中房報記者 趙春林 長沙報道

長沙市土地收儲在2026年開年取得關(guān)鍵進(jìn)展。

1月19日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于長沙市（本級）2026年第二批擬申報土地儲備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的項(xiàng)目公示》公告稱，經(jīng)相關(guān)部門審議，并與土地使用權(quán)人協(xié)商一致后，擬將開福區(qū)長燃地塊等5個項(xiàng)目納入長沙市（本級）2026年第二批土地儲備項(xiàng)目清單申報地方政府專項(xiàng)債券，收儲總金額29.71億元。其中，擬使用專項(xiàng)債券資金5000萬元收回收購開福區(qū)長燃地塊，土地面積9591.3平方米。

4年半前的2021年6月1日，湖南長燃置業(yè)有限公司以底價6700萬元摘牌編號為[2021]長沙市034號住宅用地——長燃地塊，折合樓面地價6985.5元/平方米。用地指標(biāo)顯示，該項(xiàng)目容積率為1，綠化率40%。

“該地塊容積率低是一個優(yōu)勢，正因?yàn)槿莘e率低，所以樓面地價相對周邊較高，這也成了開發(fā)商控制成本的一道難題。”該地塊周邊的某開發(fā)商原營銷人士李女士表示，長燃地塊開發(fā)商之所以愿意以賬面直接虧損1700萬元退地，主要原因是隨著市場行情變化，周邊新房賣不起高價，該項(xiàng)目新房價格如果低賣，會支撐不起成本。

2021年拿下該地塊之前，湖南長燃置業(yè)有限公司在周邊正在開發(fā)長燃·明珠府項(xiàng)目，該項(xiàng)目容積率1.49，綠化率40.03%，到2021年下半年推售時，推出了建筑面積152平方米的毛坯洋房，均價達(dá)11000元/平方米。

該項(xiàng)目旁邊的深業(yè)沙河城項(xiàng)目，是一個規(guī)劃總建筑面積80多萬平方米大盤，項(xiàng)目內(nèi)深業(yè)堤亞納灣組團(tuán)同期在售的建筑面積140平方米、169平方米的毛坯住宅，均價也達(dá)9000元/平方米。

隨著市場調(diào)整，到了2025年3月，深業(yè)沙河城項(xiàng)目在推售2期2區(qū)建筑面積108平方米~136平方米毛坯住宅時，均價跌到了7000元/平方米。

這還不是房價最低谷。2025年4月，深業(yè)沙河城更是將低價進(jìn)行到底，推出毛坯住宅單價5500元/平方米起的全城大促銷價格，在當(dāng)?shù)匾l(fā)關(guān)注。

“周邊新房房價下調(diào)到了6000來元/平方米，比其近7000元/平方米的拿地價還低，長燃地塊后期開發(fā)壓力較大。”前述營銷人士表示。

來自房天下的信息也顯示，拿地后，長燃地塊樓盤動態(tài)一直是“推新待定”，到2022年9月7日后則停止更新信息至今。

開福區(qū)長燃地塊的市場窘境，只是當(dāng)下長沙房地產(chǎn)市場的一個縮影。

此批收儲的芙蓉區(qū)東富、開福區(qū)新力湘紫園二期也處于開發(fā)壓力較大地塊，長沙市擬對上述兩宗地塊，分別使用專項(xiàng)債券資金16.76億元、0.67億元進(jìn)行收回，土地面積分別為144654.63平方米、7305.82平方米。

另外兩宗擬收回收購地塊，現(xiàn)狀為周邊配套未能及時跟上或未完善到位。

一宗為長沙縣會展片區(qū)的會展壹中心、會展雅酈映地塊，土地面積70487.45平方米，收儲價格4.88億元；另一宗為長沙高鐵西站附近的西宸之光地塊，土地面積104551.99平方米，收儲價格6.9億元。

作為會展片區(qū)、高鐵西板塊的先行者，這兩宗地塊的開發(fā)商長沙城發(fā)恒偉旗下公司雖然也創(chuàng)下可觀銷售業(yè)績，但在市場預(yù)期存在不確定性的情況下，此兩宗地塊后續(xù)開發(fā)市場壓力也非同一般。

“地方政府部門充分考慮市場需求、地塊條件等因素，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，這是好事，有利于及時減輕開發(fā)商開發(fā)和資金壓力，也有助于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展?！爱?dāng)?shù)匮芯繖C(jī)構(gòu)市場人士表示。

近年來，長沙市自然資源和規(guī)劃部門破局“低效閑置”，激活“沉睡資源”，在土地市場調(diào)控中嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，積極面向社會征集收回收購存量閑置土地，受到市場認(rèn)可。

其征集項(xiàng)目范圍包括，企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)的土地、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地；其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地；低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分；因政府原因?qū)е麻e置需要有償收回的土地等。

去年，長沙市使用土地儲備專項(xiàng)債券，分三批次收回收購了26宗約1604畝存量閑置土地。