雙公園，能提供的綠化面積就接近五座足球場(chǎng)那么大。

這就像在密集的水泥森林突然出現(xiàn)了一座“天然氧吧”，不僅直接迭代居住體驗(yàn)，也為周邊城市空間提供了一次罕見(jiàn)的呼吸與緩沖。

圍合式大社區(qū)，公區(qū)配置冠絕海珠

再細(xì)化到住宅區(qū)，9棟樓圍合式排布，100%朝南，南北樓距最寬拉到約200米，東西樓距最寬拉開(kāi)到100米。

因?yàn)橹鞒菂^(qū)市場(chǎng)最缺的就是大社區(qū)、大花園，這也是板塊改善買(mǎi)家最明確、最迫切的需求。

這種排布，第一觀感就是尺度被徹底打開(kāi)：空間更通透、視野更完整，整體氣場(chǎng)雍容大氣。

這直接讓人聯(lián)想到凱旋新世界一類(lèi)的經(jīng)典圍合社區(qū)，就樓間距而言，這已經(jīng)是目前中心區(qū)新盤(pán)中最寬的一檔。

同時(shí)，內(nèi)部開(kāi)辟出一條長(zhǎng)達(dá)200米的中軸園林，中軸上包括環(huán)形廊道、下沉庭院、水景、廊亭、中心園林，還要搭建風(fēng)雨連廊串聯(lián)各樓棟。

從圖紙上推測(cè)，保利預(yù)計(jì)會(huì)在沿南泰路一側(cè)打造一道近200米的超級(jí)界面，和對(duì)面商業(yè)體做好銜接。

而據(jù)我們了解，這次保利南泰路項(xiàng)目的公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，是直指千萬(wàn)級(jí)豪宅體系，刷新主城區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的上限。

這樣的體量、規(guī)格，對(duì)于周邊市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì)是一次結(jié)構(gòu)性超越。

配合保利在高端住宅上的經(jīng)驗(yàn)和功力，本就是另一重期待性。

過(guò)去一年，無(wú)論是塔尖豪宅保利玥璽灣，還是地段型豪宅“三天”系列——天曜、天奕、珠江天悅，每次都在對(duì)應(yīng)板塊完成了從顏值到內(nèi)核的同步升級(jí)。

主力戶(hù)型曝光，90-130平高均衡三四房

最后，再來(lái)提前劇透一下產(chǎn)品。

保利南泰項(xiàng)目，規(guī)劃主力戶(hù)型約90-130平三四房，還有少量170平板樓大平層，以剛改-改善為主。

有幾個(gè)重點(diǎn)：

1）100%非超高層，最高32層，T6也是3梯配置，均衡性比較高

2）戶(hù)型設(shè)計(jì)突出實(shí)用性，不是單純追求面寬而忽略進(jìn)深尺度，回歸最真實(shí)居住場(chǎng)景。

3）至于價(jià)格，要6萬(wàn)+/平。

從成本端看，保利南泰路項(xiàng)目在拿地之外，還要配建商業(yè)、學(xué)校、公園等，配建成本就是約17.75億，實(shí)際樓面價(jià)去到約3.68萬(wàn)/平。

再疊加稀缺的大圍合花園、成熟主城配套以及保利一貫的高標(biāo)準(zhǔn)打造，這個(gè)價(jià)格也具備價(jià)值支撐。

當(dāng)然，南泰路項(xiàng)目的核心價(jià)值是，一個(gè)40萬(wàn)方城市綜合體，它一定是多元的，復(fù)雜的，重新整合各種功能和資源。

比如項(xiàng)目與周邊配套的直接線性連接，比如規(guī)劃天橋，直接拉近了人和城市的融合便捷關(guān)系。

比如商業(yè)街區(qū)的引入，將顛覆以往的消費(fèi)體驗(yàn)。

而復(fù)合式大盤(pán)配套+花園樞紐，會(huì)呈現(xiàn)出更加立體飽滿(mǎn)的生活場(chǎng)景。

這么多的元素縫合在一起，是來(lái)自主城核心板塊一次新舊能量的碰撞。

保利南泰路項(xiàng)目，將讓城市變得高級(jí)，讓生活變得豐富，也會(huì)是一次徹底的人居迭代，實(shí)現(xiàn)地段和產(chǎn)品的相互成就。

當(dāng)然，還有更多的產(chǎn)品亮點(diǎn)正在反復(fù)打磨當(dāng)中，預(yù)計(jì)春節(jié)后，南泰路項(xiàng)目的方案將會(huì)有刷新更多消息。

而當(dāng)這份“好房子”的新答卷真正成型時(shí)，主城改善的標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)被保利系統(tǒng)性地重塑。