文/北京進深 徐迪

五一長假前的最后一個工作日，北京土地市場迎來了4月的收官之戰(zhàn)。

3宗住宅用地集中完成出讓，總成交金額約91.6億元。

從成交結(jié)果來看，核心地塊與邊緣板塊均表現(xiàn)平淡，除朝陽東壩地塊出現(xiàn)微弱溢價外，其余兩宗地塊均以底價成交。

華潤置地連落兩子，其中，豐臺萬泉寺07地塊，成交總價57.7億元；

另外一宗為昌平平西府地塊，與未來科學(xué)城聯(lián)手托底，成交價12.905億元。

萬泉寺地塊，樓面價暗藏玄機

萬泉寺07地塊雖然是底價成交，但也是今年前四個月北京總價最高的一宗住宅地塊。

項目占地3.95公頃，地上建筑規(guī)模9.87萬㎡，容積率2.5，限高80米（局部高點不超過90米）。

位于豐臺區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間，是萬泉寺村棚戶區(qū)改造項目中一幅地。

往南幾百米就是2024年的百億地王項目——中海麗金府。

07地塊樓面價5.85萬元/㎡，看上去比麗金府地塊（6.2萬元/㎡）便宜，但加上配建，就是另一個價位了。

07地地塊東南面是蓮花河，沿河道兩側(cè)規(guī)劃有五塊綠地，總面積約17公頃，全部要由競得人負(fù)責(zé)建設(shè)并無償移交主管部門。

建安成本不低于2000元/㎡，算下來整個配建的成本超過3.74億元。

相當(dāng)于住宅每平米的樓面價增加了3800元，達(dá)到6.23萬元/㎡。

并該且地塊內(nèi)還涉及2處未定級不可移動文物，也會增加綜合開發(fā)成本，壓縮利潤空間。

從地形來看，07地塊細(xì)長方形且朝向不正，面寬資源一般，沒有麗金府地塊優(yōu)秀。

較麗金府容積率略低，但也達(dá)到了2.5，又是高層社區(qū)，樓棟排布有一定難度。

預(yù)計規(guī)劃8棟樓，西側(cè)18層為主，西南角一棟是8層；

沿河的東側(cè)為26層，東南角一棟是標(biāo)志性建筑，總高28層，首二層裙樓植入商業(yè)零售、文化休閑、社區(qū)服務(wù)等功能。

面積段預(yù)計140-220㎡。

麗金府地塊出讓時，關(guān)注度頗高，除了是北京近年來首宗不限價純宅地，還因為它是當(dāng)時為數(shù)不多的三環(huán)內(nèi)地塊。

萬泉寺0007地塊在位置上更靠近二環(huán)和麗澤商務(wù)區(qū)，多個地鐵站步行可達(dá)，出行便利。

附近在售新盤有兩個：

最近的是中海麗金府，拿地價6.2萬/㎡，網(wǎng)簽均價10.16萬元/㎡；

再往南還有中海麗澤叁號院，樓面價5.8萬元/㎡，網(wǎng)簽均價9.02萬元/㎡。

次新盤：端禮著，網(wǎng)簽均價11.2萬元/㎡；北京瑞府，網(wǎng)簽均價10.25萬元/㎡。

推算下來，萬泉寺0007地塊的售價也不會低于10萬/㎡。

在麗金府地塊出讓時，0007地塊規(guī)劃為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，今年初豐臺區(qū)“準(zhǔn)供地清單”上，該地塊宣布擬調(diào)整為二類居住用地。

調(diào)規(guī)之后，項目定位高端改善型住宅，并且給出了較為具體的規(guī)劃要求，包括結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開放；綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計手法等。

地塊西北方向多高層建筑，其中北邊是天閱公館，總高37層，還有一個酒店項目，再往北是龍湖天街。

西邊是中陽廣場，寫字樓 商業(yè)，3棟主體建筑分別為15層、19層和21層；西北角方向是中央戲曲學(xué)院。

東面和南面是沿河綠化帶，生態(tài)環(huán)境可圈可點，住宅地塊與這部分綠化帶會做地下連通，構(gòu)建連續(xù)的慢行系統(tǒng)與景觀廊道。

華潤+未來科學(xué)城聯(lián)手托底平西府宅地

昌平區(qū)平西府1203-0002地塊成交總價12.9億元，折合樓面價約2萬元/㎡。

拿地主體北京未來科技城潤昌置業(yè)有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創(chuàng)中心”）的項目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。華潤置地持股60%，未來科學(xué)城置業(yè)持股40%。

平西府0002地塊占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8，限高60米。

去年8月初，昌平集中公示了一批涉宅地塊的規(guī)劃綜合實施方案，其中就包括這塊地。

當(dāng)時容積率是2.5，在進入去年第八輪擬供地清單時，地塊的規(guī)劃地上建筑面積也是8.98萬㎡。

今年3月份正式掛牌出讓時，地上建面減少了2.5萬㎡，開發(fā)強度大大降低。

原來9萬方的建面，也就是差不多900套的住宅體量。

調(diào)整之后，整體600戶左右的中型社區(qū)，操盤的壓力相對也小一些。

另一方面，在建筑高度不變的情況下，容積率大幅調(diào)降，意味著樓棟數(shù)量將直接減少。

平西府地塊本身的地形南北狹長，不利于釋放面寬資源。

減少樓棟數(shù)量可以讓建筑布局更加疏朗，留出更多的空地作為園林景觀或公共活動空間，使居民擁有更開闊的視野、更好的采光通風(fēng)、更安靜的社區(qū)環(huán)境，提升居住體驗。

很符合北京今年供地“減量提質(zhì)”的引導(dǎo)方向。

地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，可以承接海淀與回龍觀居住區(qū)外溢需求。

對未來科學(xué)城人才，這里將成為近距離宜居配套區(qū)，填補區(qū)域居住需求缺口，激活板塊人口活力。同時，項目也將成為昌平北城市更新樣板，帶動周邊規(guī)劃升級。

鄰近地鐵8號線平西府站，但是距離地鐵站有一段距離，步行要半小時以上。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區(qū)、和諧家園等相對老一些的小區(qū)。

整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫(yī)院（回龍觀院區(qū)）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學(xué)城生態(tài)休閑公園等。

相關(guān)公司：華潤置地hk01109