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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

國央企陣營里面，越秀地產(chǎn)可以說是近兩年進步最快的典型代表，無論是在華東區(qū)域的持續(xù)深耕，還是在京城的突飛猛進，都值得持續(xù)關(guān)注。

作為廣州的親兒子，越秀地產(chǎn)在廣州一直處于持續(xù)領(lǐng)先地位，因此在大灣區(qū)布局多年的越秀，除去廣州區(qū)域以外，也成立了灣區(qū)區(qū)域。

灣區(qū)區(qū)域一直承擔(dān)的是整個大灣區(qū)除去廣州市區(qū)以外的全部業(yè)務(wù)布局，這些年陸續(xù)進入了南沙，深圳，東莞，粵東，粵西等主流城市。

不過相對于廣州區(qū)域的無敵強大，灣區(qū)區(qū)域這幾年確實很少有突破，與深圳房企進入廣佛一樣，都存在一些水土不服的情況。

越秀地產(chǎn)這幾年布局的深圳，東莞項目，都面臨著去化難題，綜合面都未能有明星項目突圍，如何拓展核心區(qū)域項目，也是多數(shù)外來房企布局華南面臨的問題。

兩次換帥背后：破局深圳

早在2019年，越秀地產(chǎn)就以招拍掛進入深圳市場，越秀地產(chǎn)摘得的深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鐵崗地區(qū)A122-0360宗地，該地塊所處的尖崗山靠近廣深高速和鐵崗水庫，地理位置優(yōu)越。

最后到了2022年，越秀再次落子深圳市寶安西鄉(xiāng)，再次拓疆深圳重要板塊，進一步夯實了越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。

隨后到了2024年底，越秀通過城市更新布局深圳光明，深圳晟越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司官宣為光晟工業(yè)園城市更新項目實施主體，其背后股東就是越秀地產(chǎn)。

越秀地產(chǎn)灣區(qū)區(qū)域公司，其早期核心業(yè)務(wù)都布局在廣州南沙，因此，深圳市場已經(jīng)成為其戰(zhàn)略投資要地，是務(wù)必要堅持深耕的城市。

從如今三年的發(fā)展情況來看，確實整體來看，在越秀地產(chǎn)整體市場占有率偏低，早期拿地多以郊區(qū)為主，這幾年市場下行之后，面臨去化艱難等核心問題。

從2024年底到今年上半年，越秀地產(chǎn)對重點一二線城市布局更加聚焦，深圳市場已經(jīng)成為集團戰(zhàn)略投資重點城市之一，因此，如何突破深圳核心區(qū)域，是越秀在深圳市場的絕對痛點。

就在今年4月，前越秀灣區(qū)區(qū)域董事長梁睿調(diào)入越秀城市更新集團，前越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域董事長徐琦擔(dān)任越秀灣區(qū)區(qū)域董事長。

這在當(dāng)時情況來看，越秀對于深圳市場是有執(zhí)念的，老將馳援新區(qū)域，加強政府關(guān)系維護，本身對于越秀老將來說未嘗不是一件好事情。

不過，四個月過去了，如今灣區(qū)區(qū)域董事長又換了，徐琦調(diào)回廣州，并加盟了越秀集團旗下的越秀農(nóng)牧，干起了養(yǎng)豬生意，徹底遠(yuǎn)離了房地產(chǎn)。

越秀灣區(qū)迎來最新的區(qū)域董事長，來自前越秀服務(wù)執(zhí)行董事長兼行政總裁張建國，這位具備物業(yè)與地產(chǎn)雙重高管身份的大佬，或許也是越秀在深圳布局的突破點。

張建國，70后，1998年6月，獲得中山大學(xué)行政管理專業(yè)法學(xué)學(xué)士學(xué)位，2003年-2005年期間，其在廣州城建開發(fā)擔(dān)任人事培訓(xùn)崗高級主管。

隨后輾轉(zhuǎn)至越秀集團及其附屬公司，任人力資源部經(jīng)理及董事會秘書和人力資源部部長等職位。

2008年-2016年，開始擔(dān)任越秀集團的紀(jì)檢監(jiān)察部部長，2016年-2022年1月，任職于廣州城建開發(fā)，最后擔(dān)任紀(jì)委書記。

2022年開始，張建國加盟越秀服務(wù)集團，擔(dān)任執(zhí)行董事兼行政總裁，從越秀集團到越秀地產(chǎn)，再到越秀服務(wù)，可謂是是業(yè)務(wù)的多面手。

不過兩年過后，2024.9月張總由執(zhí)行董事調(diào)任為非執(zhí)行董事，并辭任行政總裁等職位，并且擔(dān)任越秀康養(yǎng)董事長。

本次再次掛帥成為越秀地產(chǎn)的區(qū)域董事長，很顯然，越秀集團是寄予厚望的，作為人力資源出身的國企高管，擔(dān)綱此重任也是行業(yè)極其罕見。

其實作為一家成熟的房企，區(qū)域一把手如今的工作職責(zé)，特別是對于新進入的城市，其對接政府關(guān)系，合作方等資源對接能力才是核心關(guān)鍵點。

作為在超級國企摸爬滾打幾十年的張建國來說，絕對是其優(yōu)勢點，加上人力資源出身，對于用人方面自然有獨特的視角，也會助力其在專業(yè)業(yè)務(wù)方面的突破。

越秀深圳如何突圍

越秀灣區(qū)區(qū)域公司，從如今整體投資方向來看，早期東莞，惠州，江中等市場已經(jīng)漸漸收尾，深圳市場才是未來投資第一訴求。

從早期這幾年你的布局來看，越秀試圖通過軌道交通+舊改等非傳統(tǒng)策略進軍深圳市場，這或許也是如今外來房企唯一的機會了。

從如今深圳土地出讓市場來看，一年只有極少數(shù)招拍掛機會，并且排在越秀前面的三大超級央企，本身就在深圳扎根多年，無論是資金實力與本土口碑都占據(jù)絕對優(yōu)勢。

因此，越秀地產(chǎn)盡管在去年與今年多次參加深圳核心區(qū)域土拍，但最后最終都錯誤良機，越秀地產(chǎn)也嘗到了其他房企布局廣州的痛點。

不過，值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)也沒有硬碰硬策略，直接搭上了深鐵集團，實現(xiàn)了舊改市場的布局，近期入市的深圳光明項目，早期就是與深鐵集團合作。

布局深圳超過5年已經(jīng)有四個項目布局，本次首次布局深圳光明的項目，也成為其轉(zhuǎn)型點，不會一味招拍掛獲取土地，城市更新也成為未來拓展核心思路。

就在國慶期間，越秀布局深圳最新項目：越秀·星科源啟，迎來首開時刻，作為一個300萬量級的剛需項目，越秀這次確實也花了血本。

無論是汲取安達(dá)仕酒店靈感、從業(yè)主獨享的二樓花園直通地下的雙層泛會所，還是僅在頂豪項目中才偶得一見的無邊界泳池、星空頂車馬廳，以及地面上精密定制的水刀拼花……

這幾年如今千萬豪宅身上的元素，越秀在深圳最新的項目身上都有不少體現(xiàn)，深圳剛需住宅已經(jīng)卷成這樣了，光明市場也是卷王之中的戰(zhàn)斗機了。

小編也問了一下光明的一些業(yè)主朋友，據(jù)悉看房的人還是非常多的，如今市場對外發(fā)布的數(shù)據(jù)是：截至開盤當(dāng)天，越秀·星科源啟首開去化率為40%，累計成交61套，成交金額約2.1億元。

作為很多對外號稱日光盤的友商來說，越秀本次深圳新盤表現(xiàn)處于光明地區(qū)的中游位置，屬于比較正常的數(shù)據(jù)，作為一個工改住類型項目，已經(jīng)屬于不錯的表現(xiàn)。

未來展望

如今整體大灣區(qū)來看，都已經(jīng)進入了地產(chǎn)后半場，屬于存量時代，無論是布局廣州，還是深圳核心區(qū)域，都需要通過多元化渠道。

越秀地產(chǎn)作為深圳新秀，雖然遇到了不少坎，但是其綜合牌面還是有，加上背后是廣州國企大佬，有資金實力背書，未來仍然還有機會。

就在前幾個月綠城華南區(qū)域獲取的深圳沙井核心區(qū)位項目，越秀集團就有參股，全面的與各大頭部房企合作，也會對其在深圳的影響力加分。

廣州巨頭艱難入深，越秀能闖過這一關(guān)，就看最新的老大了。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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