文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

情人節(jié)前一天，花都城投又“兜底”了一宗地。

花都區(qū)雅瑤東路以北、廣花公路以東CA0303020地塊，以底價(jià)約5.7億元成交。

低至8180元/㎡的樓面價(jià)，給了開發(fā)商更多的利潤(rùn)空間與定價(jià)底氣。

這是一宗純宅地，素質(zhì)相當(dāng)優(yōu)越。

容積率僅2.0，主打低密宜居。

地塊附近還有花都湖國(guó)家濕地公園，擁有一線湖景景觀。

且距離在建的地鐵8號(hào)線北延段雅瑤站僅約200多米，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

地塊相鄰的，就是花都城投去年10月剛?cè)胧械男聵潜P，花都城投·花都湖壹號(hào)。

兩大低密新盤同頻共振，熱度疊加，坐穩(wěn)板塊樓市話語(yǔ)權(quán)。

聽上去很“美好”，對(duì)不對(duì)？

但對(duì)花都城投來說，產(chǎn)品不難做，去化才是個(gè)難題。

01

兜底重任

作為花都的區(qū)屬國(guó)企，花都城投一直承擔(dān)著區(qū)域內(nèi)出讓宅地的兜底重任。

單說2025年，花都一共賣出6宗涉宅地塊，均為底價(jià)成交。

花都城投抱走其中一半：

· 去年6月，拿下花都文旅城北二地塊

總價(jià)約8.2億元，樓面價(jià)1.3萬元/㎡。

這宗地塊位于花都中軸線（文旅城）板塊，是繼2024年8月出讓的增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)251.246畝地塊后，廣州推出的又一宗容積率1.02低密宅地。

同時(shí)，也是板塊內(nèi)首次供應(yīng)純低密產(chǎn)品。

· 去年9月，聯(lián)合摘得1宗保障性租賃住房用地

花都區(qū)新華路以南、新民路以東CA0811016地塊以底價(jià)1312萬元成交，樓面價(jià)1753元/㎡。

地塊建設(shè)項(xiàng)目為全自持保障性租賃住房。

拿地主體“廣州市花都區(qū)睿城投資有限公司”，由花都城投與花都區(qū)新華街黨群服務(wù)中心合資組成，分別占股35%、65%。

· 去年12月，再次兜底花都文旅城地塊

花都城投拿下花都區(qū)平步大道以北、芙蓉大道以東CC0701042地塊，總價(jià)約3.42億元，樓面價(jià)7500元/㎡。

這一宗是商住用地，容積率2.5，緊鄰花都中央商務(wù)區(qū)及廣州融創(chuàng)文旅城，地段也很不錯(cuò)。

三宗地塊中，除了全自持的那宗保障性租賃住房地塊關(guān)注度比較小，其余兩宗還是很受花都人民期待的。

只不過，花都城投的樓盤建設(shè)進(jìn)度一向緩慢。

眼下除一些相對(duì)籠統(tǒng)的招標(biāo)信息外，暫無更多內(nèi)幕流出。

這兩年，廣州土拍市場(chǎng)分化愈發(fā)嚴(yán)重。

一些核心區(qū)熱門地塊，還能引發(fā)房企爭(zhēng)搶，處于外圍區(qū)的地塊則大多以底價(jià)成交。

房企不來拿地，只能自己托底，自己建樓盤。

花都去年另外3宗成交地塊，寶信地產(chǎn)拿了2宗，花都產(chǎn)城建投分走1宗。

這兩家也都是區(qū)屬國(guó)企。

同樣的，進(jìn)展龜速。

02

去化緩慢

花都城投目前主要在推的，有三個(gè)盤。

1、花都城投·花都湖壹號(hào)

前面提到過，就在情人節(jié)前夕新拿地塊的旁邊。

這個(gè)項(xiàng)目是花都城投在2024年6月拿下的，也是個(gè)低密盤，容積率2.0。

拿地后一年多才開盤。

產(chǎn)品上，花都湖壹號(hào)主打建面約138-300㎡大平層。

采用純板樓設(shè)計(jì)，包括1棟超高層、3棟高層和6棟小高層，共10棟住宅，總戶數(shù)414戶。

進(jìn)深君查了下，自去年10月入市至今，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽38套，月銷基本個(gè)位數(shù)。

按全盤總戶數(shù)來算，花都湖壹號(hào)目前去化率僅約9.18%。

當(dāng)時(shí)拿地價(jià)6.77億元，現(xiàn)累計(jì)成交金額1.09億元，地價(jià)覆蓋率16%。

2、花都城投·翰林世家

這個(gè)盤是在花都中軸CBD板塊內(nèi)卷嚴(yán)重的情況下，花都城投另辟蹊徑打造的建面約130-220㎡新中式純板樓大宅。

產(chǎn)品做得很好，就是去化令人頭疼。

2024年9月到現(xiàn)在，已開盤一年半，累計(jì)網(wǎng)簽134套，成交金額3.84億元。

全盤規(guī)劃629戶，按此計(jì)算，去化率約兩成。

項(xiàng)目前身，是2023年9月出讓的花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一。

當(dāng)時(shí)成交總價(jià)7.97億元，折合樓面價(jià)8100元/㎡，容積率2.7。

該地塊是二次出讓，曾被富力于2020年底拿下。

后富力集因自身經(jīng)營(yíng)原因退出開發(fā)，土地歸還政府，2023年花都城投再度接手。

而同一地塊，相比于富力的拍地價(jià)11.2億，花都城投僅花7.97億就拍下了，怒省3億多。

3、花都城投·湖山雅筑

湖山雅筑比前面兩個(gè)盤入市還要早。

項(xiàng)目地塊，是花都城投在2022年10月拿下的。

前身為花都商業(yè)大道北二期地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約9000元/㎡。

拿地一年半后，開放售樓部，2024年6月正式開盤，產(chǎn)品主要為建面約94-110-133㎡的三至四房戶型。

全盤共385戶。

這個(gè)盤有安置房，居住不那么純粹。

截至目前，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽68套，整體去化率不足兩成。

可以發(fā)現(xiàn)，從拿地到開盤，花都城投始終不急不緩，有種“躺平式”賣房之感。

順便提一嘴，身為國(guó)企，花都城投積極推進(jìn)房票安置，像翰林世家、湖山雅筑，都加入了房票大軍。

有房票加持，一定程度上也可助力樓盤加速去化。

03

步伐加快

花都城投，全稱為“廣州花都城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司”，是花都區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

公司有三大核心業(yè)務(wù)板塊，投資、服務(wù)和工程。

謝劍波，目前擔(dān)任花都城投的董事長(zhǎng)和總經(jīng)理。

他是從副董事長(zhǎng)的位置升上來的，去年6月剛剛升職。

上任董事長(zhǎng)后，花都城投投資步伐明顯加快。

從去年6月至今，已經(jīng)拿了4宗地塊（含1宗保障性租賃住房地塊）。

但項(xiàng)目入市進(jìn)度依然較慢，只開了一個(gè)盤，即花都湖壹號(hào)。

不知道今年，速度會(huì)不會(huì)快一點(diǎn)。