2月3日，北京2026年首場土拍悄悄落槌。

此次土拍共出讓4宗地塊，分別位于通州、順義、石景山及海淀，土地成交總價為85.62億元。

說句實(shí)在的，平淡到讓人想快進(jìn)，沒競價、沒噱頭，跟往年北京首拍的熱度比，差了十萬八千里！

畢竟從預(yù)報名階段就已注定，4宗地塊都只有一家企業(yè)或聯(lián)合體報名，流程就是“走個過場”。

再看拿地名單：北投置業(yè)、北京建工、首鋼地產(chǎn)，清一色的熟面孔。

但艷姐要說，越是看似平淡的土拍，越藏著不尋常的信號。這場看似沒任何看點(diǎn)的首拍，居然橫空殺出3個新玩家！

其中字節(jié)跳動還算熟臉，畢竟互聯(lián)網(wǎng)大廠跨界拿地也不是第一次。但另外兩家——中國鐵工投資集團(tuán)和新航城，都是地產(chǎn)同行壓根沒聽過的名字。

大家都知道，現(xiàn)在房企投拓個個縮著脖子過日子，拿地謹(jǐn)慎得不能再小心。

這兩匹“黑馬”敢在春節(jié)前逆勢闖局、拿地入場，背后絕對有過硬的底氣。

今天，艷姐就和大家嘮嘮這場首拍，扒一扒這些陌生“面孔”的來頭。

01

中鐵投北京首秀，劍指改善市場

這次中國鐵工投資集團(tuán)在北京首秀就穩(wěn)準(zhǔn)狠——砸下28.1億元，拿下順義區(qū)新國展三期組合地塊，包含2宗住宅+1宗商業(yè)，盡顯央企沉穩(wěn)風(fēng)范。

這組地塊幾乎沒短板，本身三大特點(diǎn)，很適合打造高溢價的低密改善產(chǎn)品：

一是地鐵近、板塊成熟，交通、商業(yè)、教育配套全現(xiàn)成；二是住宅地塊方正規(guī)整，便于開發(fā)大面寬產(chǎn)品；三是容積率

2.0

、建筑限高

36

米，還配

2.58

萬㎡公園綠地。

地價優(yōu)勢讓項目贏在起跑線，3萬/平的住宅樓面價，對比隔壁3.45萬/㎡的地價，成本端占了便宜。

而板塊內(nèi)5.7-5.8萬/㎡的新房網(wǎng)簽均價，也讓利潤空間肉眼可見。

市場端更是給足機(jī)會。

地塊周邊的保利星宸和煦、建發(fā)觀云均已清盤，僅剩璟上蘭園100來套現(xiàn)房。西南側(cè)北京潤園主打300平起疊墅，客群不沖突，現(xiàn)階段入市基本無競品壓力。

項目區(qū)位示意圖，僅供參考

艷姐客觀說，只要產(chǎn)品還不錯，這塊地的流速和利潤基本都有保障。

唯一挑戰(zhàn)是平衡商業(yè)全自持的運(yùn)營壓力，以及當(dāng)下市場環(huán)境帶來的產(chǎn)品和銷售壓力。

可能有人會問，中鐵投一個在北京從沒獨(dú)立拿過住宅地的“新兵”，憑什么敢下手？

艷姐特意去查了一下，人家可不是什么房地產(chǎn)門外漢。

作為中國中鐵旗下的全資子公司，中鐵投之前在全國各地做的都是一級開發(fā)，比如京津冀生態(tài)廊道、雄安建設(shè)這類硬骨頭活，是新聞聯(lián)播的?？?。

“投建營”全鏈條能力早已經(jīng)過市場檢驗。

此次拿下北京住宅“首子”后，它依舊低調(diào)到?jīng)]發(fā)喜報，這份沉穩(wěn)背后，是實(shí)打?qū)嵉挠埠说讱狻?/p>

中鐵投近年來積極推動轉(zhuǎn)型升級，在房地產(chǎn)領(lǐng)域小有所成，去年下半年“青云系”南北雙盤齊發(fā)，用業(yè)績證明產(chǎn)品力：

呼和浩特的中鐵·青云學(xué)府

2

小時勁銷超

3

億，去化率破

90%

、刷新當(dāng)?shù)丶o(jì)錄，還斬獲國際設(shè)計大獎；蘇州的中鐵·青云府首開登頂區(qū)域銷冠，勁銷

1.8

億，成為吳江首個熱銷的四代住宅。

這兩個項目賣爆絕非運(yùn)氣，也讓艷姐再度感受到了對于產(chǎn)品的用心。

中鐵·青云學(xué)府光拿地到定方案就磨了8個月，比常規(guī)周期慢一倍，17億開發(fā)資金全是自有資金，不依賴銀行和客戶，設(shè)計團(tuán)隊也清一色是北京、上海一線配置。

具體產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，“超流體”曲線立面重塑天際線，全系3.1米+層高、主力戶型標(biāo)配獨(dú)立電梯廳，搭配2700㎡全齡會所，妥妥的高端配置。這種做產(chǎn)品的態(tài)度在全市場罕見。

項目的打磨離不開操盤團(tuán)隊的全情投入與高度重視。

公司黨委書記羅森、總工程師邢彪、公司總經(jīng)理徐士明、副總經(jīng)理吳寶景全程深度參與。集團(tuán)公司副總經(jīng)理蘭書燕更親臨現(xiàn)場，實(shí)地指導(dǎo)。

蘭書燕

自上而下的匠心堅守，只為雕琢標(biāo)桿作品。

蘇州中鐵·青云府則聯(lián)手地方國企，借力央企實(shí)力+本土資源，確立“地鐵直連、純粹洋房、立體花園體系”三大核心價值，搭配綠城物業(yè)，精準(zhǔn)戳中購房者生態(tài)居住需求。

項目操盤手吳政棟，曾任上坤集團(tuán)滬蘇區(qū)域運(yùn)營副總，此前操盤的上坤云棲時光，憑借書店式售樓處打造特色人文社區(qū)，收獲市場廣泛好評。

吳政棟

項目總經(jīng)理韓海明直言：“我們希望青云府不只是一處居住空間，更能成為生活方式的引領(lǐng)者。為此在細(xì)節(jié)打造上不計成本、用心打磨?！?/p>

看得出來，中鐵投做產(chǎn)品是真的懂市場、懂客戶，每一步都踩在需求點(diǎn)上。此次北京拿地絕非單點(diǎn)布局，而是深耕住宅市場的長遠(yuǎn)考量。

艷姐十分期待，它若將“青云系”高端產(chǎn)品線引入北京，憑著優(yōu)質(zhì)地塊和央企實(shí)力，大概率能在改善市場殺出一條血路。

02

新航城小試身手，首鋼有備而來

本次土拍的另一大看點(diǎn)，通州宋莊地塊由北投置業(yè)、北京建工、新航城三方聯(lián)合體以15.62億拿下，成交樓面價僅1.8萬/平，成本優(yōu)勢十分突出。

對比地塊北側(cè)3.5公里處，建投國貿(mào)瑨上拿地樓面價2.28萬/平、北京城建國譽(yù)頌2.07萬/平，宋莊地塊后期定價、開發(fā)都能更從容，不用太被動。

北京城建國譽(yù)頌效果圖

目前宋莊板塊居住氛圍已成型，周邊幾個在售項目清一色主打低密洋房，可見房企對板塊低密路線的認(rèn)可。

但這宗地的短板也很明顯，地處東六環(huán)外，買房人心理距離較遠(yuǎn)。

好在拿地成本有優(yōu)勢，接下來就看聯(lián)合體怎么打磨產(chǎn)品、發(fā)揮價格優(yōu)勢，把買房人的注意力從六環(huán)外拉回到產(chǎn)品本身，打動他們買單了。

值得關(guān)注的是，聯(lián)合體中的新面孔——北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司，背后是北投集團(tuán)與新航城控股各持股50%的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，底氣十足，想不牛都難！

新航城控股成立于2012年，主營大興機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一級開發(fā)、市政基建等，主導(dǎo)建設(shè)150平方公里臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。

此前聯(lián)合北投、首開，打造過臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的安置房和人才公寓等項目，其中有5個都是綠色低碳標(biāo)桿。

大興機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)DX16-0105-6038地塊F1住宅混合公建用地項目效果圖

也或許是因為它本身的工程基因，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造上精益求精，充分展現(xiàn)了央企的責(zé)任與匠心。

這次新航城走出舒適區(qū)，首次走出大興、跨界通州，大概率由北投主導(dǎo)合作，穩(wěn)扎穩(wěn)打拓新局。

相較于中鐵投、新航城這些新面孔，獨(dú)自拿下石景山新首鋼核心區(qū)地塊的首鋼地產(chǎn)，顯然是有備而來，盡顯本土企業(yè)深耕本色。

該地塊位于長安街西延線，肩負(fù)打造首都復(fù)興新地標(biāo)的使命，嚴(yán)苛的城市設(shè)計要求抬高了開發(fā)難度與操盤門檻，讓多數(shù)房企望而卻步，卻恰好契合首鋼地產(chǎn)的優(yōu)勢。

“最懂首鋼的，只有首鋼”，石景山及首鋼園是其根據(jù)地，它對區(qū)域規(guī)劃、市場需求了如指掌，地緣與操盤優(yōu)勢得天獨(dú)厚，最終底價摘地，這也是其時隔一年后第二次獨(dú)立拿地。

去年首鋼首次獨(dú)立拿地打造的首鋼·璟悅長安，是石景山首個“好房子”項目，精工出圈、市場熱銷。

該項目也是首鋼地產(chǎn)10年老將杜林巍，重返北京主場的操盤首戰(zhàn)，為項目傾注了大量心血。

杜林巍

而此次拿地當(dāng)天便官宣案名“首鋼·璟瑞長安”，同步開放營銷中心。

高效操盤體現(xiàn)本土房企對區(qū)域開發(fā)的成熟經(jīng)驗和運(yùn)作能力。

新航城攜央企首闖通州，首鋼以本土優(yōu)勢深耕石景山，一跨界一堅守，正是北京房企穩(wěn)健布局的真實(shí)寫照。

03

字節(jié)跳動海淀拿地勢在必得

本次土拍最大驚喜，是字節(jié)跳動突然出手！

其全資子公司北京云月長石科技，28億底價拿下海淀一宗綜合性商業(yè)金融用地，也是字節(jié)首次在北京拿地自建辦公區(qū)。

這宗地是實(shí)打?qū)嵉?strong>“黃金寶地”：海淀北三環(huán)、中關(guān)村腹地，緊鄰地鐵12、13號線大鐘寺站，與字節(jié)現(xiàn)有方恒廣場辦公區(qū)相鄰，周邊互聯(lián)網(wǎng)人才、產(chǎn)業(yè)扎堆，先天優(yōu)勢拉滿。

項目區(qū)位示意圖，僅供參考

地塊近4萬平，可建約9.7萬平建筑，要求地上地下全部自持20年。意味著字節(jié)并非炒地或賣房，而是長期持有、自用布局，夯實(shí)產(chǎn)業(yè)根基。

結(jié)合此前中標(biāo)信息，字節(jié)拿地用途早已清晰：規(guī)劃4200個工位、288間酒店客房，按綠建三星標(biāo)準(zhǔn)打造高端辦公+酒店空間。

極有可能就是北京重點(diǎn)工程中的“抖音集團(tuán)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園及配套項目”。

核心目的是解決辦公剛需，優(yōu)化員工環(huán)境。

地塊計劃12個月內(nèi)開工、3年內(nèi)竣工，未來與字節(jié)現(xiàn)有辦公區(qū)連片發(fā)展，有望形成規(guī)模化的總部集群。

這波操作看似突然，實(shí)則是字節(jié)產(chǎn)業(yè)深耕的“一盤大棋”。

近年來，字節(jié)在深圳、上海、廣州等核心城市多有拿地，涉足辦公、醫(yī)療，六年來買樓買地超300億，長期主義思路清晰。

抖音集團(tuán)上海濱江中心項目效果圖

今年開年，字節(jié)CEO梁汝波就將新年核心業(yè)務(wù)錨定AI，張一鳴更是親自下場招AI人才、搞全球調(diào)薪，發(fā)力決心十足。

海淀作為全國科創(chuàng)策源地，人才、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢獨(dú)一份，字節(jié)在此建園，就是借區(qū)域優(yōu)勢扎牢AI根基。

有人疑惑互聯(lián)網(wǎng)大廠為何斥巨資拿地？艷姐說透：這是巨頭發(fā)展的必然選擇。

騰訊、京東、百度等大廠紛紛在土地市場出手，本質(zhì)是一線城市優(yōu)質(zhì)土地稀缺，拿地既能解辦公剛需，還能鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、布局未來。

京東上海中心項目效果圖

尤其在商辦低位時布局，長期自持可將租金轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，增強(qiáng)財務(wù)穩(wěn)定性。

因此，大廠正在新周期下推動戰(zhàn)略升級，從“輕資產(chǎn)跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)夯實(shí)根基”

字節(jié)此次拿地是以地產(chǎn)為載體，夯實(shí)根基、押注AI，或許會帶動更多科技大廠跟進(jìn)布局，讓核心城市的土地市場，迎來更多元、更具產(chǎn)業(yè)活力的新變化。

結(jié)語：

北京2026年首場土拍雖然熱度不如以往，沒有激烈競價噱頭。

但是央國企穩(wěn)穩(wěn)托底，再加上中鐵投、新航城這樣的一級開發(fā)企業(yè)逆勢闖局，也足以見得，北京的基本面還是頗受認(rèn)可的。

買家日趨多元化，這才是市場企穩(wěn)復(fù)蘇該有的沉穩(wěn)姿態(tài)。

同行或許好奇這類企業(yè)為何跨界，主要因為當(dāng)前購地競爭格局生變，它們資金充裕、投資穩(wěn)健，轉(zhuǎn)向二級開發(fā)自帶優(yōu)勢：

精準(zhǔn)判斷地塊價值、資金壓力小、當(dāng)下入局可“抄底”，疊加多項稅費(fèi)減免政策，進(jìn)一步降低開發(fā)成本。

隨著北京首輪擬供地清單新鮮出爐，東城二環(huán)至三環(huán)核心地塊重磅登場，注定成為下一輪土拍“香餑餑”，引多方同臺競技。

后續(xù)土拍最新動態(tài)，艷姐也將時刻關(guān)注，第一時間分享給大家。

主編：張艷

責(zé)編：流云

本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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