成都新樓市 文|蔡蘭

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下半年成都的土拍市場(chǎng)，可謂精彩紛呈。

不僅有近期大熱的東大街、杉板橋，就連斷供已久的傳統(tǒng)豪宅區(qū)金融城和攀成鋼，也或?qū)⒂瓉?lái)久違的住宅用地供應(yīng)。

在近期舉辦的“2025年成渝雙城房地產(chǎn)半年報(bào)發(fā)布會(huì)”上，成都共有64宗、合計(jì)約2789畝土地資源集中亮相，預(yù)計(jì)將于第三季度陸續(xù)面市。其中，中心城區(qū)48宗，合計(jì)約1962畝；城市新區(qū)5宗，合計(jì)約249畝；縣市新城11宗，合計(jì)約578畝。（具體以官方公告為準(zhǔn)）

其中，在5+2區(qū)域，這11宗地不僅值得房企重點(diǎn)關(guān)注，甚至還有可能進(jìn)一步打破成都樓面價(jià)天花板。

有關(guān)這些地塊的詳細(xì)情況，我們依次來(lái)看。

高新區(qū)即將供應(yīng)的住宅用地共兩宗，分別位于金融城和大源南，各有看點(diǎn)。

最值得關(guān)注的，當(dāng)然首推金融城37畝住宅用地。

△金融城37畝純住宅用地位置，截自投資云地圖

此前，該地塊剛亮相時(shí)，我們也吃了一驚，完全沒(méi)想到金融城核心區(qū)竟然還能有純住宅用地供應(yīng)！

現(xiàn)場(chǎng)走訪時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)目前該地塊為臨時(shí)綠化用地，暫未打圍。此前，該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。

△地塊實(shí)拍

從位置上看，該地塊位于劍南大道東側(cè)、府城大道南側(cè)，東側(cè)靠近仁和春天國(guó)際花園和仁和新城，北側(cè)靠近成都市第一人民醫(yī)院和高新區(qū)錦城小學(xué)，南側(cè)靠近象南里。

△一路之隔的成都市第一人民醫(yī)院和高新區(qū)錦城小學(xué)

△仁和新城實(shí)拍圖

△象南里實(shí)拍圖

交通方面，地塊北側(cè)就是地鐵5號(hào)線與地鐵30號(hào)線的換乘站點(diǎn)市一醫(yī)院站。

“金融城”三個(gè)字的含金量，本身已無(wú)需贅述。目前，成都樓市土拍天花板就位于金融城三期，由建發(fā)以41200元/㎡拿下。

金融城上一次土地供應(yīng)，還要追溯到雙限時(shí)代。

2021年9月15日，成都高投拿下金融城、銀泰泰悅灣北側(cè)27.6畝人才公寓用地，成交樓面價(jià)16800元/㎡，清水限價(jià)26300元/㎡。該地塊打造為高投中鐵建融悅府項(xiàng)目，目前已是現(xiàn)房狀態(tài)，待售。

△截自投資云地圖

值得一提的是，金融城除了這一宗37畝純住宅用地之外，據(jù)投資云地圖顯示，還有兩宗45畝和18畝住宅用地亟待供應(yīng)。

△金融城待供應(yīng)用地，截自投資云地圖

在當(dāng)下甚至未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，大源南都將是高新區(qū)的主力供地區(qū)域。

據(jù)悉，下半年高新區(qū)或?qū)⒂瓉?lái)大源南、天府五街南、卓越瓏樾府旁42畝純住宅用地的供應(yīng)。

△截自投資云地圖

地塊北側(cè)毗鄰天府五街，天府五街北側(cè)還有高新區(qū)錦暉天府小學(xué)和高新區(qū)唯新幼兒園。目前，該地塊已打圍，地塊南側(cè)毗鄰道路暫未打通。

△地塊實(shí)拍

大源南板塊，也是曾經(jīng)的“地王”誕生地。今年3月，招商蛇口以31700元/㎡樓面價(jià)拿下大源南64畝純住宅用地，其成交樓面價(jià)僅次于金三的建發(fā)項(xiàng)目和東大街的國(guó)貿(mào)項(xiàng)目。該地塊打造為招商璽。

△招商璽項(xiàng)目實(shí)拍

除了招商璽，大源南板塊還有多個(gè)待售項(xiàng)目，如新綠色G29元島、交投溪雲(yún)善成、遠(yuǎn)達(dá)59畝等等。

△新綠色G29元島實(shí)拍

曾經(jīng)的供地大戶天府新區(qū)，近兩年顯得有些低調(diào)。以2025年為例，今年天府新區(qū)僅成交兩宗住宅用地，合計(jì)面積約109畝。

接下來(lái)，天府新區(qū)將供應(yīng)三宗，兩宗位于麓湖公園區(qū)，一宗位于錦江畔的純住宅用地。其中，位于麓湖公園區(qū)的兩宗連襟地值得關(guān)注。

△麓湖公園區(qū)兩宗連襟地，截自投資云地圖

兩地塊靠近地鐵1號(hào)線麓湖站，地塊東側(cè)毗鄰麓湖熙華天璽，地塊南側(cè)毗鄰萬(wàn)科公園都會(huì)和中海麓湖公館。

目前，兩宗地塊都暫未打圍。

△地鐵1號(hào)線麓湖站

△地塊實(shí)拍，東側(cè)樓盤為麓湖熙華天璽

△地塊東南側(cè)的天府新區(qū)第十幼兒園

上半年，錦江區(qū)自然是土拍的最大亮點(diǎn)，金融城三期、東大街、三圣鄉(xiāng)地價(jià)分別突破4.1萬(wàn)、3.5萬(wàn)、2.5萬(wàn)。

土拍市場(chǎng)的火熱，也讓錦江區(qū)加速出地，除了已經(jīng)公告的大觀約15畝住宅地外，錦江區(qū)預(yù)計(jì)在下半年還將有4塊宗地補(bǔ)倉(cāng)，其中3塊的位置，都堪稱核芯！

牛王廟33畝位于一環(huán)路與東大街交匯處西北側(cè)，地塊位置有多重磅，只需關(guān)注一個(gè)細(xì)節(jié)：這里距離太古里的直線距離，僅有900米！

近15年內(nèi)，太古里方圓1公里范圍僅有鴻山翡翠府一宗住宅土地拍出，足可見這宗土地的珍貴程度。

△截自投資云地圖

資料顯示，該宗土地容積率為4.85，雖然地塊的建筑高度限定尚未公布，但從容積率和土地規(guī)模來(lái)看，或許又能成為下一個(gè)D10、嘉佰道那樣的城市地標(biāo)住宅。

稍有遺憾的是，該宗地學(xué)區(qū)大概率為七中育才附屬小學(xué)錦官驛校區(qū)，該學(xué)校屬錦一區(qū)而非錦二區(qū)，不過(guò)對(duì)口初中依然包含成都七中育才水井坊校區(qū)。

△地塊原本為街區(qū)公園，現(xiàn)已全部圍擋

△街對(duì)面便是2、6號(hào)線牛王廟站

△地塊屬于光明巷片區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃，原本為商業(yè)地塊，后經(jīng)歷調(diào)規(guī)改為住宅用地

△地塊一街之隔，便是四川師大附中書院校區(qū)（原十七中）

6月19日，在經(jīng)歷多達(dá)154輪競(jìng)價(jià)后，國(guó)貿(mào)以35500元/㎡的地價(jià)摘下原成都茶廠約38.5畝宅地，成為截止目前成都樓面價(jià)第二高的土地。

就在前兩天，國(guó)貿(mào)茶廠地塊的規(guī)劃已經(jīng)出爐，將打造6棟高層產(chǎn)品，面積涵蓋235、290、350㎡，妥妥的頂豪。

而在茶廠西側(cè)約200米，還有一宗約18.6畝土地將在年內(nèi)出讓。

△截自投資云地圖

△地塊土地尚未平整，北側(cè)集中為老舊房屋

△東側(cè)為一座商業(yè)地塊，由成都鴻宇合泰開發(fā)，即將投入使用

△南側(cè)與新希望D10一街之隔

△成都茶廠地塊，目前有少量機(jī)械進(jìn)場(chǎng)施工

當(dāng)人們普遍認(rèn)為攀成鋼的土地已經(jīng)開發(fā)殆盡，將目光轉(zhuǎn)向攀成鋼東等板塊時(shí)，攀成鋼卻悄悄上架了一宗約17.9畝、容積率2.5的住宅用地。

△截自投資云地圖

該宗地位于二環(huán)路東四段以東，綠地錦天府南側(cè)，于2024年完成拆遷。這也是繼2015年藍(lán)潤(rùn)瀧門后，攀成鋼在10年內(nèi)的首度土拍。

不利因素在于，該宗地西側(cè)為加油站，可能造成一定影響，此外東側(cè)、南側(cè)還有不少老舊小區(qū)。

△地塊土地已平整，西側(cè)可遠(yuǎn)眺嘉佰道

△東側(cè)道路未完善，老舊小區(qū)較多

△地塊西側(cè)靠近加油站&二環(huán)高架，可能造成一定影響

△步行1公里內(nèi)，即可享受光環(huán)、ICD、文華廣場(chǎng)等重磅商業(yè)體

不論是牛王廟、還是攀成鋼，都堪稱錦江區(qū)最為醇熟的土地。可以預(yù)見，這三宗地入市后，地價(jià)都有望突破3萬(wàn)。

△杉板橋板塊實(shí)拍圖

作為主城土儲(chǔ)大戶，成華區(qū)在成都高端局的話語(yǔ)權(quán)與日俱增。其諸多板塊里，如今最有面的必然要數(shù)杉板橋。

以東郊記憶園區(qū)為基礎(chǔ)錨點(diǎn)，板塊持續(xù)蓄力，隨著龍湖濱江天街、萬(wàn)科天薈開業(yè)，東郊記憶園區(qū)商業(yè)升級(jí)，一個(gè)集聚潮流、文創(chuàng)、休閑、消費(fèi)等一體的多維度場(chǎng)景成型。憑借出彩的城市界面、潮流生活方式和資源密度，以及獨(dú)特的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)印記，這里已經(jīng)被業(yè)界冠上了“國(guó)際杉”的名頭，不僅在成華區(qū)是數(shù)一數(shù)二的城市板塊，即便放在全成都視野內(nèi)比較也同樣名列前茅。

△東郊記憶實(shí)拍

板塊價(jià)值的蝶變，也迅速催發(fā)了區(qū)域居住價(jià)值的能量爆發(fā)。最直接的數(shù)據(jù)證明，歷史成交信息顯示，成華區(qū)二手房成交價(jià)TOP10房源中，有一半來(lái)自杉板橋-東郊記憶片區(qū)。早幾年板塊內(nèi)的新房項(xiàng)目入市，大多數(shù)也是炙手可熱的紅盤，一房難求，例如凱德玖悅?cè)A章、譽(yù)浪東望、華天杉河。

但板塊的土地供應(yīng)量實(shí)在不算豐富。算上龍湖泊萃和新希望D23風(fēng)華，整個(gè)板塊在去年一年也僅僅入市不到40畝宅地。

好消息是，預(yù)計(jì)在下半年，該板塊預(yù)計(jì)將有3塊宗地補(bǔ)倉(cāng)，且位置都相對(duì)核芯，整體規(guī)模適中。

其中有兩宗為連襟地塊，住兼商用地，用地面積分別約50.82畝和35.61畝。

地塊位于東郊記憶園區(qū)北側(cè)，西臨建功路，北側(cè)約400余米就是建設(shè)北路。地塊周邊已有中南融創(chuàng)玖華臺(tái)、雍景閣等成熟小區(qū)，四周有龍湖三千集、SM廣場(chǎng)、東郊記憶等商業(yè)環(huán)繞，同時(shí)地塊北側(cè)還有兩宗緊鄰的商業(yè)用地待出讓中。

△截自投資云地圖

△地塊已經(jīng)打圍，目前該地塊及周邊其他地塊內(nèi)有地鐵17號(hào)線施工項(xiàng)目部的臨時(shí)占用

△地塊外緊靠藍(lán)光雍景閣，旁邊還有幾棟荒廢樓棟

△周邊生活氛圍已經(jīng)基本成型，地塊西側(cè)不遠(yuǎn)就是東郊記憶園區(qū)

除了東郊記憶旁的兩宗連襟地之外，另一宗值得關(guān)注的地塊來(lái)自杉板橋板塊，商兼住用地，面積約39.44畝，容積率2.6。

地塊位于成華大道南側(cè)，隔街對(duì)望招商中央華城，旁邊緊靠著凱德玖悅?cè)A章等紅盤，而地塊斜對(duì)面就是今年的主城熱門盤新希望D23風(fēng)華，附近還有杉板橋公園等配套，直線約300余米靠近理工大學(xué)地鐵站，可以便捷換乘7/8號(hào)線，城市界面和配套資源相當(dāng)優(yōu)越。但值得注意的是，該地塊一處瑕疵，其東側(cè)臨近高架，或有一定噪音。

△截自投資云地圖

△地塊實(shí)拍，成華39.44畝緊靠成華大道，鄰近國(guó)際杉核芯商圈

△地塊實(shí)拍，地塊對(duì)面就是招商花園城，生活商業(yè)場(chǎng)景豐富

△地塊對(duì)面即是凱德玖悅?cè)A章

△地塊實(shí)拍，已經(jīng)打圍，但地塊東側(cè)臨高架，或有一定程度噪音影響。

地塊周邊的新盤起步總價(jià)已經(jīng)來(lái)到了350萬(wàn)-500萬(wàn)區(qū)間，旁邊的熱門次新房凱德玖悅?cè)A章目前掛牌均價(jià)約39672元/㎡，掛牌總價(jià)約482-820萬(wàn)。附近待售中的華天龍湖杉峯，主力面積段190-300㎡，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)其取證總價(jià)有望突破千萬(wàn)。

無(wú)論是新房還是二手房的表現(xiàn)，板塊價(jià)值都在持續(xù)爆發(fā)，購(gòu)房者普遍認(rèn)可。這里是成華區(qū)最具排面的板塊之一，已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)。片區(qū)先天稟賦優(yōu)越，而土地市場(chǎng)難得補(bǔ)倉(cāng)，勢(shì)必會(huì)贏得開發(fā)商集體看好。由此也不難預(yù)測(cè)，待這三宗地入市，又將是一場(chǎng)虎視眈眈的激戰(zhàn)。

上半年的最后一天，茶花板塊約52畝宅地開拍，一路競(jìng)價(jià)40輪，最終以中能建樓面價(jià)20200元/㎡競(jìng)得。這也是金牛區(qū)土地樓面價(jià)首次破2W+。

下半年，金牛區(qū)預(yù)計(jì)有6宗土地入市，其中5宗土地位于國(guó)賓，而下圖中的3號(hào)住兼商地塊位于茶花，中能建地塊旁。

△圖源睿合泰機(jī)構(gòu)

該地塊占地約23.4畝，容積率2.5。東南側(cè)為中能建地塊，東北側(cè)為待拆遷的萬(wàn)貫五金機(jī)電城二期，西北側(cè)距離三環(huán)路約70米，與天府藝術(shù)公園只有一座跨三環(huán)天橋的距離。

△截自投資云地圖

考慮到距離三環(huán)更近，且尺幅不及中能建地塊，因此實(shí)際成交樓面價(jià)可能略低于中能建地塊。

△地塊土地已平整，可以看到后方的中能建地塊已進(jìn)場(chǎng)施工，萬(wàn)貫二期尚未完成拆遷

△地塊北側(cè)約70米即為三環(huán)，需考量噪聲因素

△地塊南側(cè)約300米即為四川省人民醫(yī)院金牛醫(yī)院和27號(hào)線花照壁北站

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