文/十一弟

農(nóng)歷臘月初九，剛一開(kāi)工，廣州拍賣了一宗王炸地塊——

位于天河區(qū)珠江新城的馬場(chǎng)1期地塊。

它是過(guò)去十年來(lái)珠江新城唯一新增的超級(jí)綜合體地塊，起拍價(jià)186億。

最有實(shí)力的八家央國(guó)企，參與了這塊地王的爭(zhēng)奪——

保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。

前三家是百?gòu)?qiáng)房企榜單上排名前五的央企開(kāi)發(fā)商，后五家是廣州財(cái)大氣粗的本地國(guó)企。

這場(chǎng)盛況空前的土地拍賣，在網(wǎng)上吸引了逾十萬(wàn)人圍觀，一度把土拍系統(tǒng)擠爆宕機(jī)。

整場(chǎng)拍賣激烈鏖戰(zhàn)了九個(gè)小時(shí)，從上午十點(diǎn)，一直持續(xù)到晚上七點(diǎn)。

開(kāi)拍四個(gè)小時(shí)后，報(bào)價(jià)系統(tǒng)中只剩下兩家開(kāi)發(fā)商——保利、越秀，仍在輪番出價(jià)。

在廣州樓市榜單上，它們是銷售排名第一、第二的強(qiáng)龍與地頭蛇，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

最終，經(jīng)過(guò)多達(dá)243輪競(jìng)價(jià)，越秀笑到了最后，順利摘牌——

總地價(jià)236億，溢價(jià)了27%。

馬場(chǎng)1期地塊的占地面積19萬(wàn)平米，計(jì)容建筑面積57萬(wàn)平米。

地塊內(nèi)規(guī)劃的21萬(wàn)平米商業(yè)物業(yè)要求全部自持，還要為其所在的石牌村建設(shè)9萬(wàn)平米物業(yè)面積，另外需要配建中小學(xué)及幼兒園。

十一弟算了下，扣除配建面積后，連同商業(yè)與住宅面積在內(nèi)，名義地價(jià)為5萬(wàn)/平米。

若將總地價(jià)全部分?jǐn)傊量墒圩≌糠郑骄鶚敲鎯r(jià)達(dá)到了10萬(wàn)/平米。

這是廣州土拍史上的單價(jià)地王。

兩年前，越秀地產(chǎn)拍下了位于海珠區(qū)的琶洲西區(qū)地塊，一舉創(chuàng)下廣州樓市單價(jià)地王，平均樓面價(jià)7.6萬(wàn)/平米。

現(xiàn)在，越秀刷新了自己的地王紀(jì)錄，把廣州地價(jià)的天花板，捅破了十萬(wàn)。

高達(dá)236億的總地價(jià)，在廣州土拍史上，能夠排到第二。

2009年，富力、雅居樂(lè)、碧桂園組成的聯(lián)合體，以255億代價(jià)拍下的廣州亞運(yùn)城地塊，是迄今仍未打破的總價(jià)地王。

越秀出面拍下馬場(chǎng)1期地塊的主體，是廣州越誠(chéng)達(dá)有限公司。

廣州越誠(chéng)達(dá)的唯一股東，是越秀集團(tuán)，而不是它旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——越秀地產(chǎn)。

這是一個(gè)耐人尋味的拿地安排——

作為旗下最核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體，然而出人意料的是，越秀集團(tuán)卻跳過(guò)了越秀地產(chǎn)，自己親自出面拿地。

這幾年，越秀地產(chǎn)在大本營(yíng)的銷售業(yè)績(jī)大幅退坡，遭到央企保利的全面碾壓。

去年，保利在廣州的銷售規(guī)模，超過(guò)550億，穩(wěn)坐銷冠。

越秀地產(chǎn)排名第二，全年賣了332億，跟保利拉開(kāi)了兩百多億的差距。

2023年，越秀地產(chǎn)還是廣州樓市的扛把子，銷售規(guī)模627億。

兩年時(shí)間里，越秀地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重掉隊(duì)，業(yè)績(jī)幾乎腰斬了一半。

從2021年房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道，放眼全國(guó)樓市，越秀地產(chǎn)是少數(shù)幾家逆市擴(kuò)張的地方性國(guó)企。

它一路北上，在杭州、上海、北京攻城略地，大舉擴(kuò)張。

到去年，在百?gòu)?qiáng)房企榜單上，越秀地產(chǎn)的銷售排名，已經(jīng)躋身行業(yè)前十。

但它的困境在于——

規(guī)模排名上來(lái)了，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)卻掉下去了。

根據(jù)最新的財(cái)務(wù)資料，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)2025年凈利潤(rùn)會(huì)下降九成以上，跌至不足1億。

它的全年?duì)I收規(guī)模有上千億，到手凈利潤(rùn)不足一個(gè)小目標(biāo)，幾乎就站到了盈虧平衡點(diǎn)。

馬場(chǎng)1期地塊的出讓條件中，高達(dá)236億的總地價(jià)，要求一個(gè)月內(nèi)支付一半土地款，另一半土地款則要在年底前付清。

若由越秀地產(chǎn)出面拿地，對(duì)現(xiàn)在的它來(lái)說(shuō)，可能有些吃力。

十一弟查了下，由于業(yè)績(jī)掉隊(duì)，越秀地產(chǎn)去年在大本營(yíng)加大了拿地力度，儲(chǔ)備彈藥。

它全年拍下了9塊地，總地價(jià)106億，比保利的拿地金額更高。

到去年上半年，越秀地產(chǎn)手上的現(xiàn)金資源446億，背負(fù)的有息債務(wù)1039億。

按此計(jì)算，它的凈負(fù)債率為53%，杠桿水平還在上升。

馬場(chǎng)1期地塊總價(jià)236億，比越秀地產(chǎn)去年在大本營(yíng)拿地預(yù)算的兩倍還高。

把兩百多億資金全都押注在這一宗土地上，它恐怕承受不住。

越秀地產(chǎn)是上市公司，出于資金壓力，還有照顧它的財(cái)務(wù)報(bào)表，母公司越秀集團(tuán)寧愿扛著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不得不出面拿地。

接下來(lái)，越秀地產(chǎn)以何種方式參與到這塊地王的開(kāi)發(fā)，值得關(guān)注。

馬場(chǎng)1期地塊的前身，是1999年停辦的廣州賽馬場(chǎng)，此后地塊進(jìn)入漫長(zhǎng)的低效利用期。

2003年，其被改建為汽車交易市場(chǎng)，2008年又轉(zhuǎn)型為集汽車城、馬會(huì)家居、餐飲于一體的混合業(yè)態(tài)。

直到2014年汽車城關(guān)閉，地塊周邊區(qū)域已崛起為廣州中央商務(wù)區(qū)。

去年，廣州推進(jìn)了馬場(chǎng)地塊的規(guī)劃開(kāi)發(fā)——

根據(jù)方案，越秀集團(tuán)被確定作為做地主體，配合收回馬場(chǎng)地塊，并支付補(bǔ)償款；

馬場(chǎng)地塊采用有償回收、貨幣補(bǔ)償方式，土地使用權(quán)人為廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司；

補(bǔ)償款總額約為100億。

十一弟查了下，馬場(chǎng)地塊的原土地使用權(quán)人——廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，背后最大的股東，其實(shí)就是越秀集團(tuán)。

越秀集團(tuán)持股50%，廣州天河區(qū)下屬兩家國(guó)企——天河投資集團(tuán)、新塘商業(yè)，分別持股16%、15%，石牌村持股15%。

也就是說(shuō)，作為原土地使用權(quán)人的大股東，越秀集團(tuán)主導(dǎo)了馬場(chǎng)地塊的收儲(chǔ)補(bǔ)償、土地變性和一級(jí)開(kāi)發(fā)。

它支付的100億土地補(bǔ)償款，扣除相關(guān)稅費(fèi)后，還剩下66億，最后向廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司的幾個(gè)股東分配。

作為大股東，越秀集團(tuán)可以從中分走33億以上的補(bǔ)償款。

有了原土地使用權(quán)人大股東背景，還是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，越秀集團(tuán)拍下馬場(chǎng)1期地塊，順理成章。

除了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)成本，以及分配給其他股東一部分現(xiàn)金，補(bǔ)償款和土地，兜來(lái)轉(zhuǎn)去，最后還是留在了越秀的手上。

在土地公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出讓，你來(lái)我往的輪番競(jìng)價(jià)，地價(jià)和未來(lái)的房?jī)r(jià)，都跟著水漲船高。

廣州創(chuàng)造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，樓市肉眼可見(jiàn)地好起來(lái)了。

總價(jià)236億，單價(jià)十萬(wàn)以上，開(kāi)年就是一場(chǎng)豪賭。

去年，廣州全市賣了48塊地，土地出讓收入507億，減少了三分之一以上。

剛一開(kāi)年，馬場(chǎng)1期地塊就賣了236億，全年賣地KPI已經(jīng)完成了一半。

而越秀贏來(lái)的籌碼，原本就一直攥在自己手上。

只在牌桌上打了滾兒，大家都跟著吃肉喝湯，皆大歡喜。