毫無懸念！馬場地塊，廣州新地王！

經(jīng)過越秀、保利、華潤、珠實、廣州城投、廣州地鐵和廣州建筑200多輪出價，馬場地塊由越秀地產(chǎn)拿下，并以236億元總價，超26%高溢價率成交！

折合住宅樓面價破8.5萬/平，算上商業(yè)學(xué)校等配建的成本，實際成本極有可能接近10萬/平！

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單價創(chuàng)廣州歷史新高！

馬場地塊這個價格，是個什么水平？

單價方面，這就是廣州土地出讓歷史的新高，不僅打破琶洲頂豪華樾的75670元/平！

總價方面，目前廣州宅地成交總地價前五名分別是：番禺亞運(yùn)城（255億元）、天河馬場（236億元）、番禺長隆萬博（197億元）、荔灣廣船（188億元）、天河南方面粉廠（186億元）。

從價格上來看，馬場地塊便是廣州豪宅新王，并且在未來很長一段時間里，都將是無法超越的“神級存在”！

而業(yè)界之所以對馬場地塊如此關(guān)注，除了地塊自身價值，更在于其影響力。

首先，這是打開新局面，給市場提振信心！

大年初九，馬場地塊高調(diào)高價出讓，對于接下來的土拍和豪宅去化，都有重要積極意義。

其次，珠江新城的吸金能力再上一臺階！

馬場地塊自帶流量，重點(diǎn)不在于位置。而是在珠江新城，拿出了以往沒有的東西：

頂奢百貨SKP+中央公共綠軸+九年制名校。

這些東西，無疑為發(fā)展多年、價值幾乎固化的珠江新城注入新的增長點(diǎn)，帶來二次發(fā)展的空間。

越來越多的豪宅買家，開始押注珠江新城。

因此，馬場地塊對珠江新城市場，無論是二手還是二手，都是極大利好。

相信用不了多久，板塊就會呈現(xiàn)量價齊升的局面。

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等馬場項目 還是先買其他

這個時候，就會出現(xiàn)一個新的問題：

如果我有預(yù)算，想買珠江新城，到底要等馬場地塊，還是先買周邊項目呢？

這道選擇題，主要看買家愿不愿意等、個人居住喜好以及馬場地塊定價情況。

作為珠江新城核心區(qū)的“最后一塊”宅地，馬場地塊住宅的設(shè)計和開發(fā)一定是更追求質(zhì)量，而不是速度，相信入市節(jié)奏偏慢，今年未必能夠開賣。

加上還要配建高奢商業(yè)、綠地、學(xué)校，整個項目開發(fā)周期很可能會比一般項目慢一至兩年。

雖說，好東西是值得等待的。但要不要等，還結(jié)合買家個人情況和資產(chǎn)配置需要來考慮。

其次，從地塊配置看，馬場項目將是一個更國際化、更新潮的城市地標(biāo)項目，更適合新一代富豪。

反過來說，對于傳統(tǒng)老錢或者自住型買家來說，馬場地塊未必是最佳選擇，而居住氛圍以及生活品質(zhì)都更成熟的凱旋新世界或許還更合適。

事實上，受益于“豪宅熱”的延續(xù)及馬場地塊的利好，今年1月至今，凱旋新世界老業(yè)主、珠江新城置換客接連入手277㎡花園洋房單位。更有客戶在春節(jié)前最后一個工作日，趕來拿下一套小戶型。

這點(diǎn)，恰好說明珠江新城豪宅項目的差異化。

像是凱旋新世界最新一期廣粵觀邸，在售建面約132～172㎡便是珠江新城中難得一見的“小戶型”，總價優(yōu)勢突出，還是現(xiàn)樓狀態(tài)。

此外，還有去年首開認(rèn)購106億元，開盤1個多月錄得網(wǎng)簽141億元的保利玥璽灣（《保利玥璽灣今晚開盤！廣州樓市，年底開始飆車！》）。

一線南向看江，起步面積就是200多平，私密性和宜居性更優(yōu)，圈層也更純碎，更適合看膩燈紅酒綠、只想靜靜嘆世界的富豪。

遠(yuǎn)一點(diǎn)的，有去年拿地后就一直熱度在線、教育利好剛落地的越秀閱璟臺，項目業(yè)主可按照地段生入讀廣東實驗中學(xué)天河學(xué)校招生范圍，更可統(tǒng)籌學(xué)位并參與清華附中灣區(qū)學(xué)校搖號。

而在3月1日（本周日），項目營銷中心暨新奢美學(xué)樣板房將正式開放，估計開賣也快了。

因此，在我看來，是選馬場地塊，還是周邊幾個在售項目，關(guān)鍵還是看買家自己更想要什么。

最后一點(diǎn)，是馬場的價格。

樓面價約，如果算上商業(yè)綠地學(xué)校配建成本，可售住宅的實際成本可能高達(dá)。那么，最終入市單價很有可能會刺破廣州住宅豪宅的天花板。

如果產(chǎn)品設(shè)置，只做200平以上，那么總價門檻就很高了，一般富人還買不起。相反，如果產(chǎn)品能兼顧200平以下“小戶型”，面向客群就多多了。

那么，你們覺得馬場地塊會做什么樣的產(chǎn)品？最終價格會去到多高呢？

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